部分貸款中介對“法拍貸”業(yè)務(wù)流程不甚了解。
在銀行回收貸款、嚴(yán)格限制用途、凍結(jié)授信額度等多項舉措下，借道“經(jīng)營貸”炒房現(xiàn)象已經(jīng)明顯降溫，但為了攬財，一些貸款中介又開始在各大社交平臺打出“正規(guī)銀行貸款、低利率、法拍房可貸款……”的旗號。不過，經(jīng)過北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂的“法拍貸”并非銀行正規(guī)同名業(yè)務(wù)，不僅在抵押、審批等規(guī)則方面與銀行“法拍貸”業(yè)務(wù)存在很大差異，甚至中介人員還會誘導(dǎo)客戶進行民間借貸。
“不需要抵押”
“法拍房可貸款，1對1 VIP服務(wù)，快至3天放款……”北京商報記者5月18日以購房者身份調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)營貸“炒房”行為遭嚴(yán)堵后，一些貸款中介開始在各大社交平臺推出“法拍貸”名頭攬客圈錢。
“法拍貸”顧名思義就是司法拍賣貸款，主要是銀行為符合申請條件的法拍房客戶提供的一項貸款服務(wù)。從具體模式來看，主要是銀行向“法拍房”買受人發(fā)放專項購房融資貸款，銀行提前為競買人進行貸款業(yè)務(wù)預(yù)審批，在競買人成功競得標(biāo)的物后發(fā)放個人購房貸款。法院支持符合條件的服務(wù)商開展“法拍貸”相關(guān)服務(wù)。
在貸款中介李麗（化名）的口中，“法拍貸”具有利率低、借款期限長、可按月付息、0抵押等特點。“現(xiàn)在經(jīng)營貸利率比較高，不太好做了，銀行有審批材料和用途限制，我們這塊業(yè)務(wù)也在收緊，不過，只要有購買法拍房需求的客戶，‘法拍貸’都能做。”李麗說道。
從李麗提供的信息來看，個人辦理“法拍貸”業(yè)務(wù)首套房貸款普通住房最高限額不得超過房產(chǎn)價值的65％；非普通住房最高限額不得超過房產(chǎn)價值的60％；二套房貸款普通住房最高限額不得超過房產(chǎn)價值的40％；非普通住房最高限額不得超過房產(chǎn)價值的20％。李麗介紹稱：“所有的銀行都能做，且不需要抵押，收取費用為貸款金額的3%，利率可以做到4.3%。”另一位貸款中介李明也向北京商報記者提到“不需要抵押就可做”。
此類操作是否合規(guī)？一位國有大行房金部客戶經(jīng)理告訴北京商報記者，“‘法拍貸’其中一項主要流程就是由銀行準(zhǔn)入的擔(dān)保機構(gòu)承擔(dān)階段性擔(dān)保”。由于法拍房要求的付款周期都非常短，銀行會采取先放款后抵押的政策，找一個專業(yè)的擔(dān)保機構(gòu)對這筆貸款進行擔(dān)保，擔(dān)保公司要監(jiān)督完成客戶的房屋過戶手續(xù)把房產(chǎn)證交到銀行，銀行完成過戶之后，擔(dān)保公司的擔(dān)保責(zé)任才會解除，所以會向貸款客戶收取放款金額為1.5%的擔(dān)保費。
這位客戶經(jīng)理提醒稱，“我們遇到過在‘法拍貸’交易過程中，有所謂的中介機構(gòu)主動聯(lián)系客戶進行交涉的案例，他們進行的都是有償服務(wù)，會收取成交價的3%作為服務(wù)費，這個費用還是非常高的，而且銀行和中介也沒有任何合作”。
誘導(dǎo)至向地下“銀主”借款
北京商報記者在調(diào)查過程中注意到，部分貸款中介對“法拍貸”業(yè)務(wù)流程不甚了解。
按照銀行的正規(guī)流程，“法拍貸”借款人必須滿足本地限購、限貸政策以及征信狀況良好幾大核心要求。而在咨詢過程中，多位貸款中介人士并未向北京商報記者提及限購這一政策，只提到了唯一能動“手腳”的征信修復(fù)。
李麗介紹稱：“申請過很多網(wǎng)貸產(chǎn)品的客戶，進行過多次網(wǎng)貸借款查詢的客戶肯定在征信上留下了記錄，我們主要負(fù)責(zé)的就是客戶的征信包裝，材料包裝，其他沒有任何費用。”當(dāng)北京商報記者問及如何包裝材料時，李麗僅表示，“這是商業(yè)機密”。
