“努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平”。
在濱江集團(tuán)近日舉行的業(yè)績(jī)說明會(huì)上，當(dāng)被問到近期在杭新獲項(xiàng)目的利潤(rùn)表現(xiàn)幾何時(shí)，“杭州一哥”濱江集團(tuán)掌門人戚金興給出了上述回答。
這一低于制造業(yè)、甚至低于銀行理財(cái)產(chǎn)品收益的表現(xiàn)，是不少房企當(dāng)前在公開市場(chǎng)拿地的“隱秘”真相。
據(jù)中信建投測(cè)算，近期集中供地的各城中，重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州的各項(xiàng)目平均隱含毛利率則在12.8%，無錫的為17.4%，重慶則僅有6.7%。
去年以來，房企盈利能力走低已經(jīng)是公開的秘密了。
億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至2020年，其跟蹤的50家典型房企的平均凈利潤(rùn)率為11.6%，較2019年降低2.3個(gè)百分點(diǎn)，有37家企業(yè)凈利潤(rùn)率下滑；凈利潤(rùn)在10%及以上的共計(jì)28家，較2019年減少9家。同期，50家房企平均毛利潤(rùn)率為24.7%，較2019年同期降低5.1個(gè)百分點(diǎn)，47家房企的毛利潤(rùn)率下滑。
不斷走低的盈利表現(xiàn)，也直接影響了市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)股的走勢(shì)。東財(cái)Choice數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，房地產(chǎn)（申萬）板塊曾站上逾4700點(diǎn)的高位，此后震蕩走低，今年2月份時(shí)觸及3506點(diǎn)的低谷。
2021年初至今，行業(yè)龍頭萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國(guó)等龍頭企業(yè)的股價(jià)呈下跌的態(tài)勢(shì)，截至今日收盤，累計(jì)跌幅分別為4.91%、13.21%、11.21%、18.78%；萬科A的動(dòng)態(tài)市盈率僅為7.63倍。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)未來提高盈利能力，改善市場(chǎng)估值的關(guān)鍵途徑在于提高運(yùn)營(yíng)能力。中泰證券研報(bào)指出，“三道紅線、貸款集中度管理和集中供地新規(guī)綜合推動(dòng)行業(yè)加速邁入運(yùn)營(yíng)驅(qū)動(dòng)時(shí)代，料將推動(dòng)行業(yè)門檻提升、并減少內(nèi)耗，利于行業(yè)集中度提升、盈利能力改善。”
“算不過賬”
截至5月14日，實(shí)施“兩集中”供地的22個(gè)熱點(diǎn)城市中，已有12個(gè)開啟了首批集中供地競(jìng)拍，包括北京、深圳、杭州、廣州、無錫、重慶、福州、廈門、青島、沈陽、長(zhǎng)春、天津等城市，總成交金額逾5000億元.
克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，首批集中供地各城市的溢價(jià)率表現(xiàn)分化明顯，冷熱程度亦有不均。
其中，青島、長(zhǎng)春、北京、沈陽的平均溢價(jià)率保持在10%及以下，青島低至2%；而重慶的平均溢價(jià)率水平最高，達(dá)到43%；深圳、廈門的整體溢價(jià)率在30%左右。
杭州的平均溢價(jià)率為26%，較渝、深、廈三城低，但在其出讓的57宗土地中，近20宗刷新了所在板塊地價(jià)新高，有40余宗溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例，部分地塊自持比例高達(dá)40%。
同樣的，無錫、廣州由于“限地價(jià)”等因素，平均溢價(jià)率相對(duì)較低，均在12%；但無錫首批16宗地中，僅1宗未觸及最高限價(jià)，其余地塊均進(jìn)入競(jìng)自持或搖號(hào)階段。
拍出項(xiàng)目利潤(rùn)空間小，是近期多城土拍存在的現(xiàn)象。
克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，在市場(chǎng)熱度比較高的無錫、廈門、重慶城市地房比多達(dá)七成，盈利空間相對(duì)較小；據(jù)其測(cè)算，“封頂+高配建”之下，無錫多宗地塊大概率會(huì)出現(xiàn)虧損。
在更加火熱的杭州，拿地企業(yè)也面臨同樣的問題。
