5月27日，對(duì)于寧波來(lái)說(shuō)，可謂“雙喜臨門”。
在第一財(cái)經(jīng)·新一線城市研究所公布的《2021城市商業(yè)魅力排行榜》上，寧波在2020年短暫離開(kāi)新一線城市名單后又回到了隊(duì)列之中。
同日，寧波首批集中供地完成，29宗地塊成功出讓，出讓面積合計(jì)約1981畝，總成交金額達(dá)到358億元，地塊涉及海曙區(qū)、江北區(qū)、鄞州區(qū)、北侖區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、奉化區(qū)6個(gè)區(qū)域。
寧波上次宅地出讓要追溯到3月初，如今“斷糧”近三個(gè)月的土地市場(chǎng)，其熱度自然不可小覷。粗略統(tǒng)計(jì)，在29宗出讓地塊中，共有19宗地塊達(dá)到地價(jià)上限，封頂率約為65.5%；溢價(jià)率在25%及以上的地塊共有17宗。“今天（27日）最后一塊地是安置房。安置房都進(jìn)入保障房競(jìng)拍環(huán)節(jié)了。難以想象。”有關(guān)注寧波土拍的市場(chǎng)人士說(shuō)。
在這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，綠城中國(guó)成最大贏家，共拿下6宗地塊，總建面約80.4萬(wàn)平方米，涉及金額97.7億元；寧波本土房企榮安拿下5宗地塊，總建筑面積約43.1萬(wàn)平方米，涉及土地金額70.58億元。
成功補(bǔ)倉(cāng)的另一面，依舊是有限的利潤(rùn)空間。某華東千億房企投拓人士表示，在寧波市場(chǎng)，樓面價(jià)與限價(jià)的價(jià)差在7000元左右時(shí)，該項(xiàng)目是可以保本的狀態(tài)。而據(jù)寧波中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)鐘永金觀察，此次土拍中，多宗地塊的價(jià)差已壓縮到了6000元左右。
綠城拿地近百億
作為浙江省內(nèi)GDP總量?jī)H次于杭州的城市，“新一線”寧波的首批集中供地吸引了眾多房企的關(guān)注。除了寧波本土房企榮安、浙江中小房企德信之外，萬(wàn)科、龍湖、保利等頭部房企也積極參與了此次競(jìng)爭(zhēng)，粵系房企越秀地產(chǎn)、海倫堡亦有所斬獲。
其中，5月26日，越秀地產(chǎn)以11.4億元拿下了鄞州區(qū)一宗地塊，首次進(jìn)軍寧波。
萬(wàn)科和寧波城投貢獻(xiàn)了本次土拍中樓面價(jià)最高的地塊。26日，該聯(lián)合體經(jīng)過(guò)49輪競(jìng)價(jià) 92輪競(jìng)自持后，以22.5億元的總成交價(jià)摘得海曙區(qū)鄞奉片區(qū)一宗地塊，成交樓面價(jià)26978元/平方米，溢價(jià)率25.48%。億翰智庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，該地塊較周邊地塊近一年成交樓面均價(jià)上漲15%，實(shí)際樓面價(jià)已突破3萬(wàn)元大關(guān)。
地塊成交總價(jià)最高的地塊便由綠城獲得。綠城以29.92億元的總代價(jià)獲取北侖區(qū)一宗地塊，成交樓面價(jià)8357元/平方米，溢價(jià)率達(dá)29.97%，競(jìng)配人才房7600平方米。
在杭州首場(chǎng)集中供地上顆粒無(wú)收的綠城，此次在寧波大顯身手。除了上述地塊，綠城在26日還獨(dú)立獲取了2宗地塊，合計(jì)成交金額約為57.2億元，溢價(jià)率皆在24%以上，競(jìng)價(jià)輪次在百輪左右；同時(shí)，還與寧波軌交聯(lián)合拿下了江北區(qū)一宗地塊，成交金額為25.6億元，溢價(jià)率達(dá)到了30%。27日，綠城持續(xù)發(fā)力，在鎮(zhèn)海區(qū)連下2宗地塊，成交金額分別為10.8億元、4.2億元，溢價(jià)率均達(dá)30%。
綠城之外，本次土拍中斬獲頗多的是寧波本土房企榮安地產(chǎn)，在與德信聯(lián)合拿下3宗地塊的同時(shí)，另獨(dú)自斬獲2宗土地，共涉及金額約70.58億元。
房企輕利潤(rùn)重去化
在寧波拿地的開(kāi)發(fā)商仍要面對(duì)有限的利潤(rùn)空間。好地研究院測(cè)算，26日成交的11宗純宅地中，按上限價(jià)格毛坯銷售（其中2宗為精裝要求銷售測(cè)算），平均預(yù)期銷售利潤(rùn)率0.75%，較一季度略有下降。
具體來(lái)看，溫州時(shí)代在奉化錦屏拿下的宅地，實(shí)際地價(jià)達(dá)到1.03萬(wàn)元/平方米，較其2019年5月拿下的相鄰地塊地價(jià)上漲2206元/平方米，2年地價(jià)漲幅27%，而且本次新房限價(jià)較之前地塊實(shí)際售價(jià)下降2.8%。
“此次出讓的29塊地中，主城區(qū)地塊的限價(jià)比此前同類地塊的限價(jià)還要低500元左右，政府對(duì)新房?jī)r(jià)格卡得很嚴(yán)格。”某寧波市場(chǎng)人士表示。
無(wú)論利潤(rùn)空間如何，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，去化和流量是眼下更緊要的事。而寧波可以提供這樣的保證。
寧波中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)鐘永金向記者表示，寧波市場(chǎng)一方面比較熱，另外一方面，新房限價(jià)較低，使得一二手房?jī)r(jià)格倒掛，且其間價(jià)差較大，因此會(huì)有客戶去買新房、搖號(hào)，出現(xiàn)很多網(wǎng)紅盤。
“事實(shí)上，如果把整個(gè)城市切分成小板塊，就會(huì)發(fā)現(xiàn)每個(gè)板塊在賣的項(xiàng)目只有一兩個(gè)，購(gòu)房者的可選擇空間并不大，庫(kù)存也很少。”鐘永金表示。
同時(shí)，近期寧波新房?jī)r(jià)格也仍在上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1月-4月，寧波新房銷售價(jià)格環(huán)比分別0.5%、0.5%、0.8%、0.6%，其中，4月同比上漲5.9%。
在今年4月份被住建部約談后，寧波推出了擴(kuò)大限購(gòu)圈、對(duì)熱門學(xué)區(qū)二手房建立指導(dǎo)價(jià)等各種政策加大對(duì)市場(chǎng)調(diào)控。
5月21日，寧波再度出臺(tái)政策，明確規(guī)定寧波市六區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上住房被征收人以及集體土地上住宅被拆遷人以無(wú)房家庭名義優(yōu)先認(rèn)購(gòu)新建商品住房的，所購(gòu)住房自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書之日起限售5年。以此遏制拆遷集體、個(gè)人資金流入房地產(chǎn)投資。
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