5月20日晚，上海公布了首批集中供地的細(xì)則，新的土地出讓規(guī)則考驗(yàn)房企投拓團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)略眼光，且提高了馬甲公司參與難度。上海拿地細(xì)則顯然比此前熱錢(qián)暗涌的無(wú)錫、杭州拿地細(xì)則更復(fù)雜。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在前幾場(chǎng)土拍中沒(méi)有用上的資金，最有可能集結(jié)在6月18日開(kāi)始的這場(chǎng)上海土地供應(yīng)中。

與此同時(shí)，南京首次集中供地在5月20日、5月21日兩天全部完成競(jìng)價(jià)，總共出讓52幅土地中，有一幅因故終止出讓?zhuān)溆?1幅出讓土地中有36幅觸頂待搖號(hào)。將于5月22日下午搖號(hào)確定競(jìng)得者。截至5月21日，南京集中供地中已確認(rèn)的買(mǎi)家有華潤(rùn)、招商、銀城、龍湖等。

同策研究院高級(jí)分析師李霄霄認(rèn)為，目前從2021年已經(jīng)公布的信息看，無(wú)錫3月、4月、8月集中供地；南京4月、7月、10月集中供地，杭州4月、6月、12月集中供地。從目前土拍的結(jié)果來(lái)看，主要有幾個(gè)明顯的特征。第一是城市之間出現(xiàn)明顯分化，比如杭州、無(wú)錫這樣的城市，城市基本面好、市場(chǎng)需求旺盛、房企布局較多，首批拍出的地很受開(kāi)發(fā)商追捧。東北的一些城市受限于各方面的因素，首次土拍相對(duì)平淡。第二是城市內(nèi)也出現(xiàn)明顯的分化，這主要跟地塊所在的區(qū)位、周邊配套情況有關(guān)。優(yōu)質(zhì)地塊往往拍出高溢價(jià)，部分城市遠(yuǎn)郊的地塊也出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。第三則是首批集中供地的拿地企業(yè)以央企、國(guó)企、區(qū)域深耕的公司為主，比如建發(fā)、象嶼等地方國(guó)企。一方面是因?yàn)檠肫髧?guó)企在融資方面有優(yōu)勢(shì)、資金成本相對(duì)更低一些；另一方面區(qū)域深耕的公司為了保持銷(xiāo)售規(guī)模每年都會(huì)拿大量的地，今年3-4月份拿地既可以增加土儲(chǔ)、工期趕一趕也能趕上年底營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)。

相比廣州、重慶、北京，長(zhǎng)三角此輪搶地普遍觸及盈利紅線，但熱度不減，透露了哪些信號(hào)？

5月20日晚，上海公布了首批集中供地的細(xì)則，新的土地出讓規(guī)則考驗(yàn)房企投拓團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)略眼光，且提高了馬甲公司參與難度。-甘俊 攝

部分頭部房企沒(méi)堅(jiān)守長(zhǎng)三角

從無(wú)錫、杭州、南京這三場(chǎng)土拍來(lái)看，萬(wàn)科、融創(chuàng)、華潤(rùn)、保利、招商、龍湖等順利搶到地塊的大房企以央企、國(guó)企背景為主，本土房企如濱江、銀城也有所斬獲。

反觀1-4月房企銷(xiāo)售全口徑金額排行榜，TOP10房企中，碧桂園、中海、金地、世茂等沒(méi)有參與，其他大多數(shù)都參與了長(zhǎng)三角這幾場(chǎng)土拍。中海對(duì)北京、廣州土地市場(chǎng)都很感興趣，但沒(méi)有拿到一幅土地；金地在北京、青島、溫州均有所斬獲；碧桂園也在北京落子；世茂則不見(jiàn)蹤影。此前在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，世茂董事局副主席許世壇曾指出，集中供地對(duì)大房企而言是好機(jī)會(huì)，世茂也預(yù)留了一些資金，希望能參與4-5月的集中供地。然而，面對(duì)同行瘋狂搶地與監(jiān)管收緊，大房企心中的天平還是變了。旭輝也沒(méi)有戀戰(zhàn)長(zhǎng)三角，而選擇投資重慶。