5月14日，在濱江集團(tuán)的線上業(yè)績(jī)說明會(huì)上，有投資者向該公司董事長(zhǎng)戚金興拋出問題：“最近杭州集中推地中，濱江集團(tuán)拍下的幾塊地、凈利潤(rùn)能有幾個(gè)點(diǎn)？”
戚金興坦言，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，“在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。”
這一凈利潤(rùn)水平雖低，但想要實(shí)現(xiàn)也不是件輕松的事情。據(jù)中信建投證券測(cè)算，濱江拿下的地塊中，有三幅的地房比超過80%；與融信聯(lián)合拿下的寧圍單元地塊的隱含毛利率僅1.5%；單獨(dú)獲取的城廂街道山口單元地塊地房比為81.9%，隱含毛利率則為-1.9%。
克而瑞測(cè)算，建發(fā)在廈門拿下的湖里2021P03地塊，成交價(jià)26.3億元，配建面積1.32萬平方米；剔除配建后，樓面價(jià)高達(dá)6.78萬元/平方米，而該地塊商品住房銷售均價(jià)不得超過7.18萬元/平方米，房地差僅有4000余元/平方米，實(shí)現(xiàn)盈利十分困難。
北京的多宗地塊也頗考驗(yàn)房企后續(xù)的運(yùn)營(yíng)能力。如朝陽金盞村兩宗地塊，樓面價(jià)均超過5萬元/平方米，由于兩宗地塊均進(jìn)入政府持有份額階段，故該地塊未來限售價(jià)僅為6.6萬/平方米和6.46萬/平方米，地房比也超過了80%。
企業(yè)的分歧
在利潤(rùn)空間如此稀薄的情況下，仍然有不少房企在搶地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在各地市場(chǎng)活躍的融創(chuàng)，包括聯(lián)合體拿地在內(nèi)，截至目前，其拿地涉及金額達(dá)587億元；深耕廣州的國(guó)資房企越秀在廣州拿地8宗，拿地金額約177.5億元；北上的“黑馬”卓越在北京共拿下4宗地塊，拿地金額共約187億元；在杭州土拍中，融信共拿下7宗地塊，合計(jì)建筑面積78.6萬平方米，權(quán)益拿地金額約142.3億元。
賺取流量、保證市場(chǎng)、穩(wěn)住地位，是各大房企如此積極的重要因素。
杭州土拍上顆粒無收的綠城中國(guó)，在近期的一場(chǎng)交流會(huì)中就曾提及，杭州周轉(zhuǎn)快，基本開盤80%以上的去化。億翰智庫(kù)向記者表示，根據(jù)其監(jiān)測(cè)，除富陽、臨安等較偏的區(qū)域去化低一些之外，杭州普遍去化率較高。
在中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁看來，“地價(jià)不斷上漲，部分城市如重慶、杭州、無錫新房?jī)r(jià)格存在上漲壓力，未來銷售端限價(jià)難言放開之下預(yù)計(jì)這些城市去化速度將有提升，但房企利潤(rùn)率會(huì)繼續(xù)壓縮。”
當(dāng)然，也不是所有的開發(fā)商都選擇在熱點(diǎn)城市奪地。萬科、保利等頭部房企在杭州、無錫、重慶等超熱的城市幾乎隱身。
萬科在前述三城分別僅獲取一宗地塊；反而在沈陽拿下了3宗，以共約60萬平方米的土地總建面，位居各房企之首。在上周末舉行的青島、天津、福州等城市的土拍上，萬科也僅分別獲取了1宗地塊。前述10宗地塊，萬科的拿地金額合計(jì)約142億元。
要知道，在過去三年里，萬科在22城的拿地總建面居首。平安證券統(tǒng)計(jì)顯示，全國(guó)20強(qiáng)房企在22個(gè)城市拿地布局來看，2018-2020年間，萬科拿地建面達(dá)4673萬平方米，絕對(duì)值居首，占到22城土地總出讓建面的2.88%。
近期的保利地產(chǎn)也顯得同樣“佛系”。據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，保利地產(chǎn)在12城共收入11宗地塊，拿地金額約185億元，其中有3宗在沈陽。
將視線從熱點(diǎn)城市挪開，將利潤(rùn)放在更重要的位置，或許是這些房企當(dāng)前的拿地策略。“當(dāng)前第一批集中出讓，很多開發(fā)商為了后續(xù)開發(fā)，在杭州、無錫等城市拼得較為激烈，而長(zhǎng)春、沈陽等城市，去化可能相對(duì)較慢，但利潤(rùn)率會(huì)高一些。”竺勁分析。
中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前4個(gè)月，保利地產(chǎn)、萬科分別以396億元、377億元的拿地金額位居行業(yè)第二、第三位。
