因土拍高熱、樓市升溫，“山城”重慶的網(wǎng)紅氣質(zhì)又濃重了些。
在剛過去的一周，重慶新開盤四個項目，推出體量4.38萬平方米，成交4.32萬平方米，面積去化率達99%。房地產(chǎn)信息服務商克而瑞表示，在土拍行情火爆的西區(qū)和北區(qū)，上周集中加推的均為高熱度項目，創(chuàng)下今年周度集中開盤去化率新高。
在重慶地產(chǎn)行業(yè)工作多年，張榮對此深有感觸。“相較年初，現(xiàn)在市場確實有所上行。”他說，自四月份土拍以來，市場情緒受到明顯刺激，很多新盤房源緊缺、取消優(yōu)惠政策，二手房業(yè)主漲價預期上行。“現(xiàn)在買房的人多，開發(fā)商不愁客戶。”
作為我國中西部地區(qū)唯一的直轄市，重慶曾在2015年吸引大量投資客涌入，市場步入上行通道，直到2018年才有所放緩。進入2020年，在成渝經(jīng)濟圈上升為國家戰(zhàn)略等利好下，重慶土地市場及地產(chǎn)投資悄然回溫，進而帶動樓市變化。
不過，因市場環(huán)境有所躁動，關于重慶將加碼調(diào)控的聲音不絕于耳。“應該還是會出政策，引導市場適度降溫。”一位規(guī)模房企重慶公司總經(jīng)理表示。
土拍熱潮后的市場
重慶樓市情緒被點燃，從一個月前的土拍開始。
4月29日晚，重慶首次集中供地落下帷幕，中心城區(qū)46宗地最終收金635億元，占去年重慶賣地金額的近六成。更讓市場啞然的是，此次土拍溢價率普超50%，最高溢價率達129.98%。多宗地樓面價折合近1.5萬元/平方米。
當晚，受土拍熱度影響，有臨近出讓地塊的樓盤已經(jīng)緊急“封盤”。“因為拍地的原因，渝北區(qū)有的樓盤都暫時停售了，主要針對一些較好的樓層。”當?shù)匾晃恢脴I(yè)顧問對第一財經(jīng)表示。五一小長假期間，重慶一些熱門板塊同樣人頭攢動。
因市場熱度高漲，有網(wǎng)友調(diào)侃：“五一出去玩了四五天，回來后發(fā)現(xiàn)買不起了。”真實的重慶樓市到底如何？購房者所言縱有自嘲成分，但也折射出市場情緒的微妙變化。
據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上周（5.24-30）重慶新開盤四個項目，分別為東原大發(fā)印未來、春和錦陰、綠地重慶城際空間站、華僑城云溪都會，各推出72套、32套、136套、182套房源，去化率分別為94%、100%、98%、100%，建面均價都在萬元以上。
此外還有旭輝金科空港、東原江山印月、綠地聽江左岸等20個項目加推，共推出1626套，成交1121套，認購率69%。其中，去化率最高的為東原江山印月項目，達到100%，建面均價最高的為金輝彩湖云璟項目，約18557元/平方米。
從總成交看，上周重慶共成交79.20萬平方米，環(huán)比上漲30.84%，建面均價13269元/平方米，環(huán)比上漲0.89%。“市場需求旺盛，持續(xù)供不應求，加上月底沖刺，房企集中備案，成家量處近期高峰，價格穩(wěn)中有升。”克而瑞如此評論稱。
當?shù)匾晃环科筘撠熑烁嬖V記者，重慶最近市場存量的去化速度確實較快，因為這次拍地溢價率比較高，給市場和購房者傳遞出了信心；此外重慶限價比較嚴格，如果用目前的低價去反推，現(xiàn)在一些樓盤的售價還是有非常大的價值空間。
談及日前的土拍大戰(zhàn)時，該房企人士仍記憶猶新，并稱“后悔沒多拿兩塊地”。
不僅新房市場情緒升溫、樓盤取消購房優(yōu)惠，重慶二手房業(yè)主也蠢蠢欲動，漲價甚至停售觀望心態(tài)上行。貝殼平臺數(shù)據(jù)顯示，5月以來，重慶二手房掛牌量下降，4月30日二手房掛牌量約16.1萬套，截至6月1日平臺內(nèi)二手房約12.76萬套。
在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，土拍對重慶市場有刺激作用，但土拍之前，重慶市場已經(jīng)有炒作苗頭。其中很重要的原因是，重慶購房政策比較寬松，除此之外，重慶房價相對其它一些城市比較便宜，性價比比較高。
