近期熱點城市陸續(xù)集中供地，忙壞了一眾開發(fā)商。
從各地集中供地情況來看，熱點區(qū)域、熱點地塊競爭依舊激烈，不少地塊以高溢價成交。因溢價率高企，部分地塊被指難有盈利空間，但即便如此，也未能阻止開發(fā)商拿地的決心。
在房企融資“三條紅線”、信貸“兩條紅線”及“集中供地”背景下，房企如何匹配好投資與融資節(jié)奏，避免出現(xiàn)潛在風險，成為其當前需要著重考慮的問題。
“當前房地產市場已發(fā)生巨大變化。地價、建安、融資等成本持續(xù)走高，各地調控政策毫無放松跡象，這樣的背景下，如果只是一味追求規(guī)模，為拿地而不惜代價，經營杠桿系數(shù)走高將會成為趨勢，也意味著‘增收不增利’的情況將會更加嚴重，經營風險增加也是必然的。”同策研究院資深分析師肖云祥告訴記者。
規(guī)模之爭催生拍地“黑馬”
熱點城市首批集中供地過程中，不論是拿地數(shù)量、溢價率還是總金額，都不乏“黑馬”房企。
據(jù)財聯(lián)社記者統(tǒng)計，截至5月16日，在“兩集中”供地要求下，北京、深圳、長春、廣州等12城賣地總額已超5600億元。首批集中供地的“黑馬”代表性房企，包括融創(chuàng)、龍光、卓越集團等。
一家房產機構研究員認為，雖然當前行業(yè)正從“規(guī)?；l(fā)展”向“有質量發(fā)展”逐漸轉變，大部分房企投資力度、擴充土儲強度較過去略有減弱，但一些企業(yè)還是對擴大銷售規(guī)模有很強的訴求，也進一步加大了融資借貸需求。
據(jù)中原地產統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年四月來，全國房企拿地金額排在第一位的是融創(chuàng)，拿地數(shù)額為34宗，權益拿地總價462.26億元；其次為萬科和華潤置地，拿地數(shù)量分別為19宗、8宗，權益拿地總價分別為287.39億元、286.63億元。
華潤置地8宗地的支出，幾乎相當于萬科19宗地的金額，其中一個原因是，該公司所拿單宗地塊的地價較高。例如，華潤置地四月以21.28億元加2.34萬平方米配建，拿下廣州白云區(qū)金沙洲地塊，折合樓面價42122元/平方米，刷新當日土拍樓面單價，成為廣州樓面價第十高地塊。而該地塊周邊一手住宅價格，僅在3.5萬元/平方米左右。
四月至今，在權益拿地金額前10名中，卓越集團以14宗地、154.27億元的成績，排在第9位。而卓越集團2020年的銷售額為994.1億元。
相比其他房企，龍光雖然整體拿地數(shù)量不多，但在5月13日深圳集中拍地中，卻是當之無愧的“黑馬”。當日深圳供地合計攬金138億元，龍光所拿兩宗地支出就高達79.88億元。其中，南山西麗地塊是其與萬科經過2個小時的輪番激戰(zhàn)后拿下的，整體溢價率44.96%。
“監(jiān)管層出臺多項政策施壓房企融資端，一定程度加大了房企融資難度，特別是長期、便宜資金的獲取難度。在此背景下，房企不得不借貸期限短、成本高的短期資金，投入到長期投資開發(fā)中。”上述房產機構研究員說。
上述研究員還表示，在房地產融資政策收緊背景下，行業(yè)邏輯已經生變，房企融資和投資需要更加謹慎。
“三道紅線”考驗房企融資策略
克而瑞廣州區(qū)域分析師肖文曉認為，由于存在各種限制，在一線城市拿地大部分情況下利潤都非常低，甚至不賺錢。但是相對利潤，規(guī)模對企業(yè)也很重要。如果是限價地，房企只能靠高周轉，拼管控能力、拼融資成本。
“有房企在拿地當天便已經進場開工，為的就是快周轉，否則晚幾個月開盤，可能就算不過賬了。”肖文曉說。
集中供地背景下，一方面開發(fā)商對低成本資金需求加大；另一方面，融資與投資如何精準匹配，避免潛在風險，也考驗著開發(fā)商的管理能力。
房企融資規(guī)模在今年二月觸及低位后，三月、四月均保持了較大規(guī)模。不過，“三道紅線”融資新規(guī)出臺后，房企融資規(guī)模整體呈現(xiàn)出下行趨勢。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年1-4月房企境內累計發(fā)債規(guī)模約2120億元，占總發(fā)債規(guī)模的68%，較2020年同期上升18個百分點；房企今年前四個月在境外累計發(fā)債折合人民幣約1257億元，同比下降約36%。
肖云祥表示，融資是為投資而服務，融資期限應與投資期限相匹配。兩者之間的比較，稱之為投融期限匹配度。“理想狀態(tài)下，短期資產應通過短期資金來融集，長線資金通過長期資金來融集。而短期債務對企業(yè)資金鏈危險是比較大的，往往直接影響企業(yè)流動性安全。”
同策研究院最新發(fā)布的房企投融資研究報告指出，從資金期限匹配程度來看，企業(yè)融資策略一般有三種情況，匹配型、穩(wěn)健型和激進型。短期資金與短期資產的比率=1，說明公司執(zhí)行的是期限匹配的融資策略(投融匹配)；短期資金與短期資產的比率1，說明公司執(zhí)行的是激進的融資策略(長投短融)。 ”
報告提及，當融資期限等于或長于投資期限時，由于負債到期前可收回投資，所以不存在融資期限風險；而當融資期限短于投資期限(即長投短融)時，企業(yè)一定程度上存在融資期限風險。如果說穩(wěn)健的融資策略損失的是企業(yè)的融資效率的話，那么激進的融資策略則會給企業(yè)帶來潛在融資風險。企業(yè)的融資策略越激進，融資期限風險越高。
同策研究院2020年篩選了50家樣本房企，其中，富力地產、合景泰富等投融期限匹配度較高典型企業(yè)，均在1.5以上，意味著這些企業(yè)在2020年執(zhí)行較為激進的融資策略，也就是長投短融。反映到實際財務中即短期資金較高，流動負債規(guī)模較大，而預收款項規(guī)模不足等。
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