火爆的地塊，盈利空間不大；較為冷淡的地塊，反而更容易賺錢(qián)。
今年4月以來(lái)，熱點(diǎn)城市集中供地制度大幕拉開(kāi)，從目前的出讓結(jié)果，得以對(duì)該制度的效果管中窺豹。
截至5月18日，全國(guó)第一階段集中供地告一段落，22個(gè)重點(diǎn)城市中，已經(jīng)有12個(gè)城市完成了第一批集中供地。
從交易結(jié)果看，這12個(gè)城市的首輪集中供地成交金額達(dá)到5674.11億元。其中，北京、杭州兩地分別攬金超過(guò)千億。
但分城市來(lái)看，冷熱不均的現(xiàn)象仍然顯著。較早啟動(dòng)集中供地的重慶、廈門(mén)、深圳相對(duì)火爆，重慶以38.82%的平均溢價(jià)率位居各城市之首，渝北區(qū)的一宗地塊還以14470元/平方米的單價(jià)刷新了重慶的單價(jià)“地王”紀(jì)錄。而東北地區(qū)的長(zhǎng)春和沈陽(yáng)，土地交易相對(duì)冷淡。
從得主來(lái)看，行業(yè)巨頭是這場(chǎng)游戲的主要玩家，融創(chuàng)、華潤(rùn)、龍湖、保利、融信的拿地支出位居前五。但在一些城市，小型房企一度上演了逆襲之戰(zhàn)。比如，卓越集團(tuán)在北京獲取4宗土地，與首創(chuàng)并列為北京首輪集中供地的最大買(mǎi)家。
“南熱北冷”
土地集中出讓制度于今年2月推出，按照監(jiān)管部門(mén)的要求，22個(gè)重點(diǎn)城市將集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，集中出讓的節(jié)奏原則上一年最多進(jìn)行三次。按照自然資源部的說(shuō)法，此舉是通過(guò)增加土地供應(yīng)、充分披露信息，來(lái)“減少土地公開(kāi)出讓過(guò)程中關(guān)聯(lián)信息不充分帶來(lái)的對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響”。
從已經(jīng)完成首輪集中供地的12個(gè)城市來(lái)看，土地交易的熱度不盡相同。
無(wú)錫于4月28日啟動(dòng)首輪集中供地。在無(wú)錫推出的16宗土地中，有15宗突破了最高限價(jià)，并進(jìn)入競(jìng)自持或搖號(hào)階段。值得注意的是，由于最開(kāi)始的幾宗土地舉牌競(jìng)價(jià)異常激烈，無(wú)錫的集中競(jìng)拍由原計(jì)劃的兩天延長(zhǎng)到三天。
但由于設(shè)置了最高限價(jià)，無(wú)錫并不是溢價(jià)率最高的城市。按照中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，無(wú)錫首輪集中供地的平均溢價(jià)率為12.39%，僅在12城中排名第八位。
與無(wú)錫同時(shí)啟動(dòng)集中拍地的重慶，成為交易最火爆的城市。由于多數(shù)地塊未設(shè)置最高限價(jià)，4月28日，重慶推出的首宗地塊，溢價(jià)率就達(dá)到54.4%。此后的四宗，溢價(jià)率也均超過(guò)40%。當(dāng)日，招商蛇口(001979,股吧)以32.5億元競(jìng)得沙坪壩區(qū)西永組團(tuán)一商住地塊，溢價(jià)率高達(dá)129.98%。
最終，重慶以38.82%的溢價(jià)率位居12城市之首。緊隨其后的深圳、廈門(mén)、杭州，平均溢價(jià)率也超過(guò)了25%。
相比之下，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、青島等北方城市交易相對(duì)冷淡。
長(zhǎng)春是最先啟動(dòng)集中供地的城市，但在推出的51宗宅地中，有11宗終止掛牌，2宗流拍。最終成交的38宗里，有32宗為底價(jià)成交。青島推出63宗地塊，2宗流拍，成交的61宗土地中有60宗為底價(jià)成交。
由此，青島和長(zhǎng)春分別以2.14%和3.92%的溢價(jià)率墊底。
