5月24日，北京10宗涉宅地塊開始投報高標準建設(shè)方案，通過打分以確認最終競得人。值得關(guān)注的是，王四營1304-L01地塊由于最終無房企投報高標準建設(shè)方案，由競拍現(xiàn)場最后舉牌的金地 保利 華潤聯(lián)合體拿下，其結(jié)果出乎意料卻又在意料之中。
此前，北京年內(nèi)首批30宗地塊迎來集中出讓，其中28宗地塊的出讓條件包括競“高標準”，最終10宗地塊進入高標準建設(shè)方案投報環(huán)節(jié)。這意味著，未來北京房地產(chǎn)市場將進入高標準建設(shè)時代。
問題在于，何為“高標準”？各大房企在“高標準”建設(shè)方案投報環(huán)節(jié)如何勝出？“高標準”對于房企又將帶來哪些影響？
專家打分高標準方案，裝配式、超低能耗是核心指標
5月18日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布通知稱，此前10宗轉(zhuǎn)入投報高標準商品住宅建設(shè)方案的地塊將分三批次投報，分別為5月24日上午、24日下午及25日上午，各相關(guān)競買人提前做好準備，按時間要求提前到達豐臺區(qū)西三環(huán)南路1號市公共資源交易綜合分平臺五層，參加投報高標準商品住宅建設(shè)方案活動。
這10宗地塊分別是：朝陽王四營3宗、海淀樹村2宗，朝陽崔各莊、朝陽豆各莊、北京城市副中心、密云檀營鄉(xiāng)、延慶南菜園等地各1宗。
“高標準”已經(jīng)成為北京土拍市場的關(guān)鍵詞。25宗地塊進入現(xiàn)場競拍，其中有10宗地塊進入“高標準”方案投報環(huán)節(jié)，占比達到40%。而再往前推，北京年內(nèi)首批30宗地塊迎來集中出讓，其中28宗地塊的出讓條件包括競“高標準”，占比達到93.3%。
對于各大房企來說，在土地競拍規(guī)則嚴苛的北京房地產(chǎn)市場，如何在“高標準”投報環(huán)節(jié)突圍，將決定著未來在北京的市場規(guī)模與份額。
根據(jù)“高標準”地塊投報規(guī)則，競買人提交的投報文件應包括高標準商品住宅建設(shè)投報書和規(guī)劃建筑設(shè)計方案。其中，土地出讓方組織專家組成評選委員會對競買人投報的高標準商品住宅建設(shè)方案進行評分，評分標準詳見《高標準商品住宅建設(shè)方案評審內(nèi)容及評分標準》（簡稱《評分標準》）。
據(jù)了解，《評分標準》總分100分，包括6大方面，綠色建筑的分值是18分，裝配式建筑20分，超低能耗建筑20分，健康建筑6分，宜居技術(shù)應用16分，管理模式20分。
從技術(shù)指標來看，裝配式建筑、超低能耗建筑兩項分值占比最多。其中，在超低能耗建筑方面，實施超低能耗建筑面積達到總面積的30%，且超低能耗面積不低于5 萬平方米的項目得15分；項目實施超低能耗建筑面積達到總面積的50%，且超低能耗面積不低于 10萬平方米的項目，以及總面積低于5萬平方米，全部實施超低能耗建筑的項目得20分。在裝配式建筑分值構(gòu)成方面，主體結(jié)構(gòu)占比50%，墻體占比20%，裝修和管線占比30%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，裝配式建筑以及超低能耗建筑是評分的核心指標，房企可以在這兩個方面提高標準和得分，但是最終還要看整體成本控制。
土地成本已經(jīng)較高，高標準建設(shè)方案考驗房企成本管控能力
“事實上，高標準建設(shè)方案并不難，主要是土地成本已經(jīng)競到高位，對房企成本控制能力的考驗更高一些，既要高標準，又要控成本。”合碩機構(gòu)首席分析師郭毅如是說。
為了降低土地熱度，北京首批集中拍地設(shè)置了較低的溢價率紅線，29宗掛牌地塊整體成交平均溢價率僅為6.4%。但是，由于采用了極為復雜的競拍規(guī)則，諸如競拍公租房面積或者是政府持有商品房產(chǎn)權(quán)份額，并在這個基礎(chǔ)上競報高標準建設(shè)方案，同時開發(fā)商承諾未來銷售價格，這使得房企的拿地土地成本增高，盈利空間進一步壓縮。
在北京首批集中拍地中，有200余家房企（未排除重復）參與競拍，競爭較為激烈。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，29宗地塊中，有22宗地觸及地價上限，占比達76%，有10宗地塊進入高標準商品住宅建設(shè)方案程序。
一位北京房企投拓人士告訴新京報記者，在高標準建設(shè)方案技術(shù)指標上，各大房企應該都沒問題，關(guān)鍵在于成本控制，如果舍得砸錢都不成問題。
“房企的糾結(jié)點在于，拿地的土地成本已經(jīng)很高，進入高標準方案投報程序，可發(fā)揮的空間不大，如果太高提高建設(shè)標準，會更虧。當然，每個企業(yè)測算方式不同，但是整體來看，利潤空間已經(jīng)非常薄了。”資深地產(chǎn)媒體人韓樂表示，對于房企來說，高分和滿分不是他們追求的，這是一種承諾，高分代表高配置，在成本核算上會有壓力，房企會根據(jù)自身狀況，來進行相應的建筑標準配置與得分。
值得關(guān)注的是，原本5月24日上午進行高標準建設(shè)方案投報的朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)土地一級開發(fā)項目一期1304-L01地塊，由于無房企投報方案，最終由競拍現(xiàn)場最后舉牌的金地 保利 華潤聯(lián)合體拿下，成交價為上限價31.5億元，競配1.39萬平方米的公共租賃住房面積，溢價率約5%。一位業(yè)內(nèi)人士指出，大家可能都擔心虧損。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，10宗進入高標準建設(shè)方案投報程序的地塊，利潤空間基本很小了，只要提交了方案，就意味著成本進一步增加。對于房企來說，王四營1304-L01地塊拿不拿主要是看要規(guī)模還是利潤，如果要利潤，肯定就不參與了。
“不過，不少房企是戰(zhàn)略拿地，就是為了規(guī)模，通過存量地塊平衡利潤，以前的地塊走利潤，現(xiàn)在的地塊走規(guī)模。”張大偉如是說。
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