杭州57幅土地中有41幅競(jìng)自持面積，顯示房企預(yù)期高度趨同，未來(lái)維持盈利能力的難度極大。其中斬獲5幅土地的濱江集團(tuán)，其高管團(tuán)隊(duì)近日在一次線上投資者交流中表示，此次所拿地塊凈利潤(rùn)爭(zhēng)取做到1%-2%；但其拿地聯(lián)合體合作方融信相關(guān)人士卻透露，公司測(cè)算的凈利潤(rùn)高于1%-2%。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，投資方面，與2019年相比，房企的投資力度微降，一方面三道紅線控制了房企的可動(dòng)用資金規(guī)模，另一方面是核心城市中已進(jìn)行首批集中出讓的城市數(shù)量較少，供應(yīng)規(guī)模有所下降，致使房企投資力度下降。隨著集中出讓的有序展開(kāi)，房企投資力度有望回升。

中信證券研究部一份研報(bào)指出，土地市場(chǎng)熱度不是集中供地造成的，而是銷(xiāo)售高增長(zhǎng)推動(dòng)的。2021年前4月，重點(diǎn)公司實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)47.6%，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)40.2%。充裕的銷(xiāo)售回款，部分企業(yè)較低的資金成本，都使得企業(yè)更加積極進(jìn)入土地市場(chǎng)。

上海此次拍地規(guī)則有變，對(duì)于房?jī)r(jià)上漲預(yù)期控制明顯。前述沒(méi)有在長(zhǎng)三角拿地的大房企會(huì)否出現(xiàn)在上海市場(chǎng)？這是有懸念的。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出，上海此次集中供地56幅，比之前業(yè)內(nèi)傳聞的多了4幅。出讓細(xì)則反映了幾個(gè)問(wèn)題：比較標(biāo)桿性的地塊，像大寧地塊，測(cè)算下來(lái)成交價(jià)在47000多元/平方米，還不到5萬(wàn)元/平方米，主要還是為了控市場(chǎng)預(yù)期；新規(guī)則設(shè)定了溢價(jià)率達(dá)到10%的熔斷機(jī)制，并且選取報(bào)價(jià)中的中位價(jià)作為競(jìng)得者，也是控房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的舉措。有房企測(cè)算這些地塊的利潤(rùn)空間還是比杭州、南京的高。并且因?yàn)樯虾＜泄┑乇绕渌麕讉€(gè)熱點(diǎn)城市晚，不排除一些企業(yè)把此前沒(méi)用完的資金往上海調(diào)，所以上海集中供地成交還是會(huì)比較活躍。

盧文曦預(yù)測(cè)，上海市場(chǎng)，龍頭房企、國(guó)企、央企至少可以拿到土拍的70%以上市場(chǎng)份額，剩下的就看中小房企有無(wú)機(jī)會(huì)了。

機(jī)構(gòu)提示大規(guī)模減值風(fēng)險(xiǎn)

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，拿與無(wú)錫杭州類(lèi)似城市的拍地來(lái)看，其實(shí)都有各類(lèi)約束，目的是為了控制地價(jià)，包括要配建租賃型住房項(xiàng)目等。就土地的分布看，一般都不會(huì)在太市中心的位置，因?yàn)閺淖≌玫氐慕嵌瘸霭l(fā)，主要還是近郊區(qū)等用地，屬于區(qū)位優(yōu)勢(shì)還可以的土地。房企采取深耕策略較多，比如融信。