上海易居房地產(chǎn)研究院認(rèn)為，土地交易的冷熱不均，是由于不同城市的樓市熱度、庫(kù)存情況、土地質(zhì)量有所差異。但從盈利空間來(lái)看，交易火爆的城市，盈利空間反而較小，這也會(huì)對(duì)房企的運(yùn)營(yíng)帶來(lái)考驗(yàn)。
該機(jī)構(gòu)對(duì)地塊周邊3公里范圍內(nèi)在售住宅項(xiàng)目的平均售價(jià)進(jìn)行了測(cè)算，結(jié)果顯示，本次土拍市場(chǎng)表現(xiàn)比較平穩(wěn)的青島、福州、廣州，土地的毛利率均在30%以上，處于相對(duì)較高水平；而土拍情緒高漲、地價(jià)明顯上漲的無(wú)錫、重慶、廈門(mén)等城市的毛利率處于較低水平，多低于10%。“封頂 高配建之下，無(wú)錫多宗地塊大概率面臨虧損。”
巨頭的游戲？
從參與者的角度來(lái)看，首輪集中土拍吸引了大量房企前來(lái)觀摩。以北京為例，29宗土地共吸引了超過(guò)230家房企參與競(jìng)拍。在北京的土拍現(xiàn)場(chǎng)，還有一些未參與競(jìng)拍的開(kāi)發(fā)商前來(lái)觀摩。
但在具體表現(xiàn)中，大型房企的優(yōu)勢(shì)仍然明顯，且成為主要的買(mǎi)家。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，在12城土拍中，融創(chuàng)共參與拿地33宗，權(quán)益拿地金額接近400億元，是收獲最大的房企。
此外，華潤(rùn)、龍湖、保利、融信的拿地金額都超過(guò)了140億元，另有七家房企的拿地支出超過(guò)百億。
由于集中供地所需的資金量較大，通常而言，資金實(shí)力強(qiáng)的企業(yè)會(huì)獲得更多的拿地機(jī)會(huì)。但在部分城市，集中土拍并非都是“巨頭的游戲”。
同樣以北京為例，在已經(jīng)確定買(mǎi)家的20宗土地中，卓越集團(tuán)攬得四宗，與首開(kāi)并列成為獲取地塊數(shù)量最多的房企，其中一宗為獨(dú)立獲得，另外三宗以聯(lián)合體形式獲得。卓越集團(tuán)的總部位于深圳，去年的銷(xiāo)售規(guī)模不足千億，在眾多競(jìng)買(mǎi)者中并不出眾，但有望成為北京首輪土拍的最大買(mǎi)主。
一個(gè)值得注意的細(xì)節(jié)是，5月10日，北京首宗出讓的“朝陽(yáng)區(qū)金盞小店村3005-02地塊”即被卓越集團(tuán)獲得，落槌之時(shí)，觀摩大廳中的卓越地產(chǎn)人員起立歡呼，并鼓掌慶祝。其興奮之情溢于言表。
此外，名不見(jiàn)經(jīng)傳的房企天時(shí)湯山也異軍突起，競(jìng)得北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)的一宗地塊。而萬(wàn)科、中海等大型房企尚未在北京有所斬獲。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，對(duì)于有規(guī)模訴求的中小房企來(lái)說(shuō)，未來(lái)仍有追趕的機(jī)會(huì)。一個(gè)較為現(xiàn)實(shí)的路徑是，通過(guò)對(duì)區(qū)域深耕，在部分城市中獲得比較優(yōu)勢(shì)。
據(jù)悉，本土化房企的優(yōu)勢(shì)在此次土拍中體現(xiàn)得較為明顯。比如，參與杭州集中土拍并拿地的房企，主要是深耕杭州及周邊區(qū)域，比如濱江、融創(chuàng)、融信、祥生等。
但張大偉認(rèn)為，“總體來(lái)看，這輪土拍對(duì)國(guó)企、央企和資金鏈充足的優(yōu)秀房企是利好。”
就集中土拍對(duì)行業(yè)格局的影響，北京某上市房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，區(qū)域型房企是有發(fā)展機(jī)會(huì)的，一些中型房企也有望“逆襲”，但總體來(lái)看都屬于個(gè)案。“集中供地之后，就是集中開(kāi)發(fā)和集中入市，對(duì)于資金量和開(kāi)發(fā)能力都有很高的要求。”因此，大型房企的綜合實(shí)力決定了，強(qiáng)弱分化的格局很難改變。
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