證券時(shí)報(bào)記者 余勝良
5月13日下午3點(diǎn)，佳兆業(yè)競(jìng)得深圳尖崗山地塊，5點(diǎn)挖土機(jī)、運(yùn)輸車(chē)就開(kāi)到工地上要開(kāi)工了，連橫幅都掛了出來(lái)。
起拍價(jià)17.52億元，佳兆業(yè)報(bào)出25.44億元，還有最高售價(jià)限制，還要配建3萬(wàn)平米。房企已被逼得行動(dòng)靈敏，重新定義深圳速度，現(xiàn)在深圳速度都要按小時(shí)計(jì)算了。
目前，廣州、重慶、杭州、北京、深圳都已完成今年首輪集中供地，成交額動(dòng)輒千億計(jì)算，深圳土地出讓金為138億元，是因?yàn)樯钲诔鲎尩耐恋匾廊黄佟?/div>
本來(lái)，土地集中供應(yīng)，是為了解決房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題。一般認(rèn)為，房?jī)r(jià)過(guò)高，是由于土地價(jià)格過(guò)高，一塊塊土地賣(mài)容易哄搶?zhuān)蠹壹幸黄鹳u(mài)，房企應(yīng)對(duì)不暇，地價(jià)就可能降低下來(lái)。這就好比救火的時(shí)候，同樣的水量，一瓢瓢地潑，根本無(wú)濟(jì)于事，一桶桶地潑，幾下就有機(jī)會(huì)潑滅。
理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。這就是朝三暮四，朝四暮三一個(gè)道理，盡管投放的節(jié)奏變了，但是市場(chǎng)感覺(jué)總量還是如此。開(kāi)發(fā)商的心理預(yù)期也發(fā)生了很大變化，一年就供地三次，如果在集中供地的時(shí)候沒(méi)有搶到地，下一次就更加被動(dòng)了。
開(kāi)發(fā)商反而會(huì)更加緊張，為了拿到心儀土地，甚至要分身好幾個(gè)馬甲，原本以為集中供地給了中小企業(yè)一個(gè)機(jī)會(huì)，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)，中小企業(yè)依然拿不上地，一方面是資金實(shí)力，另一方面是成本控制能力，有背景的大企業(yè)都更有勝算。
可以看到，盡管已經(jīng)很難賺錢(qián)，開(kāi)發(fā)商還是非要參加不可，這在其他行業(yè)很少見(jiàn)到。杭州集中轉(zhuǎn)讓土地中，在當(dāng)?shù)仡H有實(shí)力的濱江集團(tuán)共獲得5塊土地，管理層表示，努力做到1%~2%的凈利潤(rùn)水平，這還是在有品牌溢價(jià)和管理能力強(qiáng)的基礎(chǔ)上。
政府好像已想了很多辦法控制房?jī)r(jià)，比如設(shè)置最高限價(jià)，最高限價(jià)之后競(jìng)自持，競(jìng)配建，開(kāi)發(fā)商總是能頂破天際，最高限價(jià)之后，還能繼續(xù)往下競(jìng)下去。從現(xiàn)場(chǎng)可以看到，那些拿著計(jì)算器計(jì)算的開(kāi)發(fā)商，有些早早就離場(chǎng)了，這個(gè)盈利空間算不來(lái)。
這也難怪房企估值不高，這樣的競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)壓之下，有錢(qián)的也沒(méi)利潤(rùn)，但即使這樣，為啥還有開(kāi)發(fā)商樂(lè)此不疲？這就跟卡位一樣，在某個(gè)城市要站穩(wěn)腳跟，就要有項(xiàng)目可做，哪怕微利，哪怕空轉(zhuǎn)，也比沒(méi)有強(qiáng)。
這點(diǎn)其實(shí)不難理解，我國(guó)被稱為基建狂魔，造橋修路都是跟別人學(xué)，但是在長(zhǎng)期一線實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，打造隊(duì)伍，規(guī)模效應(yīng)降低成本。那些早早實(shí)現(xiàn)工業(yè)化的國(guó)家，因?yàn)楹芏嗄隂](méi)有重大工程建設(shè)，盡管技術(shù)可能依然領(lǐng)先，但相關(guān)人才流失，缺少實(shí)踐，缺少團(tuán)隊(duì)，缺少成本優(yōu)勢(shì)，缺少解決方案，在這個(gè)領(lǐng)域就落后下去了。
房地產(chǎn)也是如此，如果一直有項(xiàng)目可做，就可以鍛煉隊(duì)伍，凝聚上下游，那些沒(méi)項(xiàng)目的可能就會(huì)遠(yuǎn)離這個(gè)行業(yè)，當(dāng)行業(yè)有轉(zhuǎn)機(jī)時(shí)，也沒(méi)了機(jī)會(huì)。在這個(gè)行業(yè)這么久，誰(shuí)又愿意被甩下車(chē)？
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