繼深圳今年2月份之后，成都日前出臺(tái)二手房成交參考價(jià)機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格、商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款。這一機(jī)制落實(shí)的關(guān)鍵點(diǎn)在哪？目前效果如何？能否熄滅樓市“虛火”？

深圳、成都發(fā)布二手房參考價(jià)

近年來，深圳、成都等地出現(xiàn)了熱門區(qū)域二手房快速上漲的現(xiàn)象，甚至還有業(yè)主抱團(tuán)漲價(jià)、虛報(bào)掛牌價(jià)等抬價(jià)亂象。一二手房價(jià)格倒掛的加劇，進(jìn)一步影響了新房市場(chǎng)秩序，催生了眾籌、代持等“打新”亂象。

深圳早已進(jìn)入以二手房為主的存量房交易時(shí)代。今年1至5月，成都中心城區(qū)二手房成交量占比過半，達(dá)52.3%。這意味著，二手房成為一些城市樓市交易的主力軍，也成為樓市定價(jià)的主導(dǎo)者。如何引導(dǎo)二手房回歸合理定價(jià)，成為一些城市樓市調(diào)控必須面對(duì)的課題。

在深圳對(duì)3595個(gè)住宅小區(qū)實(shí)行參考價(jià)發(fā)布機(jī)制3個(gè)月后，5月28日，成都公布了首批201個(gè)樓盤的二手住房成交參考價(jià)，其中最低的13110元/平方米，最高的39300元/平方米。

市場(chǎng)普遍認(rèn)為，商業(yè)銀行參照參考價(jià)放貸是二手房參考價(jià)機(jī)制發(fā)揮作用的關(guān)鍵所在。

在成都首次發(fā)布二手房成交參考價(jià)當(dāng)天，成都住房公積金管理中心就發(fā)布公告稱“購買二手住房辦理住房公積金貸款的，住房價(jià)值按住建部門確認(rèn)的網(wǎng)簽備案合同價(jià)款、房屋評(píng)估價(jià)以及住建部門公布的成交參考價(jià)格三者中的最低值認(rèn)定并計(jì)算可貸額度。”中國銀行四川分行、中國農(nóng)業(yè)銀行成都分行、中國工商銀行成都分行、成都農(nóng)商銀行表示，將成都市二手住房成交參考價(jià)作為辦理二手住房按揭貸款業(yè)務(wù)房屋價(jià)值的重要參考。

貝殼研究院成都分院院長付躍華認(rèn)為，二手房價(jià)格的快速上漲呈現(xiàn)出從一線城市逐漸傳導(dǎo)至二三線城市的態(tài)勢(shì)。深圳、成都先后發(fā)布二手房參考價(jià)機(jī)制，會(huì)對(duì)更多的城市形成示范傳導(dǎo)效應(yīng)。

高價(jià)房源一夜消失 成交量應(yīng)聲下跌

“這個(gè)片區(qū)的房子供不應(yīng)求，這兩年交易價(jià)格每平方米漲了10000元。”5月31日，成都高新區(qū)金融城片區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊越告訴記者，“二手房參考價(jià)出來后，超過參考價(jià)的房源在網(wǎng)上全部下架了，現(xiàn)在只能在門店看到房源。政策剛執(zhí)行，目前還沒有業(yè)主下調(diào)價(jià)格。”

已經(jīng)執(zhí)行參考價(jià)機(jī)制的深圳，則經(jīng)歷了一夜之間全部“暫無價(jià)格”、賣家撤盤惜售、掛盤房源止跌回升、成交量持續(xù)低迷等一系列市場(chǎng)反應(yīng)。

當(dāng)前，深圳二手房市場(chǎng)正處于“橫盤”狀態(tài)，5月成交量僅3027套，27.61萬平方米，同比下降61%。這一“剛性約束”取得一定成效，除了買方預(yù)期發(fā)生變化外，業(yè)主也一改此前一邊倒的“強(qiáng)硬”態(tài)度，部分熱點(diǎn)區(qū)域的二手房價(jià)格出現(xiàn)略微松動(dòng)，哄抬價(jià)格現(xiàn)象得到一定遏制。

付躍華認(rèn)為，參照深圳的市場(chǎng)反應(yīng)，預(yù)計(jì)成都發(fā)布參考價(jià)樓盤的交易量會(huì)受到市場(chǎng)情緒的影響，成交周期可能被拉長，業(yè)主報(bào)價(jià)將趨于平穩(wěn)和理性。

成都市民方先生從今年3月份起一直在看二手房，對(duì)于成都出臺(tái)二手房參考價(jià)，他認(rèn)為這有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)買房者來說是好事。但短期來看，對(duì)于一些急切想在熱點(diǎn)區(qū)域購房的人來說，成交價(jià)高于參考價(jià)是大概率事件，首付比例將提高。

瘋漲的二手房價(jià)格能否回歸理性

“之前業(yè)主三天兩頭上調(diào)報(bào)價(jià)，搞得人很緊張，生怕晚下手幾天，就要多承擔(dān)巨額成本。參考價(jià)政策出臺(tái)后，市場(chǎng)冷靜了不少，我能更從容地看房了。”準(zhǔn)備在深圳買房的吳女士說。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授劉璐認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度來看，“極值”的出現(xiàn)不僅拉高均價(jià)，而且在市場(chǎng)本就較熱的環(huán)境下容易讓供求雙方產(chǎn)生焦慮情緒。因此，出臺(tái)二手房參考價(jià)可以避免一些高掛牌價(jià)房源對(duì)市場(chǎng)的不利心理影響。

冷清的成交量讓中介慌了神。在深圳，不僅不少房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在朋友圈“偷偷”發(fā)布房源和業(yè)主報(bào)價(jià)信息，甚至有中介門店用水果作為價(jià)格“暗語”，用一個(gè)榴蓮代表1000萬元，一根香蕉代表100萬元。深圳相關(guān)部門火速對(duì)這種行為進(jìn)行了處理。

但這也折射出深圳部分熱點(diǎn)區(qū)域房屋市場(chǎng)價(jià)遠(yuǎn)高于參考價(jià)、市場(chǎng)“炒房”情緒未得到根本扭轉(zhuǎn)的嚴(yán)峻現(xiàn)實(shí)。參考價(jià)本意是提示購房者注意“追漲入市”的風(fēng)險(xiǎn)。“但水果‘暗語’反映出市場(chǎng)對(duì)于真實(shí)價(jià)格信息的需求。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說。

隨著市場(chǎng)新現(xiàn)象新問題不斷冒出，調(diào)控政策不斷“打補(bǔ)丁”。二手房參考價(jià)是樓市調(diào)控的又一個(gè)“補(bǔ)丁”政策。但樓市調(diào)控要取得長效，關(guān)鍵在于穩(wěn)預(yù)期。在“打補(bǔ)丁”的同時(shí)，還要注重對(duì)各類政策可能引發(fā)的市場(chǎng)行為進(jìn)行長遠(yuǎn)預(yù)判，盡量避免政策存在漏洞。持續(xù)且穩(wěn)定執(zhí)行的長效調(diào)控政策，有利于讓購房者對(duì)房價(jià)走勢(shì)、購房時(shí)點(diǎn)有更穩(wěn)定預(yù)期，緩解“著急上車、生怕掉隊(duì)”的焦慮心態(tài)。