5月初，在杭州首輪集中供地中，浙系房企濱江集團(tuán)(002244,股吧)共摘得五塊土地。其中，其與融信聯(lián)合體以172.5億元的總價(jià)收獲了4宗地塊，同時(shí)還單獨(dú)拿下了1宗總價(jià)為10.07億元的地塊。
但“土拍贏家”隨后的一番言論卻引起業(yè)界嘩然。在業(yè)績說明會(huì)上，濱江集團(tuán)董事長戚金興透露稱，公司在杭州拍下的地塊將“努力做到1%-2%的凈利率水平”。
事實(shí)上，這已經(jīng)不是戚金興首次將利潤率公布于眾。戚金興在去年就曾表示，“從現(xiàn)狀情況看，濱江利潤率僅有5%，不過5%還算高的了，其他兄弟單位可能還達(dá)不到這個(gè)數(shù)字”。
短期來看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率下行趨勢(shì)難以扭轉(zhuǎn)，這意味著，房企賺錢并不如過去容易。一位房企投拓人士告訴新浪財(cái)經(jīng)，自去年下半年開始，房企在深圳招拍掛市場(chǎng)拿下的項(xiàng)目，基本只能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡甚至也有虧損的，和濱江集團(tuán)在杭州面臨的情況非常相似。
目前，眾多房企為了補(bǔ)充“彈藥”，正陷入“薄利搶地”甚至“虧損搶地”的尷尬局面。尤其是熱門城市集中供地，房企競(jìng)爭(zhēng)激烈，溢價(jià)率進(jìn)一步走高，在此背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正集體陷入盈利焦慮。
房企“內(nèi)卷” 利潤率下滑
截至目前，北京、廣州、深圳、杭州等多個(gè)城市的第一輪集中供地已經(jīng)收官。整體來看，城市之間熱度分化明顯，其中熱點(diǎn)城市項(xiàng)目的利潤空間較為有限，像重慶、深圳、廈門、無錫等地，多宗地塊溢價(jià)觸達(dá)最高限價(jià)，隨后轉(zhuǎn)入“競(jìng)自持”或“竟配建”階段，部分地塊自持比例甚至達(dá)到40%。
根據(jù)中信建投研報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，各城地貨比（地價(jià)/房價(jià)的比例）分別為：長春44.3%、廣州51.4%、重慶63.6%、無錫61.5%、沈陽38.8%、杭州62.9%、北京61.5%，對(duì)應(yīng)測(cè)算出的平均隱含毛利率分別為：長春26.9%、廣州24.0%、重慶6.7%、無錫17.4%、沈陽27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。由此可見，像重慶、無錫、杭州這些熱點(diǎn)城市的地貨比超過60%，意味著拿地成本高企，使得毛利率較薄。
一位參加了深圳首次集中供地的房企投拓人士告訴新浪財(cái)經(jīng)，自去年下半年開始，房企在深圳招拍掛市場(chǎng)拿下的項(xiàng)目，基本只能實(shí)現(xiàn)盈虧平衡甚至也有虧損的。“現(xiàn)在限價(jià)情況下，大部分很難溢價(jià)，盈虧打平或者略微盈利，項(xiàng)目利潤率不超過3%。”
實(shí)際上，在地產(chǎn)行業(yè)里，盈利走低也是近幾年的“老生常談”。從2020年房企業(yè)績數(shù)據(jù)可以看出，絕大多數(shù)房企出現(xiàn)“增收不增利”、盈利水平走低的情況。即便是行業(yè)盈利能力最強(qiáng)的中海地產(chǎn)，其利潤率也較往年有所縮窄。
億翰智庫統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)指出，截至2020年，其跟蹤監(jiān)測(cè)的50家房企平均毛利潤率為24.7%，較2019年同期降低5.1個(gè)百分點(diǎn)；平均凈利潤率為11.6%，相比2019年同期降低2.3個(gè)百分點(diǎn)。凈利潤率在10%以上的房企數(shù)量，則從38家減少至28家。
房地產(chǎn)行業(yè)為何利潤會(huì)持續(xù)走低？一個(gè)很重要的原因，與前幾年高地價(jià)項(xiàng)目的入市有關(guān)。
2016-2018年，房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮，因此房企拿地意愿高漲，多地地王頻現(xiàn)，土地溢價(jià)率高企。但后來全國多個(gè)一二線城市因城施策，相繼出臺(tái)“限價(jià)令”。在調(diào)控之下，集中進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)周期的項(xiàng)目盈利受損，而且材料、人工、財(cái)務(wù)等成本亦水漲船高，房企毛利率進(jìn)一步被侵蝕。
而在廣州房協(xié)專家鄧浩志看來，地產(chǎn)行業(yè)利潤率持續(xù)走低，實(shí)際上是房企快速擴(kuò)張的代價(jià)，也是房企“內(nèi)卷”的一個(gè)必然結(jié)果。
“10年前預(yù)期利潤6%就有房企愿意做，現(xiàn)在預(yù)期3%，甚至1%的項(xiàng)目也會(huì)有房企愿意做。如果某個(gè)企業(yè)守著6%的利潤預(yù)期，很可能地塊就會(huì)被一些預(yù)期利潤更低的房企愿意以更高的價(jià)格搶走了，于是設(shè)定6%利潤預(yù)期的企業(yè)可能就會(huì)長期拿不到項(xiàng)目。”鄧浩志說。
項(xiàng)目虧損為何還大舉拿地？
