房地產(chǎn)融資正進(jìn)一步全面收緊。

5月20日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，在“房住不炒”政策下，基金業(yè)協(xié)會(huì)近期叫停基金子公司備案房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品。這類產(chǎn)品的主要表現(xiàn)形式為，基金子公司向保理公司買入其持有的購房尾款資產(chǎn)，待資金回流后持續(xù)性投資新的購房尾款資產(chǎn)。

事實(shí)上，在去通道、去嵌套的政策要求下，以基金子公司、券商資管的資管計(jì)劃作為通道的非標(biāo)融資業(yè)務(wù)早已經(jīng)被嚴(yán)格禁止。但實(shí)際操作層面并未完全杜絕，仍有機(jī)構(gòu)繞道操作，上述這種循環(huán)購買購房尾款的形式是其中一大典型。

此類資管計(jì)劃，因不屬于《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)——私募資產(chǎn)管理計(jì)劃投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目》規(guī)定中列舉的禁止投資范圍，此前未被視作違規(guī)，但近期，基金業(yè)協(xié)會(huì)已然注意到這一現(xiàn)象，并上報(bào)至監(jiān)管部門。如今，又明確通知基金子公司明令禁止這一操作，須與房地產(chǎn)調(diào)控政策相結(jié)合。

事實(shí)上，不止基金子公司，5月20日，多家券商資管人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，根據(jù)相關(guān)要求，目前已經(jīng)不能再開展此種結(jié)構(gòu)的業(yè)務(wù)。“監(jiān)管非常重視以各種違規(guī)形式繞道向房地產(chǎn)輸送資金的行為，非標(biāo)通道更是嚴(yán)格整治的類型。”一位券商資管人士表示。

監(jiān)管部門的限制是有其道理的。從融資架構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)上來看，此類業(yè)務(wù)本質(zhì)上更像是純信用貸，沒有抵押等風(fēng)控措施，只是在模式上設(shè)置了一家核心企業(yè)作為托底。一旦融資企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，馬上會(huì)波及到產(chǎn)品。

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS再收緊

不只是非標(biāo)通道的遺留口子被全面封堵，據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，涉房融資中的標(biāo)準(zhǔn)化形式，如房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS/CMBS等也正面臨著收緊的命運(yùn)。

一位投行業(yè)務(wù)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者透露，其近期在辦理一筆CMBS業(yè)務(wù)時(shí)獲知，交易所暫停了對(duì)該業(yè)務(wù)的收文受理。

CMBS即商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券，是指以單個(gè)或多個(gè)寫字樓、酒店、會(huì)議中心、商業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等商業(yè)物業(yè)的抵押貸款組合包裝而構(gòu)成的基礎(chǔ)資產(chǎn)，通過結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)以相關(guān)地產(chǎn)未來收入（如租金、物業(yè)費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)等）為主要償債本息來源的資產(chǎn)支持證券產(chǎn)品。

“之前是住宅類，現(xiàn)在商業(yè)類的也難做了。”上述人士指出。

另一家券商資管人士對(duì)記者表示，他所在公司此前已經(jīng)暫停了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS業(yè)務(wù)，“被要求不能新增，只能借新還舊。”

事實(shí)上，這種形式上被視作標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的融資模式，現(xiàn)實(shí)操作中與非標(biāo)形式很相似。業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者解釋稱，資管計(jì)劃和ABS/CMBS結(jié)構(gòu)上差不多，以購房尾款類融資為例，都是購買按揭資產(chǎn)，然后循環(huán)購買，ABS/CMBS往往也會(huì)找信托等作為一層通道。

多位資管機(jī)構(gòu)人士對(duì)記者表示，目前這些業(yè)務(wù)確實(shí)明顯有所收緊。

在“房住不炒”政策要求下，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的資產(chǎn)證券化發(fā)行一直受到窗口指導(dǎo)。

一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，監(jiān)管去年就有窗口指導(dǎo)，保理形式的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品申請(qǐng)儲(chǔ)架發(fā)行，制造業(yè)企業(yè)ABS儲(chǔ)架額度最高可到100億元，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈類ABS儲(chǔ)架規(guī)模被降至20億元。已經(jīng)發(fā)行的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS可以繼續(xù)滾動(dòng)發(fā)行，但此類資產(chǎn)新申請(qǐng)儲(chǔ)架發(fā)行已經(jīng)很難獲批。“監(jiān)管沒有發(fā)文，但這已經(jīng)是業(yè)內(nèi)的通常做法。”

房貸利率上漲，按揭難度大增

個(gè)貸市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)融資收緊的反應(yīng)亦十分明顯。具體表現(xiàn)為，房貸利率持續(xù)上漲，貸款額度緊張，個(gè)人按揭獲批難度大為增加，放款流程十分漫長(zhǎng)。

“特別是二套房的按揭，現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)形勢(shì)十分嚴(yán)峻，大量二套房按揭貸款等待了三四個(gè)月都不能放款，二套房交易環(huán)節(jié)相對(duì)復(fù)雜，很多人既是買方又是賣方，可能引起交易違約。”一位房地產(chǎn)企業(yè)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

貸款利率方面，融360大數(shù)據(jù)研究院2021年5月（數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)期為2021年4月20日-2021年5月18日）監(jiān)測(cè)的42個(gè)城市中，21個(gè)城市的房貸利率平均水平環(huán)比上漲，3個(gè)城市的漲幅在10BP以上。

具體而言，深圳地區(qū)自2020年6月起，首套房貸利率主流水平一直維持為4.95%，平均水平為4.98%，5月各銀行陸續(xù)上調(diào)，最終首套房貸利率主流水平上漲至5.10%，平均水平上漲至5.03%。

建行深圳分行在5月上旬首先上調(diào)房貸利率水平，其中首套房貸利率上調(diào)15個(gè)BP至5.10%（LPR 45BP），二套房貸利率上調(diào)35個(gè)BP至5.60%(LPR 95BP)。

其他銀行在短暫觀望后，也開始跟進(jìn)，目前已有近10家銀行深圳地區(qū)分支行執(zhí)行首套5.10%，二套5.60%的利率水平。

上述房企人士對(duì)記者指出，目前地產(chǎn)行業(yè)融資供求矛盾十分突出。一方面，去年以來，監(jiān)管對(duì)金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)企業(yè)的資金額度有明確控制，實(shí)踐中審核和檢查的頻率更高，要求也更嚴(yán)格；另一方面，行業(yè)和企業(yè)自身的發(fā)展對(duì)融資提出的需求是逐年在增長(zhǎng)的，所以隨著強(qiáng)監(jiān)管政策的持續(xù)，這種矛盾越發(fā)突出。

去年，監(jiān)管部門出臺(tái)新規(guī)控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)的增長(zhǎng)設(shè)置“三道紅線”：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。按“三道紅線”，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。

對(duì)于商業(yè)銀行，2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分五檔對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比設(shè)定上限，并對(duì)超限銀行設(shè)置2-4年調(diào)整過渡期。

（作者：方海平,辛繼召）