證券時報記者 吳家明

三孩政策來了！雖然看似有些猝不及防，但也在意料之中。無論如何，隨著未來新生兒數(shù)量的增加以及家庭人口結(jié)構(gòu)的變化，對住房的新需求也將隨之產(chǎn)生。三孩政策的發(fā)布，對房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生哪些影響？

可以說，房地產(chǎn)市場的反應(yīng)也極其迅速，網(wǎng)上已經(jīng)有地產(chǎn)中介掛出了“三孩戶型”信息，例如上海某地產(chǎn)中介掛出“139平方米四室一廳全朝南”的戶型，聲稱其亮點是：靈活多變，孩子長大了則可以一人一間。

此前，許多大型城市的房地產(chǎn)政策中都提到“70/90”規(guī)則。據(jù)悉，“70/90”規(guī)則源自建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，即新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。該政策自2006年6月1日開始實施，背景是中小戶型供不應(yīng)求，難以滿足基本型的剛性需求。

而在深圳，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些新房項目出現(xiàn)剩余房源，一般都是大面積段的房源。有房企銷售人員表示，因為深圳房價的單價較高，大面積段的房源總價過高，影響了銷售。不過，一些配套較好并主打改善型的小區(qū)，大戶型房源銷售問題不大。

可以預(yù)見的是，更大的居住空間也將是新生代父母在生三孩后的主要需求。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙認為，三孩政策有利于大戶型產(chǎn)品的釋放，預(yù)計后期土地拍賣政策將逐漸向大產(chǎn)品靠近，“70/90”拍地政策或?qū)⒊蔀檫^去式。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，“三孩”政策的發(fā)布是我國應(yīng)對人口老齡化、少子化的重要舉措。當前三孩政策發(fā)布，也將一定程度上帶動新生人口的階段性增長，但新增的數(shù)量仍依賴于配套政策的支持力度，在子女教育、住房、稅收等方面全方位的支持或?qū)⒂辛μ嵘m齡群體的生育意愿。對于房地產(chǎn)市場來說，“三孩”政策下釋放的新增人口數(shù)，無疑將增加住房需求，其中保障性住房未來將發(fā)揮更大的保障功能，預(yù)計數(shù)量將有實質(zhì)性增加。另外，在住房結(jié)構(gòu)上，面向三孩的住房需求增加，針對戶型、配套功能等方面的要求也將增多，改善型住房的市場空間將得到進一步拓展。

除了面積和價格，在網(wǎng)友們激烈的討論中，大家最關(guān)心的話題之一就是：學區(qū)房。有人擔心，未來學區(qū)房的競爭會更加激烈，入學難問題也會更加突出。也有人認為，這些民生問題，相信政策制定者都已經(jīng)考慮到。

對于全國的房地產(chǎn)市場，優(yōu)質(zhì)學區(qū)房是個“永恒”的話題。為了解決學區(qū)房過熱的現(xiàn)象，各地急需解決的是教育資源不均衡問題。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，鼓勵多生小孩，降低生育和養(yǎng)育成本，學區(qū)房的需求就會增加。如果要提升生育率、提升生育意愿，就得解決高房價，特別是高學區(qū)房價格的頑疾。“近期，隨著中央政治局會議提出，打擊學位房名義的房價炒作，各地都在出臺政策。同時，現(xiàn)在熱點城市在多校劃片、搖號入學、公民同招等教育均等化的政策力度空前大，學位房也開始降溫。教育投入和均等化策略能嚴格執(zhí)行、持續(xù)執(zhí)行，就有望讓學區(qū)房降溫。生育扶持政策力度加大，一孩、二孩增加，帶動對公辦學位的需求，如果供應(yīng)上不來的話，所有公辦學位的住房需求都會增加，帶動房價上漲。”

三孩政策的發(fā)布，還會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？李宇嘉認為，預(yù)計旅居地產(chǎn)、養(yǎng)老休閑度假地產(chǎn)會有長足的發(fā)展機會。此外，在北上浙蘇等老齡化加重區(qū)域的新增供應(yīng)地塊中，可能會增加適老化的公共設(shè)施。不過，也有分析人士表示，一線城市養(yǎng)育成本高、生育意愿低，但二線城市具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境，未來在一線城市人口回流以及三四線城市人口轉(zhuǎn)移的趨勢下，二線城市在人口數(shù)量方面有望超越一線城市。