房地產(chǎn)行業(yè)從“黃金時(shí)代”褪色進(jìn)入“白銀時(shí)代”，利潤水平走低倒逼房企紛紛向管理要紅利，要效益。但是，為何土地紅利不再，高地價(jià)甚至帶來虧損的情況下，房企“搶地潮”依然不斷？
一位粵系房企人士直言，不同房企有不同的發(fā)展邏輯，有些房企出于規(guī)模、銷售目標(biāo)等需求，而有些房企為了“活下去”，所以哪怕虧損也只能硬著頭皮拿地。“有些項(xiàng)目可能不是賺錢項(xiàng)目，而是戰(zhàn)略項(xiàng)目，比如要實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，爭(zhēng)取排名上升便于融資，又或者項(xiàng)目能夠滾動(dòng)的資金特別多。”
據(jù)了解，相較于產(chǎn)業(yè)勾地、城市更新等方式，房企在招拍掛市場(chǎng)拿地雖然成本較高，但一大優(yōu)勢(shì)在于能夠快速推進(jìn)項(xiàng)目入市，形成銷售業(yè)績。
“像佳兆業(yè)最近在深圳寶安拿的地塊，當(dāng)天拿地當(dāng)天就開工了，預(yù)計(jì)最快年底就可以預(yù)售。像佳兆業(yè)這樣有規(guī)模目標(biāo)和增長需求的房企，很容易理解他們微利也要拿地的行為。”前述房企人士表示。
為了保證核心城市市占率或者要布局新的城市，也是房企在熱點(diǎn)城市愿意以更低的利潤甚至少量虧損奪地的原因之一。
比如濱江集團(tuán)，公司營收和銷售額均依賴于“業(yè)務(wù)大本營”杭州地區(qū)。數(shù)據(jù)顯示，近3年來，杭州地區(qū)實(shí)現(xiàn)的營收占公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)總營收的比重分別為91.50%、59.34%和38.23%。2020年，僅杭州地區(qū)的銷售額就占了公司銷售額的62.88%。
此外，一二線熱點(diǎn)城市需求表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，去化更有保障，相較于實(shí)現(xiàn)利潤，更多承擔(dān)補(bǔ)充現(xiàn)金流的作用?？硕鹩^點(diǎn)認(rèn)為，在“三條紅線”、“貸款集中度”等政策調(diào)控下，房企資金面整體收緊，銷售回款成為房企最重要的資金來源渠道。而一二線城市的投資門檻以及拿地成本雖然較高，但由于需求預(yù)期向好，房企更看重市場(chǎng)帶動(dòng)現(xiàn)金回流。
多元化拿地 能否平滑利潤率？
值得注意的是，為了控制成本、平滑利潤率，不少房企都在減少對(duì)公開市場(chǎng)招拍掛的依賴，同時(shí)提高多元化拿地的能力。從目前來看，收并購、城市更新、產(chǎn)業(yè)勾地是最為常見的多元化拿地方式。
哪怕是國資央企背景的開發(fā)商也在積極行動(dòng)。比如2020年初，中海地產(chǎn)通過官方公眾號(hào)發(fā)布了一個(gè)尋地合作計(jì)劃，圍繞股權(quán)收購、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、國企混改、城市更新、聯(lián)合開發(fā)等業(yè)務(wù)范疇向業(yè)界尋求合作；越秀地產(chǎn)在引入廣州地鐵集團(tuán)成為第二大股東后，也開始涉足“軌交+物業(yè)”和“住宅+配建”的拿地模式。
越秀地產(chǎn)董事會(huì)主席林昭遠(yuǎn)曾指出“住宅+配建”模式的好處在于獲取土地的特定性，“因?yàn)榍捌趯?duì)土地定位、策劃上都有一定運(yùn)作，開工效率會(huì)得到有效提升。與此同時(shí)，部分配建額度可以直接抵減土地成本，令土地資金支出能夠大幅度減少。”
尤其是城市更新，由于成本低、利潤高，已經(jīng)成為很多企業(yè)業(yè)績?cè)鲩L的新引擎。“有些房企靠一個(gè)優(yōu)質(zhì)的舊改項(xiàng)目就可以養(yǎng)活一整個(gè)企業(yè)。”一位負(fù)責(zé)舊改業(yè)務(wù)的房企人士則指出，舊改項(xiàng)目一般來說利潤率水平約為14%-18%，有些項(xiàng)目如果期間有溢價(jià)轉(zhuǎn)手，那出讓項(xiàng)目的房企利潤則會(huì)更加可觀。
前述房企人士坦言，控制成本的手段之一，還可以通過快周轉(zhuǎn)壓縮融資成本，提高資金效率。“高周轉(zhuǎn)的話從拿地到銷售也就6-7個(gè)月，房企可以通過快速開發(fā)快速銷售，降低借款周期。一筆錢如果可以滾多一點(diǎn)，資本效率高也是不錯(cuò)的。”
“盡管很多大城市項(xiàng)目在拿地時(shí)利潤預(yù)期只有1-2%，但事實(shí)上很多樓盤最終還是賺了不少錢。”鄧浩志還提到，部分房企還會(huì)通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的方式，最終實(shí)現(xiàn)投資收益提升公司利潤。
鄧浩志表示，房企最終賺的錢，其實(shí)并不是開發(fā)的辛苦錢，而是地價(jià)上漲所帶來的土地溢價(jià)收益。“比方廣州前幾年的幾個(gè)‘地王’項(xiàng)目，地價(jià)達(dá)到4-5萬元/平，按當(dāng)年的市場(chǎng)行情，開發(fā)肯定是虧的。但最近一年樓市急劇升溫，項(xiàng)目均價(jià)由6-7萬攀升到10萬左右，利潤一下子就出來了。”
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