因受疫情影響，2020年以來，房地產(chǎn)行業(yè)在資本市場跌宕起伏。5月21日，中指研究院發(fā)布的上市房企研究報告顯示，房地產(chǎn)上市公司盈利能力略有下滑，股東收益水平出現(xiàn)回落，企業(yè)間的盈利能力、財務(wù)穩(wěn)健等指標(biāo)分化也越來越明顯。

值得關(guān)注的是，盈力能力較強的產(chǎn)業(yè)新城已經(jīng)成為房企的常態(tài)發(fā)展模式。在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著產(chǎn)業(yè)新城上市、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs破冰，也將提升產(chǎn)業(yè)新城的運營實力，未來把握產(chǎn)城融發(fā)展方向更為關(guān)鍵。

增收不增利，上市公司股東收益水平回落

因受疫情沖擊，整體來看，2020年滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)增速創(chuàng)近幾年新低。據(jù)中指研究院5月21日發(fā)布的上市房企研究報告顯示，2020年，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1400億元，同比增長率為13.7%，增速較上年回落4.2個百分點；內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長13.8%至2333億元，增速較上年回落7個百分點。

對此，清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，過去一年，房地產(chǎn)市場調(diào)控的工具箱不斷完善，即便在這樣一個特殊的環(huán)境下，房地產(chǎn)上市公司仍取得了好的業(yè)績，收入規(guī)模再創(chuàng)新高，但是利潤增加不顯著，出現(xiàn)增收不增利的情況。

據(jù)上述報告顯示，2020年，滬深、內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入均值分別為312.1億元、507.4億元，同比增長13.1%和14.8%；凈利潤均值分別為33.4億元、63.1億元，同比分別下降3.0%、增長3.5%。

在中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水看來，出現(xiàn)增收不增利主要是因為市場受到疫情的影響比較大，房地產(chǎn)企業(yè)的施工以及竣工明顯滯后。

報告還顯示，2020年，房地產(chǎn)上市公司盈利能力略有下滑，股東收益水平回落。其中滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為0.75元，較上年下降13.4%，內(nèi)地在港上市的房地產(chǎn)公司均值為0.95元，同比下降0.9%。

對于股東收益，劉水分析認(rèn)為，中小企業(yè)下滑比較明顯，而部分龍頭房企出現(xiàn)了逆勢增長，比如萬科、新城控股、融創(chuàng)、華潤和中海的每股收益均在3元以上，其中融創(chuàng)、新城每股收益超5元；而綠城、寶龍地產(chǎn)和中國奧園也展現(xiàn)出了高成長性，每股收益同比增長率分別為90.9%、46.5%和39.9%。

除了股東收益水平分化之外，劉洪玉表示，企業(yè)間的很多指標(biāo)也在持續(xù)地分化，盈利能力、財富創(chuàng)造力和財務(wù)穩(wěn)健等方面差異化越來越明顯。

產(chǎn)業(yè)新城注重長期回報，盈利能力普遍較強

眾所周知，房地產(chǎn)板塊受調(diào)控的影響比較明顯，市場的走勢與政策的關(guān)聯(lián)性很強，比如“三道紅線”等政策出臺一度引起房地產(chǎn)板塊行情走低。對此，劉水提到，從A股和H股來看，都有70%左右的房地產(chǎn)公司市值在去年一年出現(xiàn)了明顯的下跌。

在提高房企市值方面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除了做房地產(chǎn)代建、分拆物業(yè)上市、聚焦都市圈外，產(chǎn)城融合也是未來的重要發(fā)展方向。事實上，近幾年，投資產(chǎn)業(yè)新城已成為房企發(fā)展的趨勢之一。

5月21日，中指研究院發(fā)布的2021中國產(chǎn)業(yè)新城運營商評價研究報告顯示，2020年，產(chǎn)業(yè)新城運營商營業(yè)收入普遍有所下滑，但是產(chǎn)業(yè)新城運營商的盈利能力普遍較強。從盈利規(guī)模看，產(chǎn)業(yè)新城運營商凈利潤規(guī)模在10億-20億元之間，只有招商蛇口凈利潤超過50億元。從盈利能力來看，個別運營商長期持有股權(quán)取得收益，利潤水平大幅提升。

而不同于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)新城運營商以產(chǎn)業(yè)運營為核心，以長期投資回報為主線。2020年，產(chǎn)業(yè)新城運營商增值業(yè)務(wù)收入加大，通過可持續(xù)性收入回流現(xiàn)金，負(fù)債水平較低。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)新城運營已經(jīng)成為房地產(chǎn)的常態(tài)發(fā)展模式，不過，清醒認(rèn)識宏觀趨勢、把握產(chǎn)城融發(fā)展方向更為關(guān)鍵。

中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會常務(wù)副會長兼理事長朱宏任表示，產(chǎn)城融合是新時期我國城市建設(shè)中逐步發(fā)展起來的一種新模式。近年來，一批產(chǎn)業(yè)新城、科技園區(qū)、特色小城鎮(zhèn)，依靠較高成長性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，取得了較快發(fā)展，但也有一些地方在導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)時錯誤地估計形勢，或選錯方向，或缺乏要素支撐，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)增長乏力。疫情之后，如何重拾加快推進產(chǎn)城融合的建設(shè)勢頭，首先需要對當(dāng)前形勢作出合理、準(zhǔn)確的判斷。

劉水也認(rèn)為，2021年房地產(chǎn)長效機制持續(xù)完善，市場將呈現(xiàn)弱周期，房地產(chǎn)上市公司更應(yīng)緊跟國家政策，精準(zhǔn)把握市場機遇。未來，合作主體多元化將助力產(chǎn)城發(fā)展升級，而園區(qū)上市、基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs破冰的創(chuàng)新融資模式，也將提升產(chǎn)業(yè)新城運營實力。

新京報記者 袁秀麗