首輪集中供地，融創(chuàng)大殺四方，今年前5月，其在公開市場的拿地金額已經(jīng)超過900億元。廣州市場也不例外，去年，僅拍下一宗宅地的融創(chuàng)，在廣州首輪集中供地中，一口氣拿下3宗。相比之下，其他頭部房企在本輪土拍中顯得十分低調(diào)。
據(jù)統(tǒng)計，4月27-28日，廣州成功賣出42宗涉宅地塊，其中由TOP10房企拿下的地塊僅有7宗，分別落袋融創(chuàng)、招商、華潤和碧桂園，總體占比不到16.67%。
最近5年，廣州涉宅地塊的推出有所增加，但頭部房企的拿地比例卻在下滑。2016年，廣州合計出讓31宗涉宅地塊，其中由TOP10房企斬獲的地塊高達15宗之多，占比達48.39%，而2020年這一數(shù)字下降到16.5%。
在利潤承壓的市場環(huán)境下，縮小公開市場拿地的比例，在近幾年似乎已經(jīng)成為頭部們的共識。實際上，公開市場拿地不是頭部們的唯一選擇，較早進入舊改或收并購領(lǐng)域的房企，相關(guān)項目甚至已經(jīng)開始產(chǎn)生 “反哺”。
萬科、碧桂園“孵化”廣州核心地塊
在公開市場“打盹”，并不意味著頭部房企們放棄了廣州。
近日，兩則信息受到市場關(guān)注。一是廣州住建局對番禺區(qū)2021年第四批“三舊”改造地塊標(biāo)圖建庫動態(tài)調(diào)整成果進行批前公示，大石舊改項目赫然在列；二是碧桂園與廣州地鐵就荔灣區(qū)白鵝潭樞紐綜合體項目展開進一步合作會談。
這兩個地處廣州相對核心位置的項目，實際上，分別由萬科和碧桂園在2017年收購而來。
天眼查顯示，番禺大石舊改項目原本由廣州本地知名房企頤和地產(chǎn)全資持有，該房企陷入財務(wù)困頓后，于2017年1月將項目公司55%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科持股60%的廣州啟佑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。
經(jīng)過4年多的“孵化”，該項目終于走到了“標(biāo)圖建庫”這一步。值得一提的是，“標(biāo)圖建庫”是廣州舊改項目啟動改造的第一步，通過對比歷史影像圖、土地利用現(xiàn)狀圖、土地利用規(guī)劃圖等條件確認符合納入“標(biāo)圖建庫”的用地，并建立“三舊”監(jiān)管數(shù)據(jù)庫。
相比番禺大石舊改項目，向來偏愛郊區(qū)的碧桂園，拿下的荔灣白鵝潭樞紐綜合體項目位置更為核心，屬于廣州老城區(qū)范圍。
該項目的前身為香港房企恒基兆業(yè)的“芳村立交項目”。2017年3月，碧桂園以17.27億元的價格將其收購。根據(jù)媒體報道，這個項目由恒基兆業(yè)在上世紀90年代獲得，占地面積將近20萬平方米，原計劃建為住宅、商業(yè)混合項目。不過，由于拆遷進度緩慢， 直到轉(zhuǎn)手他人時還未完成拆遷工作。
時移勢遷，隨著荔灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃逐步清晰，這個項目所在的白鵝潭片區(qū)，被規(guī)劃為對標(biāo)珠江新城的商務(wù)區(qū)，而碧桂園項目則占據(jù)了白鵝潭商務(wù)區(qū)最為核心的位置。
頭部房企不愛拍地，偏愛收購和舊改
實際上，這兩個項目的背后，是頭部房企掀起收并購浪潮的大環(huán)境。
根據(jù)中國指數(shù)研究院，2017年，境內(nèi)房地產(chǎn)收并購規(guī)模創(chuàng)下歷史的最高值，產(chǎn)生的并購交易高達346宗，交易金額高達5232億元；2018-2020年，這兩項數(shù)據(jù)分別是：253宗和2909億元、333宗和2961億元、257宗和2338.1億元。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，頭部房企始終是收并購市場中一股支撐的力量。2018年TOP30企業(yè)參與的收并購事件占比約28.1%，貢獻了約41.9%的交易金額，其中以當(dāng)年的頭部房企融創(chuàng)、華夏幸福、
陽光城和萬科最為活躍；2020年，TOP100房企的收并購占比為32.5%，其中碧桂園、招商等頭部房企又尤為熱切。
與收并購的大背景交錯出現(xiàn)的，是廣州市自2017年以來對城市更新的強力推動，由此房企開始謀求在廣州布局舊改市場。目前，廣州主要是城中村改造允許社會資金參與，這也是房企在廣州做舊改的主要方向，而2021-2030年，廣州將對約400條城中村進行改造。
雖然相比公開市場拿地，收并購和舊改項目入市的時間更長，但規(guī)模龐大且成本更低，也使得它們成為頭部房企們補充土地儲備的主要途徑之一。
根據(jù)統(tǒng)計，2016年以來，廣州對涉宅地塊的供應(yīng)逐年增加，但TOP10房企拿地的占比反而是逐年下降。2020年，廣州成交了85宗涉宅地塊，其中僅有14宗落入TOP10房企之手，且主要是保利、中海等央企。
以萬科和碧桂園為例，2016年，萬科在廣州拿地數(shù)量為3宗，碧桂園為2宗；2017年，萬科拿地3宗，碧桂園7宗。此后，這兩家房企縮減開支，2018-2020年，萬科通過公開市場拿下的宅地僅2宗，而碧桂園則是4宗。
然而，從克而瑞的廣州權(quán)益銷售排行榜來看，這兩家房企的市場份額不減反增，規(guī)模也始終在廣州市場的TOP5里浮動。
實際上，近幾年萬科在廣州的土地儲備主要由收購和舊改項目轉(zhuǎn)化而來。根據(jù)廣州房天下，目前萬科在售和即將入市的8個住宅項目中，有4個屬于并購或舊改項目，主要來自黃埔、白云舊改以及2017年收購的廣信資產(chǎn)包。
而碧桂園方面，曾于2018年成立直屬集團總部的區(qū)域平臺廣恒指揮部，與當(dāng)時的廣清區(qū)域并列，主要從事收并購和城市更新的業(yè)務(wù)。直到2020年并入廣清區(qū)域，廣恒指揮部已下轄15個項目，包括芳村恒基項目、向廣物收購的白鵝潭國際金融中心、廣州天河區(qū)·金融城兩個超高層項目等。
據(jù)獲悉，盡管廣恒指揮部已不復(fù)存在，但相關(guān)業(yè)務(wù)仍由廣清區(qū)域繼續(xù)承擔(dān)，目前碧桂園已在廣州介入了至少3個城中村改造項目，其中位于番禺的南浦村舊改項目實施方案已獲得番禺區(qū)城市更新局的批復(fù)。
實際上，不止萬科和碧桂園，包括恒大、融創(chuàng)、保利和華潤等頭部房企，都對廣州的收并購或舊改項目表現(xiàn)出了濃厚的興趣。
以華潤為例，去年位于廣州增城的“巨無霸”新塘立交項目，曾一度傳言萬科和保利在互相角力，最后卻由華潤置地入股，令市場頗為意外。華潤置地對于廣州市場的興趣遠不止于此，其在廣州多個區(qū)域參與收購或舊改項目，分布于黃埔、白云、南沙、天河和花都，其中尤以天河賽馬場項目最為搶眼。
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