新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)料先于立法改革:深圳、海南可先行先試

2021年05月21日 15:58
來源:證券時報
近日,財政部、全國人大常委會預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會,聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見,引發(fā)社會各界對房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的熱議。
接受證券時報記者采訪的多位專家認(rèn)為,此次座談會釋放出將先于立法開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的信號,而當(dāng)下中國已具備房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的需求與條件;未來,房地產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)將成為改革重心,這既契合了“十四五”規(guī)劃改革方向,又是房地產(chǎn)稅體系中的薄弱環(huán)節(jié),具備足夠的改革空間;建議新一輪房地產(chǎn)稅改革在深圳、海南先行先試。
試點(diǎn)料先于立法
自“十三五”規(guī)劃明確提出要“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”以來,有關(guān)部門每年對房地產(chǎn)稅改革工作的表述主要集中在立法層面。
但此次座談會主題不同以往,聚焦在此前有關(guān)部門鮮有發(fā)聲的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作上。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向證券時報記者指出,2011年國家發(fā)改委曾在報告文件中提及“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”內(nèi)容,當(dāng)年恰好上海和重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅。從此類邏輯看,當(dāng)前提及“改革試點(diǎn)工作”具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義,即此次會議后房地產(chǎn)稅有望在部分城市開展試點(diǎn)。
在房地產(chǎn)稅立法工作還需從長計議的當(dāng)下,房地產(chǎn)稅是否有必要先于立法開展試點(diǎn)工作?專家普遍認(rèn)為,盡管房地產(chǎn)稅立法工作難在“十四五”期間落地,但當(dāng)下中國已進(jìn)入開展新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的窗口期。
“當(dāng)前時點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅既有必要也有基礎(chǔ)。”中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后彭旭輝對記者表示,從調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場回歸居住屬性、優(yōu)化住房資源配置方面看,開征房地產(chǎn)稅十分必要,尤其是房地產(chǎn)稅對于維護(hù)房地產(chǎn)市場的良性穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。另一方面,我國有龐大的住房存量資源,且開征房地產(chǎn)稅的技術(shù)手段也已具備,這為房地產(chǎn)稅改革提供了基礎(chǔ)條件。
北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池也認(rèn)為,在房地產(chǎn)稅立法落地前中國應(yīng)該會開展試點(diǎn)工作。因為在推進(jìn)立法時,為了避免稅法的偏差,往往需要通過先行試點(diǎn)來進(jìn)行驗證并糾偏。房地產(chǎn)稅立法涉及的稅種多而雜,牽涉面較大,立法所需時間長,更應(yīng)開展試點(diǎn)。
改革重點(diǎn)在持有環(huán)節(jié)
目前所稱的“房地產(chǎn)稅”實際上是一個綜合性概念,包含了處于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的土地增值稅,處于交易環(huán)節(jié)的契稅,處于持有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅等諸多稅種。但不論未來房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域是否會調(diào)整現(xiàn)有稅種或新增稅種,多位專家都認(rèn)為,房地產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)將成為改革重點(diǎn)。
此前,財政部部長助理歐文漢在介紹財政部貫徹落實“十四五”規(guī)劃綱要、加快建立現(xiàn)代財稅體制有關(guān)情況時表示,要持續(xù)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu),健全地方稅、直接稅體系,適當(dāng)提高直接稅比重。
持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅作為納稅人直接負(fù)擔(dān)的稅收,契合國家在“十四五”時期的稅收發(fā)力方向。但當(dāng)前中國稅收收入中,房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收收入遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅收。
財政部2020年財政收支情況顯示,2020年中國土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中,房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)大多在開發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)。處于開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的土地增值稅和交易環(huán)節(jié)的契稅分別為6468億元、7061億元。處于持有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅分別僅有2058億元、2842億元。
