深圳，一座集光環(huán)與質(zhì)疑于一身的城市。
一方面，它是全國乃至全球知名的創(chuàng)新之城，是年輕人的奮斗樂土，過去10年間，深圳常住人口新增714萬，增量位居全國城市之首；另一方面，高房價(jià)卻漸成年輕人入城壁壘，創(chuàng)新后勁令人擔(dān)憂。
不僅深圳，高房價(jià)早已是國際大都市普遍面臨的難題。在分析人士看來，隨著城市競爭力的增強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)、人才、資本集聚，高房價(jià)現(xiàn)象有其符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的一面。
深圳的情況又更為特殊，城市面積不到2000平方公里，相當(dāng)于北京的1/8、上海的1/3、廣州的1/4，有效開發(fā)面積不到1000平方公里。按照2000多萬的實(shí)際管理人口來計(jì)，平均每平方公里需容納2萬人，高人口密度和高經(jīng)濟(jì)密度進(jìn)一步造成土地的稀缺，帶來高房價(jià)。
高房價(jià)問題何解？對于深圳而言，在需求側(cè)調(diào)控之外，增加供應(yīng)更是長效之策。從2020年起，在加大住宅用地供應(yīng)方面，深圳開始“動(dòng)真格”，更重要的是，從住宅供應(yīng)的結(jié)構(gòu)上來細(xì)分，未來深圳將致力于讓60%的人住在各類政策性住房中。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“十三五”期間，深圳已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了良好開局，共建設(shè)籌集了公共住房44萬套，超額完成了此前制定的40萬套的目標(biāo)任務(wù)。在“糾偏”住房的過度市場化方面，深圳有望成為全國的一個(gè)樣板。
而隨著都市圈、城市群的發(fā)展，居住人口外溢，未來，在創(chuàng)新城際住房合作機(jī)制、促進(jìn)公共服務(wù)政策銜接等方面，深圳也有望率先作出探索。
大幅增加居住用地供應(yīng)
2020年，深圳住建局曾在一份文件中承認(rèn)，深圳居住用地占建設(shè)用地的22.6%，遠(yuǎn)低于國家《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GB50137-2011）》中25%-40%的下限標(biāo)準(zhǔn)，難以滿足人口快速增長條件下的住房需求增長和品質(zhì)提升要求。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理了深圳規(guī)劃和自然資源局公布的2016年到2019年的數(shù)據(jù)，盡管居住用地供應(yīng)均超額完成，但有三個(gè)年份實(shí)際供應(yīng)的居住用地占比均低于12%，僅2017年占比超過了20%。
有地產(chǎn)分析人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者總結(jié)，與其他很多城市不太一樣的是，深圳對土地財(cái)政的依賴度較低，“賣地”的邏輯更多是為了吸引稅源，提高稅收收入，所以會(huì)更偏向產(chǎn)業(yè)、商業(yè)用地。
但2020年起，情況開始發(fā)生變化。
當(dāng)年，深圳計(jì)劃供應(yīng)的居住用地對比2019年翻了近一倍，占比由上一年的12.5%上升至24.4%；從實(shí)際完成的情況來看，居住用地供應(yīng)達(dá)到362.8公頃，完成率高達(dá)123.7%。
2021年，深圳計(jì)劃供應(yīng)的居住用地繼續(xù)保持在高位，達(dá)到363.3公頃，占總計(jì)劃供地的32.2%。今年的深圳兩會(huì)明確提出，2021年將實(shí)施大規(guī)模住房建設(shè)計(jì)劃，建設(shè)籌集公共住房8萬套，改造籌集租賃住房10萬套以上。
在土地供應(yīng)方面，深圳面臨的利好因素在于，舊改簽約達(dá)“雙95”可征收，“工改保”政策的適用對象大幅增加，深圳獲得了永久基本農(nóng)田外“農(nóng)轉(zhuǎn)建”用地審批權(quán)等等。并且，公開報(bào)道顯示，4月下旬起，深圳連續(xù)將龍崗、坪山、龍華等區(qū)的30余宗商服用地、產(chǎn)業(yè)用地等變更，規(guī)劃為居住用地和教育等公配用地。
中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁介紹，大規(guī)模、持續(xù)性地供應(yīng)宅地，實(shí)施供給側(cè)的“戰(zhàn)略突破”，意味著政策重心從多年來的需求側(cè)轉(zhuǎn)為供給側(cè)，這是深圳房地產(chǎn)領(lǐng)域的革命性大動(dòng)作。
深圳市規(guī)劃國土發(fā)展研究中心副總規(guī)劃師李江不久前指出，“十四五”期間及今后相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，深圳優(yōu)先要做的是補(bǔ)齊公共服務(wù)設(shè)施短板，促進(jìn)全市域公共設(shè)施均衡布局，深圳的實(shí)際居住人口早已超過了2000萬，需要滿足他們的基本居住和基礎(chǔ)設(shè)施需求。
深化“二次房改”
在增加居住用地供應(yīng)的同時(shí)，深圳正在以前所未有的力度建設(shè)各類保障性住房。
2016年，深圳發(fā)布的《住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》就指出，規(guī)劃期內(nèi)，多渠道安排籌建保障性住房和人才住房40萬套，包含人才住房30萬套；保障性住房和人才住房供應(yīng)35萬套（含“十二五”續(xù)建項(xiàng)目）。
而相比之下，同期力爭新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售與現(xiàn)售30萬套。保障性住房的計(jì)劃供應(yīng)量甚至超出了商品房，這大幅超出了市場預(yù)期。
