目前，廣州、重慶、杭州、北京等城市的首批集中供地已結(jié)束，融創(chuàng)中國、華潤置地等TOP50房企斬獲頗豐，而碧桂園、世茂集團(tuán)等規(guī)模房企鮮有成交。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，相對充足的土地儲備、全年穩(wěn)健的投資節(jié)奏和多元化的投資方式，成為不少規(guī)模房企在集中土拍市場少有“露面”的重要因素。同時(shí)，在土拍市場熱情高漲的情況下，項(xiàng)目毛利率難言上升。
“曲線”方式拿地
中信建投研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，長春、廣州、無錫、重慶、沈陽、杭州、北京7個(gè)城市合計(jì)出讓264宗地塊，參拍房企全口徑拿地金額達(dá)3093億元。其中，109宗地塊被TOP50房企中的29家競得。融創(chuàng)中國在上述7個(gè)城市合計(jì)拿地金額超過450億元，華潤置地拿地金額超過280億元。
有的房企參拍熱情高漲，有的房企卻鮮有“出手”。如碧桂園在上述7城中僅拿地兩宗。
部分規(guī)模房企參與土拍“不積極”，或與其本身的投資計(jì)劃、土地儲備等因素有關(guān)。碧桂園常務(wù)副總裁程光煜此前表示，2020年碧桂園的權(quán)益投資額為2092億元，2021年的計(jì)劃與2020年相當(dāng)。截至2020年底，中國恒大的土地儲備項(xiàng)目達(dá)798個(gè)，總規(guī)劃建筑面積2.31億平方米。在“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略下，公司計(jì)劃可售住宅土儲總規(guī)模未來兩年年均再下降1500萬平方米，控制在2億平方米左右。
有的房企通過“曲線”方式拿地，繞過難度相對大、成本相對較高的招拍掛，轉(zhuǎn)而通過收并購、合作開發(fā)等途徑補(bǔ)充土儲。截至5月12日，世茂集團(tuán)今年以來通過收并購、合作開發(fā)等方式新增20宗地塊，貨值約200億元。截至2020年底，公司的總貨值超過13800億元。2021年，世茂集團(tuán)預(yù)計(jì)可售資源3096萬平方米(未包含2021年新獲取土地當(dāng)年供貨的可售資源)，可售貨值達(dá)5500億元。
融創(chuàng)中國4月斥資收購彰泰集團(tuán)80%權(quán)益，交易涉及彰泰集團(tuán)在廣西南寧、桂林等城市的54個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)房地產(chǎn)代建項(xiàng)目，可售建筑面積約1162萬平方米。
某TOP10房企相關(guān)人士告訴記者，公司對每宗參拍地塊都有一個(gè)預(yù)估價(jià)和對應(yīng)的項(xiàng)目利潤率。如果地塊條件好，即使單個(gè)項(xiàng)目價(jià)格高也會努力爭取。“重點(diǎn)要考慮項(xiàng)目后期的建設(shè)成本和利潤率，不會一味為了拿地而抬高價(jià)格。”
利潤率被壓縮
在上述7個(gè)城市中，重慶、杭州、廣州、北京是房企參與土拍市場的主陣地。其中，融創(chuàng)中國全口徑拿地金額居前，公司在廣州、無錫、重慶、杭州等城市均有布局。有的房企重兵布局單個(gè)城市，如首開和卓越重倉北京、越秀重倉廣州。
方正證券統(tǒng)計(jì)，長春、廣州、重慶、無錫、沈陽、杭州、北京、天津、青島、廈門、深圳、福州12個(gè)集中供地的熱點(diǎn)城市，合計(jì)成交土地建筑面積5036萬平方米，成交總價(jià)6266億元，樓面均價(jià)為13844元/平方米，平均溢價(jià)率為17.5%。
對于房企拿地?zé)崆楦叩脑颍袡C(jī)構(gòu)認(rèn)為，一是前4個(gè)月的銷售額增速高，為房企拿地提供了資金支持；二是若摘得首批供地，年內(nèi)有望上市銷售，為全年貢獻(xiàn)銷售業(yè)績。不過，該機(jī)構(gòu)指出，受融資政策收緊、土拍政策持續(xù)完善影響，預(yù)計(jì)房企后續(xù)批次的參與熱度將有所降溫。平安證券數(shù)據(jù)顯示，百強(qiáng)房企4月單月銷售面積、銷售額同比分別增長23.3%、34%。
房企拿地?zé)崆楦邼q，項(xiàng)目利潤率自然受到“蠶食”。中信建投指出，從上述7個(gè)城市的競拍情況看，長春、沈陽、廣州的相關(guān)項(xiàng)目毛利率尚可，但重慶、無錫、杭州的項(xiàng)目毛利率較低。
中信建投表示，從各城市的平均地價(jià)/房價(jià)的比值看，長春為44.3%，廣州為51.4%，重慶為63.6%，無錫為61.5%，沈陽為38.8%，杭州為62.9%，北京為61.5%。如果僅考慮拿地均價(jià)和建安成本，上述7個(gè)城市的項(xiàng)目隱含毛利率分別為長春26.9%、廣州24%、重慶6.7%、無錫17.4%、沈陽27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。
中信建投預(yù)計(jì)，重慶、杭州、無錫等地的項(xiàng)目去化速度會有所提升，但利潤率或被壓縮。房地產(chǎn)行業(yè)毛利率中樞將由25%向20%下滑，甚至跌落到20%以下。
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