“新政出來以后，看房的人明顯少了一點(diǎn)了。買家開始有點(diǎn)觀望情緒，不過賣家也不肯降價(jià)。”林琳告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。他最近打算在廣州置換一套房，但他原有的房源不滿5年，在廣州新政出臺(tái)之后變得不好賣了。
在房?jī)r(jià)連續(xù)上漲多個(gè)月后，廣州官方近期出臺(tái)了多條嚴(yán)厲的調(diào)控政策，各區(qū)也都針對(duì)自身的情況對(duì)區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。與此同時(shí)，廣州針對(duì)一手房限價(jià)的消息，也為一手房市場(chǎng)降溫起到了一定的作用。
一番組合拳打出來，廣州樓市交易將趨于理性。隨之而來的是，因?yàn)槟壳昂笫械男盘?hào)尚不十分明朗，開發(fā)商或者是二手房的賣家也在尋找合適的賣房時(shí)機(jī)。“現(xiàn)在市場(chǎng)降溫還是比較明顯的。尤其是五月后，市場(chǎng)會(huì)慢慢冷下來，下半年都不會(huì)太好過。”一名廣州房企的營(yíng)銷人士指出。
調(diào)控密集出臺(tái)
去年底開始，廣州房?jī)r(jià)開啟了一輪漲價(jià)周期，在四座一線城市中，漲幅也最為明顯。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年4月，廣州新房漲幅為1.1%，二手房漲幅為1.2%。
這番背景下，廣州樓市從4月份開始，就密集進(jìn)入了調(diào)控周期。4月2日，廣州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（以下簡(jiǎn)稱“《意見》”），將人才購(gòu)房限售時(shí)間從兩年延長(zhǎng)至3年。同時(shí)提到要進(jìn)一步嚴(yán)格人才資格審核，堅(jiān)決打擊投機(jī)行為。
4月21日，廣州市政府發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策的通知》（以下簡(jiǎn)稱“《通知》”）。
《通知》顯示，要強(qiáng)化人才購(gòu)房政策管理。享受市轄區(qū)人才政策的家庭和單身（含離異）人士，購(gòu)買商品住房時(shí)，須提供購(gòu)房之日前12個(gè)月在人才認(rèn)定所在區(qū)連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)的繳納證明，不得補(bǔ)繳。嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)伙同他人弄虛作假、虛報(bào)瞞報(bào)等騙取人才購(gòu)房資格的行為。
在此之后，廣州海珠、花都等區(qū)也都紛紛針對(duì)區(qū)域內(nèi)的情況出臺(tái)進(jìn)一步的調(diào)控細(xì)則。
隨著調(diào)控政策趨緊，廣州樓市也頻頻傳出對(duì)一手房限價(jià)的消息。盡管官方?jīng)]有對(duì)這個(gè)消息進(jìn)行正面回應(yīng)，不過21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從房企人士、中介人士處得到的回復(fù)，都默認(rèn)了限價(jià)的存在。
從數(shù)據(jù)面來看，進(jìn)入5月，廣州的一手房供應(yīng)降至低位。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，5月廣州新房網(wǎng)簽10220宗，環(huán)比下跌5%，對(duì)比今年1月下跌29%，此外，本月新增供應(yīng)僅89.42萬平方米（9064套）單位。
“5月前三周，廣州商品住宅的新批預(yù)售供應(yīng)套數(shù)只有2698套，與4月份15089套的供應(yīng)量簡(jiǎn)直是天壤之別，也明顯低于正常月份，這主要還是因?yàn)橹皬V州剛剛明確了要加強(qiáng)新房?jī)r(jià)格指導(dǎo)，各區(qū)都要嚴(yán)格審查樓盤的備案價(jià)申請(qǐng)，從而延緩了供應(yīng)節(jié)奏。” 克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
不僅一手房存在限價(jià)，二手房掛牌價(jià)超過一定程度的房源也可能被下架。一名天河牛奶廠片區(qū)的業(yè)主向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，他們小區(qū)的掛牌價(jià)不得超過90000元/平方米，“超過了就不給顯示”。一名中介人士也確認(rèn)了這一消息的存在，不過這種情況，僅存在于部分二手房交易App與部分樓盤，并非普遍情況。
市場(chǎng)趨于冷靜
相較而言，廣州樓市素來炒作的氛圍較弱，一旦有嚴(yán)調(diào)控政策出臺(tái)，市場(chǎng)觀望情緒就尤為明顯，這一次也不例外。
“現(xiàn)在二手房沒滿五年的都不好賣，現(xiàn)在一手也基本都要靠搶，我算了一下，這樣一來一去，置換是有點(diǎn)困難的，還是等等。”李凝是黃埔區(qū)的業(yè)主，為了孩子上學(xué)，他近期本打算將原來的房子賣掉換一套學(xué)區(qū)房，但新政之后，他猶豫了。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2021年5月第三周，業(yè)主報(bào)價(jià)指數(shù)為48.1%，環(huán)比下降6.0%。“目前新政持續(xù)影響，整體成交周期明顯拉長(zhǎng)，不少處于長(zhǎng)時(shí)間僵持的盤源開始下調(diào)報(bào)價(jià)，促使本周業(yè)主對(duì)后市信心減弱，報(bào)價(jià)指數(shù)明顯下滑。”
廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，新政出來后，對(duì)二手的影響是立竿見影的，比想象中要大。“成交量下降了30%-40%，很多的客戶都開始觀望，業(yè)主呢，這個(gè)情況他寧愿不賣，因?yàn)橘u掉之后換來的錢也不知道做什么，還是比較強(qiáng)硬的心態(tài)。”
不僅是二手房交易，一手房目前的供應(yīng)情況也讓開發(fā)商暫時(shí)陷入了迷茫。
上述廣州房企的人士就指出，市場(chǎng)今年一直不錯(cuò)，但是現(xiàn)在預(yù)售也不知道什么時(shí)候能發(fā)，現(xiàn)在市場(chǎng)上大部分的項(xiàng)目都拿不到預(yù)售證，我們也不知道拿什么樣的價(jià)格去申請(qǐng)。“就這情況，公司的回款還是受了比較大的影響。”
這樣的情況并非孤例。肖文曉就指出，控制房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)成為廣州調(diào)控的主要著力點(diǎn)，而圍繞這個(gè)目標(biāo)最直接的手段就是限價(jià)、限簽。這對(duì)開發(fā)商而言是難受的，不僅賣房的價(jià)格需要接受指導(dǎo)，簽約的節(jié)奏還無法掌控，銷售和回款的壓力也會(huì)增大。
不過，一手房的房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定，可能反而會(huì)給買家?guī)磉x房的窗口期，部分剛需客戶，更可能在這種情況下選到合適的房源。
陳立在深圳工作，但他在廣州已經(jīng)交了多年社保。去年以來，他計(jì)劃在廣州買房落腳，本來一直處于觀望的狀態(tài)，但他最近明顯緊張了起來。最近幾個(gè)星期，他看房的頻率高了起來。
“去年看的時(shí)候，黃埔一手也就是四萬多，現(xiàn)在去看好多吹風(fēng)價(jià)都是六萬了，我覺得我不能再等了，還是要趕緊下手，再等下去，我就只能去南沙了”。陳立說。
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