貸款中介所稱“征信花”的客戶究竟能不能做“法拍貸”？一位接近“法拍貸”業(yè)務(wù)的客戶經(jīng)理介紹稱，“個人征信有問題是在貸款過程當(dāng)中有過逾期或不良記錄，或者是存在一些涉訴信息，這樣銀行會在綜合評估后最終確定是否放款。只要沒有出現(xiàn)逾期的客戶就可以做貸款。貸款中介的任何業(yè)務(wù)都是有償?shù)?，銀行額外不會多收客戶一分錢。另外需要關(guān)注的是，借款人及其家庭名下存在2筆及以上未結(jié)清住房貸款時暫不提供貸款支持”。而貸款中介并未向北京商報記者提及這一信息。
在貸款中介的話術(shù)誘導(dǎo)下，不明緣由的購房者很容易落入陷阱。調(diào)查后期，更有貸款中介推翻了“法拍貸”這一購房渠道，轉(zhuǎn)而向北京商報記者推薦另一種購房方式。貸款中介張于明（化名）介紹稱，可以先做墊資全款買房，在這之后再做銀行貸款還清墊資。
例如，“法拍貸”拍賣總價為300萬元，客戶只有100萬元，那就可以從貸款中介這里先行取得200萬元墊資全款購房，10天收墊資總額1%服務(wù)費，一個月收取3%服務(wù)費。等公證、過戶一系列流程進行完畢之后，再從銀行進行借款還清墊資。這個墊資并不是由正規(guī)的貸款機構(gòu)支付，而是由俗稱的“銀主”進行支付。
張于明解釋稱，“我們公司合作了好多人，有閑置資金，他們就是墊資的‘銀主’，墊資也有一定比例，并不是全款墊資”。
北京商報記者測算后發(fā)現(xiàn)，如果購房者使用了“銀主”墊資，以200萬元為例，一個月需要支付的手續(xù)費就高達(dá)6萬元，由于法拍房的不穩(wěn)定性，如果過戶、公證周期拉長，那購房者將身背更高的負(fù)債。
“此類方式也變相演變?yōu)槊耖g借貸的一種灰色模式，這種貸款本質(zhì)上就是一種發(fā)生在拍賣領(lǐng)域的民間借貸。”北京尋真律師事務(wù)所律師王德怡指出，他們之所以敢放貸，是考慮到借款人本身是有一定經(jīng)濟實力的，而且有正在進行交易的不動產(chǎn)，可以作為他們履行借款合同的信用保證。這種短期借款很可能造成綜合借款成本超過四倍LPR（貸款市場報價利率），一旦產(chǎn)生爭議，超出部分不受法律保護。
“撿漏”的風(fēng)險
蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心副主任陶金在接受北京商報記者采訪時指出，“法拍貸”繼經(jīng)營貸后冒了出來，有短期和長期的原因。短期看，部分銀行受樓市強監(jiān)管壓力，同時為向房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)靠攏，限制房貸額度，刺激房貸需求轉(zhuǎn)向經(jīng)營貸，因此在經(jīng)營貸被嚴(yán)格監(jiān)管后，投機者又尋找新的“空白點”。
由于低于市場價，法拍房成為部分購房者的“撿漏”選擇，一度受到購房者的追捧。北京商報記者根據(jù)阿里司法拍賣平臺梳理發(fā)現(xiàn)，開年截至5月18日，共發(fā)生了超10萬起住宅用房拍賣，其中涉刑資產(chǎn)、訴訟資產(chǎn)、破產(chǎn)資產(chǎn)分別有211起、99312起、3088起。
這些法拍房最低起拍價僅為1元，但瑕疵也更為嚴(yán)重。例如，法院通常會在競買須知中標(biāo)注，標(biāo)的物現(xiàn)狀及存在瑕疵等原因不能或者延遲辦理過戶手續(xù)造成的費用由買受人承擔(dān)，拍賣人不作過戶登記的任何承諾。有些房子還存在被多家法院查封、重復(fù)抵押、被占用、欠稅費未騰空等情形，每一項對于新接手的購房者來說都是較為棘手的難題。
王德怡提醒稱，依法合規(guī)進行放貸或者借款是保證各方利益的前提和基礎(chǔ)，與普通商品房買賣相比，法拍房風(fēng)險更大，對買家的專業(yè)能力要求更高，相關(guān)交易履行過程當(dāng)中各種節(jié)點都有專業(yè)性，最好是有專業(yè)律師和財務(wù)人員參與，以便把控風(fēng)險。
消費金融專家蘇筱芮在接受北京商報記者采訪時亦認(rèn)為，銀行需要注意風(fēng)控，包括對房屋質(zhì)量的把控和購房者資質(zhì)的把控，“法拍貸”此類模式將風(fēng)控全部依托于擔(dān)?？赡芊e聚底層風(fēng)險。對購房者來說，應(yīng)注意收費名目類別，清晰甄別除了服務(wù)費以外還有沒有別的隱形收費。
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