彼時(shí)，深圳經(jīng)歷了2015年的一波房價(jià)明顯上漲。對于這一住房結(jié)構(gòu)的安排，一位時(shí)任深圳住建局副局長向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，加大保障性住房的目的，主要是為了解決人才的住房需求。
深圳房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任王鋒向記者解釋，深圳若要持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，對人才的住房支持很重要。住建局正是把有限的資源進(jìn)行統(tǒng)籌，優(yōu)先供應(yīng)人才，讓稀缺資源發(fā)揮最大的效應(yīng)。未來大規(guī)模建保障房，還應(yīng)持續(xù)下去。
如今回望“十三五”，深圳共建設(shè)籌集公共住房44萬套，超額完成了40萬套的目標(biāo)任務(wù)?？晒﹨⒄盏氖牵?ldquo;十二五”期間，深圳新增安排保障性住房24萬套。
關(guān)于增加保障性住房的供應(yīng)，深圳曾在2018年發(fā)布的《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》中將其變?yōu)殚L期規(guī)劃，到2035年，深圳將新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬套。
這顛覆了此前30年以商品房銷售為主的住房供應(yīng)體系，此番規(guī)劃也被外界稱作是“二次房改”。如果規(guī)劃如期推行，未來深圳的政策性住房供應(yīng)數(shù)量將超過商品房。
2020年，深圳住建局領(lǐng)導(dǎo)在公開演講中表示，未來深圳市60%的市民要住在政府提供的租賃或出售的住房中，商品房只占四成。
李宇嘉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，過去是住房市場化程度不夠，后來是市場化太快，忽略了住房還有公共屬性的一面。在很多發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，都是市場供應(yīng)加政府保障兩條腿走路。在糾偏過度市場化方面，深圳有望成為全國的一個(gè)樣板。
當(dāng)然，改革的成果顯現(xiàn)仍需時(shí)間，并且，改革也并不必然使得房價(jià)下跌。深圳一家房地產(chǎn)企業(yè)管理層人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，一個(gè)健康的住房市場應(yīng)該是“高端有供應(yīng)，中端有支持，低端有保障”的，中低端、夾心層的需求得到保障，高端的則回歸市場。
“走出深圳”解決住房問題
根據(jù)前述深圳提出的住房供應(yīng)規(guī)劃，從2018年到2035年，計(jì)劃新增建設(shè)籌集各類住房共170萬套，每年平均新增10萬套。
但最新的人口普查數(shù)據(jù)顯示，過去10年間，深圳常住人口年均增加70多萬，超出市場預(yù)期。坊間有擔(dān)憂：即便深圳加大住房供應(yīng)力度，是否趕得上人口增加的速度？
在城市群的視角下，一些觀察人士提出了另一種方案——“走出深圳”解決居住問題。
深圳原副市長、哈爾濱工業(yè)大學(xué)（深圳）經(jīng)管學(xué)院教授唐杰就指出，在2000平方公里的范圍內(nèi)，深圳容納了大量產(chǎn)業(yè)、公共設(shè)施、道路等，是否還可能解決2000多萬人的居住問題？假如通勤便利了，很多人可以住到深圳以外的地方。
根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，過去10年間，深圳鄰近的東莞、惠州常住人口分別新增了225萬和145萬，其中，惠州披露了詳細(xì)的分區(qū)人口增長情況，臨深片區(qū)的人口增長表現(xiàn)尤其可觀。
在觀察人士看來，這表明深圳都市圈已經(jīng)實(shí)質(zhì)性地形成。2019年，深圳交通運(yùn)輸局負(fù)責(zé)人也曾透露過相關(guān)數(shù)據(jù)，2018年，深圳至惠州、東莞的城際出行每天約為140萬人次，預(yù)測到2035年將增長至620萬人次/日。
從國際上諸多都市圈的經(jīng)驗(yàn)來看，通過軌道交通，在45分鐘左右的時(shí)間里實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)距離通勤，恰恰是疏解中心城市人口的有效方式。
2020年12月，國家發(fā)改委組織召開了專題會(huì)議，全面部署加快京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)城際鐵路和市域(郊)鐵路規(guī)劃建設(shè)。未來五年，三大區(qū)域計(jì)劃新開工建設(shè)城際鐵路和市域(郊)鐵路約1萬公里，到2025年基本形成區(qū)域城際鐵路和市域(郊)鐵路骨架網(wǎng)絡(luò)，形成城市群1-2小時(shí)交通圈和都市圈1小時(shí)通勤圈。
當(dāng)然，住房問題不只涉及居住、通勤，很多人傾向于住在大都市的原因，還包括更優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)。這也意味著，通過都市圈將中心城市的住房需求疏導(dǎo)至較低成本的地方，除了軌道交通足夠方便外，必然要伴隨著公共服務(wù)的均等化。
官方也已經(jīng)在順應(yīng)居住人口外溢的趨勢。2020年12月底，深圳曾在“十四五”規(guī)劃綱要建議中提出，推動(dòng)生態(tài)環(huán)境共保共治、民生服務(wù)共建共享，創(chuàng)新城際住房合作機(jī)制，促進(jìn)教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、環(huán)保等政策銜接。
李宇嘉向記者表示，過去很多深圳人在東莞、惠州等地買房，有的人只是買，并不居住，并未有效疏解深圳的住房需求。真正的“城際住房合作”，指的是城市間在用地、生態(tài)環(huán)境、交通、民生服務(wù)等方面統(tǒng)一規(guī)劃，包括公共支出如何分?jǐn)偟鹊?，這都將是需要探索的方向。
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