其中，萬科共斥資203億元在長(zhǎng)三角城市群拿地，但在杭州、溫州這種備受矚目的城市，其拿地金額分別為41億元、19億元，而更多地出現(xiàn)在了紹興、金華等城市。
而同樣“隱身”的碧桂園、恒大，克而瑞研究中心認(rèn)為，則是由于戰(zhàn)略不同，前述企業(yè)更側(cè)重于三四線城市，本輪拿地相對(duì)較少，投資保持謹(jǐn)慎。
運(yùn)營(yíng)大考
“現(xiàn)階段利潤(rùn)率走低已經(jīng)是行業(yè)趨勢(shì)，但企業(yè)不可能單為了盈利放棄生存，規(guī)模還是企業(yè)很看重的指標(biāo)。”某TOP10房企人士向記者坦言，“現(xiàn)在的策略就是，先把地拿了再說，后續(xù)財(cái)務(wù)指標(biāo)可以通過降本增效等方式調(diào)節(jié)。”
事實(shí)上，也有房企內(nèi)部人士向記者表示，“第三方測(cè)算是粗略的，其中有很多其實(shí)是可以省錢、摳細(xì)節(jié)的地方。比如有些新拿下的項(xiàng)目是在其很熟悉的區(qū)域，甚至旁邊就有自己的項(xiàng)目，企業(yè)可以進(jìn)行精細(xì)化管理。”
據(jù)濱江集團(tuán)披露，其銷售費(fèi)用率在除杭州外的浙江省內(nèi)和省外地區(qū)大概在千分之六至千分之十二之間，而在杭州，這一指標(biāo)則在千分之三以內(nèi)。
加強(qiáng)與房企之間的合作，也是分散利潤(rùn)壓縮風(fēng)險(xiǎn)的方式之一。據(jù)透露，此次融信在杭州獨(dú)立獲取的地塊，已有很多沒有拿到地的企業(yè)來尋求合作。
對(duì)于房企來說，招拍掛是流量的保障，而另辟蹊徑多渠道拿地，則成為其賺取利潤(rùn)的另一條通道。比如高利潤(rùn)的城市更新項(xiàng)目成為越來越多房企的選擇。
中國(guó)奧園管理層披露，其舊改項(xiàng)目未來三年可轉(zhuǎn)化的可售貨值1600億元，預(yù)計(jì)平均毛利率可達(dá)35%-40%，凈利潤(rùn)率是15%=20%。
在北京、廣州未有斬獲的中海地產(chǎn)也已介入了舊改領(lǐng)域。2020年7月，該公司在上海黃浦區(qū)獲得一舊改地塊，總投資預(yù)計(jì)約590億；9月，則又以69.78億底價(jià)競(jìng)得北京石景山北辛安棚戶區(qū)改造地塊，總建面約320萬平米。
背靠集團(tuán)的華潤(rùn)置地，在推進(jìn)城市更新項(xiàng)目的同時(shí)，2020年，還借助華潤(rùn)集團(tuán)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)協(xié)同、資源協(xié)同獲取了深圳雪花啤酒廠項(xiàng)目，貨值約158億元，凈利潤(rùn)在12%-15%。
此外，房企通過業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大多元產(chǎn)業(yè)布局，借此與地方政府以協(xié)商達(dá)成合作意向的方式獲取項(xiàng)目，這對(duì)房企控制拿地成本，提升項(xiàng)目毛利率來說，也有明顯作用。
克而瑞發(fā)布的報(bào)告顯示，綠地2020年以來的城際空間站項(xiàng)目獲取平均樓面價(jià)僅1144元/平方米，貿(mào)易港項(xiàng)目獲取平均樓面價(jià)僅3251元/平方米。
在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面已有成熟經(jīng)驗(yàn)的新城控股、寶龍地產(chǎn)等房企，則更多通過商業(yè)綜合體來勾地。寶龍地產(chǎn)管理層在今年初的業(yè)績(jī)會(huì)上也曾提到，廣東對(duì)購(gòu)物中心的需求量是巨大的，而且很多城市還在用勾地模式持續(xù)在發(fā)展，“我們現(xiàn)在廣東拿的五個(gè)項(xiàng)目，全都是底價(jià)拿地”。
如今，經(jīng)歷了2020年的“三道紅線”的壓力，以及2017、2018年的高價(jià)地在2020年的集中釋放，“市場(chǎng)也可以看到，相對(duì)來說優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商，其增速最低的時(shí)間點(diǎn)基本上就是2020年。”竺勁認(rèn)為，“2021年，我們認(rèn)為，隨著銷售規(guī)模進(jìn)入相對(duì)增長(zhǎng)的階段，利潤(rùn)率也可能會(huì)慢慢回升，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利來說，2021年可能會(huì)得到恢復(fù)。”
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