一位熟悉重慶樓市的地產(chǎn)從業(yè)者也稱，重慶房價之所以較低，一方面因為它是山地類型，沒有內(nèi)環(huán)之說，各區(qū)域都有發(fā)展重心；第二地域面積廣，新盤供應多，會對二手市場形成制衡；第三重慶本地收入一般，難以支撐更大的存量市場。
調(diào)控加碼預期強烈
拋卻此輪土拍影響，重慶樓市早在今年3月就有升溫趨勢。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2016年底開始，重慶樓市駛?cè)肷仙芷?，市場成交量快速攀升?018年重慶中心城區(qū)成交達到高峰，成交量超2838.33萬平方米。2019年市場回調(diào)，成交量同比下跌，2020年疊加疫情影響，全年成交不足2000萬平方米。
但是，自今年三月份以來，隨著樓市從疫情沖擊中走出，加上成都等地陸續(xù)出臺調(diào)控政策，部分需求外溢，重慶市場預期逐漸轉(zhuǎn)向，一定程度上刺激了成交。
據(jù)克而瑞重慶機構(gòu)數(shù)據(jù)，3月份，重慶主城區(qū)商品房成交2.34萬套，成交面積249.98萬平方米，環(huán)比增長94%，同比增長91%；供應面積193.97萬平方米，環(huán)比增長220%，同比增長113%，日均賣房756套。
從房價漲幅也可見一斑。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，進入3月份，重慶新房價格漲幅擴大，當月新房價格環(huán)比上漲0.9%，漲幅全國第4；4月漲幅1.4%，漲幅全國第1。二手房方面，三四月重慶環(huán)比分別上漲0.8%和1.3%，漲幅排名第11位和第2位。
作為我國中西部地區(qū)唯一的直轄市，重慶區(qū)位優(yōu)勢突出，是成渝城市群的組成成員之一，但房價一直較為穩(wěn)定，因此這輪行情也被視為進入價值補漲的通道。
從人口基數(shù)看，據(jù)第七次人口普查數(shù)據(jù)，截至2020年11月1日0時，重慶市人口總數(shù)為32054159人，排名全國第19位，占全國比重為2.27%，較2010年的全國比重上漲0.12%。作為全國四大直轄市之一，重慶人口數(shù)量一直居于高位。
對“短期看金融，中期看土地，長期看人口”的房地產(chǎn)市場來說，人口基數(shù)與結(jié)構(gòu)變化對樓市具有重要意義。
“持續(xù)的人口流入，必然將新增人口對應到住房需求上，重慶房地產(chǎn)紅利依然存在。”克而瑞稱，按照重慶市人居住房面積36.5平方米計算，十年間重慶新增住房需求1171.7億平方米，每年有上千萬方的新增住房需求，未來仍能較為穩(wěn)定地支撐住房消化。
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，此輪樓市行情從深圳上海開始，蔓延到廣州北京，進而到非熱點二線城市等，就連北京、長沙等嚴調(diào)控的城市都出現(xiàn)上漲，因此重慶市場上漲并不奇怪，實則受貨幣政策等因素影響。
李宇嘉表示，重慶已經(jīng)穩(wěn)定了兩三年，但這輪上漲不會持續(xù)太長時間，主要因利率收緊、額度控制，隨后土拍政策或許也會調(diào)整。“重慶土拍規(guī)則很特殊，不限價，下一輪土地出讓也許會有所調(diào)整，比如競配建等要求，市場會逐步回歸正常。”
值得注意的是，新近消息顯示，近期重慶三峽銀行、興業(yè)、浦發(fā)的部分支行暫停辦理二手房房貸業(yè)務，建設銀行5月26日再度上調(diào)房貸利率，首套房約5.65%、二套房約5.85%。大部分銀行未停貸，但房貸額度緊張，放款周期延長或暫停放款。
多位當?shù)刂薪楸硎?，重慶部分銀行對二手房放款確實有所收緊，主要是近兩個月交易量太大，不過并非普遍現(xiàn)象，只要購房者征信沒有問題，一般都可以放款。利率方面，與近期深圳、杭州、蘇州等地一致，重慶也有上調(diào)房貸款利率的趨勢。
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