本周一，首批9只公募基礎設施投資基金（REITs）啟動面向公眾投資者發(fā)行，全部實現(xiàn)超募。業(yè)內人士表示，從受關注度情況來看，物流、產業(yè)園項目成為受青睞的標的。對于地產行業(yè)來說，公募REITs將解決做產業(yè)地產、物流地產等資金沉淀、融資和退出機制等問題，也將深刻影響整個房地產行業(yè)的格局。未來，不僅更多的物業(yè)公司市值會超過地產開發(fā)母公司，公募REITs上市公司也可能會慢慢占據主導。

公募REITs閘口已開 利好產業(yè)地產開發(fā)

業(yè)內人士表示，無論從速度還是力度看，首批推出9個項目，作為資本市場服務國家戰(zhàn)略和實體經濟發(fā)展的重要舉措，基礎設施公募REITs試點得到了大力支持。雖然《關于做好基礎設施領域不動產投資信托基金 （REITs）試點項目申報工作的通知》對可入池園區(qū)類資產做出了明確的規(guī)定，但市場潛在的數(shù)量依然十分龐大，預計后續(xù)上市項目還會持續(xù)增加。而只要收益達標，就有望通過公募REITs上市，回籠資金，實現(xiàn)退出，這對開發(fā)商做產業(yè)地產和物流地產等是較大的利好。事實上，萬科、金地、遠洋、星河、富力等房企旗下都運營著不少產業(yè)地產、物流地產項目，相信也會陸續(xù)亮相。

公募REITs助個人投資者

跨越物流地產投資門檻

從首批公募REITs來看，主要聚焦基礎設施領域，包含不動產及土地屬性的產業(yè)園區(qū)、物流園區(qū)、IDC數(shù)據中心等產權類資產，以及具有特殊經營權屬性的資產。而從收益率來看，招募資料顯示，中航首鋼生物質REITs和浙商證券滬杭甬高速REITs的當期派息率分別是8%和12%，全周期內部收益率分別為6.91%和不低于6%。博時招商蛇口產業(yè)園REITs的當期派息率只有4.1%，但是，考慮不動產公允價值變動帶來的資本利得，整體收益率也不錯?？傮w而言，首批公募REITs的收益率較此前業(yè)內預期的4%~5%略高。

以物流產業(yè)為例，根據第一太平戴維斯發(fā)布的《大灣區(qū)物流指數(shù)》研究數(shù)據，2010年上半年至2020年上半年，粵港澳大灣區(qū)物流租金指數(shù)十年間上漲97.5%，至197.5；其價格指數(shù)上漲157.1%，至257.1。大灣區(qū)物流租金指數(shù)增幅高于同期甲級寫字樓租金指數(shù)增幅45.9個百分點；而兩市場價格指數(shù)增長差距則更為顯著，前者增幅高于后者81.7個百分點。第一太平戴維斯華南區(qū)市場研究部主管謝靖宇表示，當前大灣區(qū)物流地產市場處于十年間租金峰值期。顯然，物流地產表現(xiàn)出來收益穩(wěn)健的特性受到投資者的青睞。不過，據第一太平戴維斯深圳副董事總經理、投資部主管吳睿介紹，目前物流地產投資市場可分為主流投資者和新型市場參與者兩類。主流投資者可分為四類：外資、內資、機構和國企。可以看到，目前，市場上的投資者主要是機構投資者，事實上，物流地產對專業(yè)性要求相對較高，存在投資門檻，但收益穩(wěn)定性較高、運營風險可控。隨著公募REITs的落地，將助于個人投資者對物流地產的投資活動。

重塑行業(yè)價值

未來有更多可能

而對于地產行業(yè)而言，公募REITs也將深刻影響整個行業(yè)的格局。有業(yè)內人士對記者表示，研究數(shù)據顯示，2011~2020年，美國基礎設施REITs的平均綜合收益率超過以辦公、零售、住宅為底層資產的商業(yè)地產REITs。數(shù)據中心作為新基建的重要領域，5年的平均綜合收益率也達到了21%。全球最大的基礎設施REITs，美國電塔公司的市值超過1100億美元。就像貝殼找房上市后，其市值超過頭部房企，公募REITs也將重塑地產價值。

根據《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》對基礎設施REITs試點項目的要求，將優(yōu)先支持基礎設施補短板行業(yè)，鼓勵信息網絡等新型基礎設施， 以及國家戰(zhàn)略性新興產業(yè)集群、高科技產業(yè)園區(qū)、特色產業(yè)園區(qū)等開展試點，聚焦具有成熟的經營模式及市場化運營能力，已產生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，投資回報良好，并具有持續(xù)經營能力、較好的增長潛力的項目。比如，首批公募REITs中博時招商蛇口產業(yè)園REITs，就是將招商蛇口位于深圳市南山區(qū)蛇口網谷產業(yè)園內的萬融大廈、萬海大廈兩座辦公樓作為基礎資產所發(fā)行的公募REITs。萬融大廈、萬海大廈建成于2014年，已經營約6年時間。

除了產業(yè)園區(qū)、倉儲物流，出租率高、運營好的商辦物業(yè)也能滿足REITs的發(fā)行要求。但商業(yè)物業(yè)沒有列入試點，這讓不少業(yè)內人士遺憾。有商業(yè)項目的負責人對記者表示，首批試點，除了典型的基礎設施、市政工程，倉儲物流和產業(yè)園區(qū)也能夠包括在內，這兩類其實已很接近購物中心、寫字樓等商業(yè)物業(yè)REITs，這也給未來帶來想象空間。此外，租賃住房作為“十四五”期間房地產領域的發(fā)展重點，引入公募REITs，實現(xiàn)投融資閉環(huán)、促進租賃住房供給也是值得期待的。

名詞解釋

所謂REITs，英文全稱 Real Estate Investment Trusts，指不動產投資信托基金，通過證券化方式，將具有持續(xù)、穩(wěn)定收益的不動產資產或權益轉化為流動性較強、標準化的上市金融產品。由于公募REITs具有強制分紅要求，并受益于相對穩(wěn)定的派息水平以及資產成熟運營，對于投資者而言，REITs具有相對穩(wěn)定的投資收益。對于資產持有者來說，REITs實現(xiàn)了依托不動產的權益性融資，對于運營方而言，REITs在將募集資金用于持有資產的同時，又可以并購新的項目，是運營管理和商業(yè)模式復制的高效助推手段。