大房企有的持續(xù)深耕長(zhǎng)三角，有的沒(méi)有報(bào)名，這從側(cè)面反映了長(zhǎng)三角地塊投資利潤(rùn)在下滑。李霄霄指出，從資金類(lèi)型來(lái)看，目前房企各方面融資限制比較多，但也有各種類(lèi)型的資金通過(guò)包裝進(jìn)入土拍市場(chǎng)。具體來(lái)看，險(xiǎn)資、民間資本以及不追求規(guī)模的房企都有可能為品牌房企提供短期資金來(lái)交土拍保證金。

一個(gè)事實(shí)是，從杭州的競(jìng)自持到南京的觸頂搖號(hào)，房企投拓成本的增加，或?qū)?lái)行業(yè)毛利率持續(xù)下行。有券商提醒關(guān)注房企大規(guī)模減值風(fēng)險(xiǎn)，并認(rèn)為三季度土拍市場(chǎng)將會(huì)降溫。

2021年開(kāi)年以來(lái)，行業(yè)金融監(jiān)管力度超預(yù)期，也導(dǎo)致房企資金分流，長(zhǎng)三角不再是房企眼中的安全牌。深耕長(zhǎng)三角的中梁控股，此輪在各地也顆粒無(wú)收。該公司相關(guān)人士表示，熱點(diǎn)二線城市的集中土拍將間接導(dǎo)致其他關(guān)聯(lián)城市和都市圈城市的樓面價(jià)上漲。但是行業(yè)內(nèi)有拿地恐慌情緒，最簡(jiǎn)單的邏輯就是：不拿地就沒(méi)有貨，沒(méi)有貨就沒(méi)有銷(xiāo)售額。

中梁控股屬于流動(dòng)性負(fù)債較高的典型房企，這樣的房企不再選擇熱點(diǎn)城市，而是選擇下沉至限價(jià)壓力較低，盈利空間更大的城市，比如，今年3月，中梁相繼在柳州、溫州拿地。

中信證券指出，三道紅線下，房企信用利差擴(kuò)大，土地供給增加，銷(xiāo)售速度下行，并購(gòu)機(jī)會(huì)增加，都可能推動(dòng)下半年土地市場(chǎng)降溫。集中供地不是刺激土地市場(chǎng)的因素，三季度的熱點(diǎn)城市土地集中出讓值得關(guān)注。

預(yù)計(jì)行業(yè)盈利能力下降仍將持續(xù)，但資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和下沉深耕可能使部分低資金成本公司找到盈利能力拐點(diǎn)。嚴(yán)格限價(jià)背景之下開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利能力恢復(fù)遙遙無(wú)期。從結(jié)構(gòu)來(lái)看，部分企業(yè)資金成本有明顯優(yōu)勢(shì)，在競(jìng)自持，競(jìng)綜合體開(kāi)發(fā)的大背景下，如果其資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力較強(qiáng)，確實(shí)可能透過(guò)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)破局。此外，碧桂園以下沉非限價(jià)區(qū)域，小盤(pán)深耕的辦法，可能取得提高市占率，穩(wěn)住利潤(rùn)率的結(jié)果。

由于集中供地政策，22城2021Q1整體供地宗數(shù)較2019年下降15.8%，50強(qiáng)房企3月全國(guó)拿地建面較2019年降35%，短期房企存在補(bǔ)貨動(dòng)力。前4月銷(xiāo)售端較高增速亦為房企拿地提供資金支持；同時(shí)首批拿地若周轉(zhuǎn)較快年內(nèi)或能入市，為全年貢獻(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，以上因素導(dǎo)致首批多數(shù)城市土拍仍呈現(xiàn)較高熱度。

中信證券判斷第二、三批次集中供地或有所降溫，首先隨著融資端收緊逐步顯現(xiàn)，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端；其次第二、三批次地塊大概率無(wú)法實(shí)現(xiàn)年內(nèi)銷(xiāo)售；同時(shí)考慮首批供地部分城市土拍熱度較高，不排除后續(xù)各地持續(xù)完善土拍政策為地市降溫。