“房地產(chǎn)稅的改革重心應(yīng)該放在持有環(huán)節(jié),這是我國房地產(chǎn)稅收體系中目前最為缺乏的部分。”彭旭輝對記者表示,持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的缺失,使得目前的稅收體系沒有起到調(diào)節(jié)優(yōu)化房地產(chǎn)市場的效果,而且目前這種“重交易環(huán)節(jié),輕持有環(huán)節(jié)”的稅收體系與國際上的成熟房地產(chǎn)稅收體系也不一致。房地產(chǎn)稅的改革最終應(yīng)該服務(wù)于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展,調(diào)節(jié)優(yōu)化住房資源的配置,也能為地方政府提供持續(xù)穩(wěn)定的稅源收入。
蘇寧金融研究院宏觀中心副主任陶金指出,目前在土地相關(guān)、開發(fā)建設(shè)、銷售、交易等環(huán)節(jié)上,都有稅種進(jìn)行一定的覆蓋,但對于持有環(huán)節(jié)尚無明確的稅收規(guī)定。對持有房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅可能是改革的重點(diǎn)和難點(diǎn)。
深圳、海南可先行試點(diǎn)
若要進(jìn)一步開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作,試點(diǎn)城市的選擇就需慎重考慮。專家預(yù)計,新一輪房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)應(yīng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,可考慮在一些具備實操經(jīng)驗或先行試點(diǎn)優(yōu)勢的大城市試點(diǎn)。
作為“老牌”試點(diǎn)城市,上海、重慶擁有足夠的房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗,理應(yīng)作為新一輪房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市。但從當(dāng)前上海、重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看,房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果并不顯著。兩地的房價與交易量與其他一線、二線城市數(shù)據(jù)無明顯差異。記者據(jù)上海市2020年稅收收入統(tǒng)計情況測算,2020年上海房產(chǎn)稅的收入僅占稅收收入的1.2%。
彭旭輝對記者表示,上海、重慶此前房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果不佳是由于其稅率太低、覆蓋面小等原因,兩地應(yīng)利用原有的經(jīng)驗基礎(chǔ)繼續(xù)強(qiáng)化相關(guān)試點(diǎn)工作,提高房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的開征稅率標(biāo)準(zhǔn)。
他還指出,作為先行示范區(qū)的深圳以及自由貿(mào)易港建設(shè)基地的海南這兩個地方均是改革開放的最前沿,理應(yīng)進(jìn)入房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍之內(nèi)。尤其是深圳,無論是房價水平還是房價漲幅均居全國前列,且投機(jī)風(fēng)氣嚴(yán)重,應(yīng)該盡快推出并完善房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。
嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)同房地產(chǎn)稅在深圳和海南先行先試。他認(rèn)為,深圳作為中國特色社會主義先行示范區(qū),自然需要在一些重點(diǎn)政策上先行試點(diǎn)。進(jìn)入改革開放新階段,深圳再一次進(jìn)行改革,且聚焦房地產(chǎn)稅的概率較大。海南作為自由貿(mào)易港,相關(guān)改革勢必加速。且相對一些大城市,海南島住房問題反而更為簡單,推行房地產(chǎn)稅相對阻力小。此外,北京作為首都,若是試點(diǎn)房地產(chǎn)稅,則有很強(qiáng)的信號意義,且北京具有天然的政策制定和先行試點(diǎn)優(yōu)勢。
在彭旭輝看來,未來隨著改革試點(diǎn)的不斷推進(jìn),可按照房價標(biāo)準(zhǔn)逐步納入一批試點(diǎn)城市,先從均價過三萬的城市開始推廣,其次鋪開到均價過兩萬的城市,最后覆蓋到均價過萬的城市等等,依次推進(jìn)到覆蓋全國主要城市。
市場影響,仍是改革最大難點(diǎn)
盡管此次房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會釋放出積極信號,但當(dāng)下房地產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)的薄弱、推進(jìn)試點(diǎn)后對市場的沖擊,以及未來房地產(chǎn)稅的立法工作,都表明中國在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革上難點(diǎn)重重。
“征收房地產(chǎn)稅最大的難點(diǎn)依然在于對市場的沖擊。”陶金對證券時報記者表示,若針對持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅全面開征,必將對持有房產(chǎn)群體的買賣和投資都產(chǎn)生系統(tǒng)性影響,最終會對市場產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響。因此在制定相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)時,原則和實踐都要考慮。
在嚴(yán)躍進(jìn)看來,隨著房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的推進(jìn),勢必將影響到一手房和二手房價格。對于一手房價格,若大城市推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革,將增加住房持有成本,也會使得一手房認(rèn)購意愿淡化,進(jìn)而導(dǎo)致房價下降或漲幅收窄。對于二手房價格,類似改革下房產(chǎn)持有成本將增大,潛在收益會減少,會倒逼一部分房東拋售房產(chǎn),市場上將有更多流通的二手房,容易壓低房價。
嚴(yán)躍進(jìn)還指出,土地價格和租賃價格也將受沖擊。若大城市先行試點(diǎn),客觀上會引發(fā)房企拿地轉(zhuǎn)移到其他地級市或弱省會城市,疊加大城市購房市場可能同時降溫,導(dǎo)致地價下跌。在租賃價格上,隨著市場上購房市場熱度的減少和存量房源的增加,租賃市場的壓力將減少,將使得租金下降。
趙秀池提醒,在推動房地產(chǎn)稅立法與改革工作上,應(yīng)以人民利益為中心,去研究房地產(chǎn)稅收體系的安排、稅種的構(gòu)成、包括土地出讓金在內(nèi)的稅負(fù)水平和合理負(fù)擔(dān),以及租購并舉下房地產(chǎn)稅收體系的一系列安排。
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