深圳樓市調(diào)控迎來(lái)又一次升級(jí)，不光具化了新房限價(jià)的操作細(xì)則，還首次對(duì)精裝修價(jià)格做出明確規(guī)定。
近日，深圳住建局出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價(jià)格指導(dǎo)工作的通知》，將進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價(jià)格指導(dǎo)工作，并啟用商品房定價(jià)評(píng)估系統(tǒng)。
通知指出，市局對(duì)區(qū)局初審意見(jiàn)及研究中心的價(jià)格建議報(bào)告進(jìn)行審核，確定項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)格，項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)格包括“毛坯價(jià)”和“最高裝修價(jià)”兩部分。預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)銷售價(jià)格原則上不得超過(guò)上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價(jià)格。
并首次對(duì)網(wǎng)簽價(jià)格對(duì)標(biāo)樓盤的選取原則做出明確規(guī)定。住建局將根據(jù)項(xiàng)目所在位置，選取同區(qū)域范圍內(nèi)不超3公里的同類型、同品質(zhì)的在售或已批售未網(wǎng)簽新盤進(jìn)行比對(duì)，選取新盤數(shù)量原則上不少于3個(gè)。若同片區(qū)新盤無(wú)法滿足可比要求，可按照“同片區(qū)-同街道-同行政區(qū)”的優(yōu)先順序擴(kuò)展范圍。
相比于深圳規(guī)土委2017年1月出臺(tái)的《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》中，申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)這一模糊表述，此次調(diào)控明顯更嚴(yán)更細(xì)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，與上一輪限價(jià)主要限制均價(jià)漲幅不同，這一輪調(diào)控不僅在土地端通過(guò)“雙競(jìng)雙限”的出讓模式，限制未來(lái)拿出來(lái)出售的房子價(jià)格，而且還通過(guò)同地段、同類型的比價(jià)限制。
“這最終會(huì)反映在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)指數(shù)上，每期價(jià)格將不再大幅拉升。”
而對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，兩次申請(qǐng)價(jià)格備案時(shí)間間隔未超過(guò)一年的，原則上按照前期備案價(jià)格進(jìn)行批復(fù)；對(duì)于預(yù)售商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，備案價(jià)格不得向上調(diào)整；對(duì)于零星銷售的尾盤項(xiàng)目，由各區(qū)（新區(qū)）住房和建設(shè)局、前海管理局自行審定，并在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中進(jìn)行備案。
“上一輪現(xiàn)售房不限價(jià)，很多開(kāi)發(fā)商為了突破限價(jià)而轉(zhuǎn)現(xiàn)售，這一次這個(gè)漏洞被徹底補(bǔ)上。”李宇嘉表示。
值得一提的是，深圳住建局首次對(duì)精裝修價(jià)格做出明確規(guī)定。通知指出，為防止開(kāi)發(fā)商通過(guò)提高裝修價(jià)格變相抬高房?jī)r(jià)，對(duì)深圳新房市場(chǎng)的價(jià)格水平造成影響，深圳住建局要求各區(qū)局在審查項(xiàng)目裝修、裝飾材料的基礎(chǔ)上，對(duì)精裝修價(jià)格進(jìn)行總體把控。
原則上，精裝修項(xiàng)目?jī)r(jià)格核定需按照工程造價(jià)方法進(jìn)行核算，由區(qū)造價(jià)部門或第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行審核。最高精裝修價(jià)格區(qū)間在3000元/平方米--6000元/平方米之間，即使項(xiàng)目毛坯均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米，最高精裝修價(jià)格也必須控制在6000元/平方米以下。
這對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言無(wú)疑是一記重錘。深圳稀缺的土地資源不斷推高房企的拿地成本，再加上競(jìng)配一定量的人才房、公共設(shè)施等，利潤(rùn)空間被無(wú)限削薄。此前還有望走高端化產(chǎn)品路線，通過(guò)裝修溢價(jià)實(shí)現(xiàn)盈利。
如不久前深圳首輪集中供地開(kāi)拍，光明鳳凰城（詳情丨戶型圖）、寶安尖崗山兩宗宅地都由龍光、佳兆業(yè)分別以10.88億元 配建人才房面積1.12萬(wàn)平方米、25.44億元 配建人才房面積3.1萬(wàn)平方米的代價(jià)拿下。
初步估算，剔除配建人才房面積后，這兩塊地樓面價(jià)將高達(dá)3.78萬(wàn)元/平方米及7.44萬(wàn)元/平方米，而這兩宗宅地建成后的政府限價(jià)分別為4.89萬(wàn)元/平方米及8.33萬(wàn)元/平方米。樓面價(jià)距離入市限價(jià)僅有萬(wàn)元左右的距離，還要覆蓋建安、融資、營(yíng)銷等成本，盈利空間極小。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)普遍認(rèn)為，這兩個(gè)項(xiàng)目只能通過(guò)裝修溢價(jià)、產(chǎn)品打造來(lái)獲得合理利潤(rùn)。
但在這輪調(diào)控之后，房企通過(guò)裝修合同規(guī)避限價(jià)的漏洞也被堵上。“這就等于把原來(lái)還存在的想象空間徹底封死。”一名二十強(qiáng)房企深圳區(qū)域的投拓負(fù)責(zé)人向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示，現(xiàn)在就只能進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)于裝修成本的控制，“但這里面的空間就小很多了。”
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