為落實(shí)“房住不炒”，尚未出臺(tái)的房地產(chǎn)稅法被寄予厚望，將是樓市調(diào)控政策工具之一。

不過多位財(cái)稅專家對第一財(cái)經(jīng)分析，房地產(chǎn)稅法短期難以出臺(tái)，但個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)有望擴(kuò)圍，為房地產(chǎn)稅立法探路。而新一輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)，將與此前上海、重慶試點(diǎn)有所不同。

房產(chǎn)稅試點(diǎn)從暫停到重啟

印證上述觀點(diǎn)的是，近期，財(cái)政部、全國人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志召開了房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)。這次會(huì)議聽取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見。

此前官方對于房地產(chǎn)稅的公開表述從未提及“試點(diǎn)”二字，而是多次重申房地產(chǎn)稅堅(jiān)持“立法先行”原則，即房地產(chǎn)稅開征前提是完成立法。

多位財(cái)稅專家分析，在堅(jiān)持房地產(chǎn)稅立法先行原則下，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)實(shí)質(zhì)上就是現(xiàn)有房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍。從對個(gè)人住房征稅角度來看，正在立法中的房地產(chǎn)稅跟現(xiàn)行的房產(chǎn)稅沒有實(shí)質(zhì)性差異。

尚未出臺(tái)的房地產(chǎn)稅仍在起草完善中，它將合并現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等。1986年施行的房產(chǎn)稅對個(gè)人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免稅，因此個(gè)人住房房產(chǎn)稅實(shí)質(zhì)上并未開征。

但為了引導(dǎo)居民理性購房，合理調(diào)節(jié)收入分配，2011年國務(wù)院允許重慶和上海對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，至今這一試點(diǎn)已有十年。2013年官方曾表態(tài)繼續(xù)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，但隨著當(dāng)年底中央文件首次提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”后，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍被房地產(chǎn)稅立法先行所取代。

武漢大學(xué)財(cái)稅與法律研究中心主任熊偉對第一財(cái)經(jīng)分析，財(cái)政部上述會(huì)議釋放一大信號(hào)，就是未來很可能在部分城市推行房產(chǎn)稅試點(diǎn)。房產(chǎn)稅在部分城市的試點(diǎn)，仍然是《房產(chǎn)稅暫行條例》前提下的舉措，是深化改革的探索過程。《房產(chǎn)稅暫行條例》是國務(wù)院制定的行政法規(guī)，基于改革的需要，國務(wù)院授權(quán)特定城市試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)后再提請立法機(jī)關(guān)制定法律，符合改革的邏輯，與稅收法定原則也沒有根本沖突。

“選擇部分地方試點(diǎn)，可以積累立法經(jīng)驗(yàn)，突破各種技術(shù)性障礙，觀察社會(huì)效果，打破既得利益的掣肘，我認(rèn)為值得一試。”熊偉說。

中國政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文對第一財(cái)經(jīng)分析，最近一段時(shí)間財(cái)政部多次提出要積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，結(jié)合上述座談會(huì)，未來很可能在部分城市再推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)，為房地產(chǎn)稅立法積累經(jīng)驗(yàn)。

北京國家會(huì)計(jì)學(xué)院教授李旭紅認(rèn)為，由于房產(chǎn)稅作為地方稅種的核心屬性，從稅制的設(shè)計(jì)上應(yīng)需要適當(dāng)下放地方稅權(quán)，由地方根據(jù)其經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況來決定房地產(chǎn)稅的減免面積及設(shè)定低稅率等。同時(shí)，既然是地方稅的屬性，也就為分步實(shí)施留下了空間。從我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況來看，地區(qū)間的差異是存在的。因此，選擇一些區(qū)域試點(diǎn)對于穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅的立法也是具有積極意義的。

熊偉認(rèn)為，為了滿足新的部分地方房產(chǎn)稅試點(diǎn)合法性要求，建議由全國人大授權(quán)國務(wù)院，允許其批準(zhǔn)省級(jí)政府針對個(gè)人所有非營業(yè)房產(chǎn)進(jìn)行房產(chǎn)稅征收改革試點(diǎn)。有了這項(xiàng)授權(quán)，國務(wù)院允許地方政府試點(diǎn)房產(chǎn)稅改革不再是轉(zhuǎn)授權(quán)，且不用修改《房產(chǎn)稅暫行條例》。

當(dāng)然，業(yè)內(nèi)也不排除另外一種可能性，即房地產(chǎn)稅在完成立法后，再選擇部分城市開展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。

新試點(diǎn)應(yīng)有不同

房產(chǎn)稅試點(diǎn)已有十年的重慶和上海，取得了一定的成效。盡管一些學(xué)者在測算房產(chǎn)稅試點(diǎn)對當(dāng)?shù)胤績r(jià)影響方面結(jié)果不同，但多數(shù)認(rèn)為對房價(jià)影響較小。

上海和重慶對個(gè)人住房試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅的具體方案有差異，但兩者也有一些共同點(diǎn)。比如，兩地房產(chǎn)稅征稅對象范圍較小，上海只對新購住房征稅，不涉及存量住房；而重慶只對獨(dú)棟別墅、高檔住房和多套房征稅；兩地房產(chǎn)稅稅率均不高，上海分為0.4%和0.6%兩檔，重慶有0.5%、1%、1.2%三檔。

多位財(cái)稅專家認(rèn)為，新時(shí)代房產(chǎn)稅試點(diǎn)，應(yīng)該落實(shí)“房住不炒”要求，總結(jié)前期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步優(yōu)化地方試點(diǎn)方案，比如征稅范圍適當(dāng)擴(kuò)大、考慮按照房產(chǎn)評(píng)估價(jià)計(jì)稅、稅率適當(dāng)提高等。

熊偉告訴第一財(cái)經(jīng)，個(gè)人住房房產(chǎn)稅征稅，首先要考慮老百姓(603883,股吧)基本的居住需要，這部分房產(chǎn)不宜課稅，這樣可以解除大部分普通家庭對房產(chǎn)稅試點(diǎn)的顧慮，不用擔(dān)心增加負(fù)擔(dān)。借此次改革之機(jī)，可以對房地產(chǎn)市場進(jìn)行系統(tǒng)性改革，所有房產(chǎn)都應(yīng)該納入考慮對象，量能課稅，公平負(fù)擔(dān)，包括小產(chǎn)權(quán)房，不能視而不見。具體的地方房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案應(yīng)該充分吸取民意，改革方案由地方人大審議通過，報(bào)審批機(jī)關(guān)備案。

上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授范子英告訴第一財(cái)經(jīng)，目前房產(chǎn)稅試點(diǎn)對房價(jià)影響不大，主要是稅率較低。我們用上海住房登記數(shù)據(jù)做過一個(gè)研究，當(dāng)房產(chǎn)稅稅率提高到7%，差不多能抵消房價(jià)上漲幅度。

熊偉建議，房產(chǎn)稅稅率方面可以考慮低一些，房產(chǎn)稅試點(diǎn)暫時(shí)不是為了增加地方財(cái)政收入，而是為了傳遞政府抑制房地產(chǎn)投機(jī)的決心。同時(shí)房產(chǎn)稅試點(diǎn)要著眼于規(guī)則建設(shè)，克服各種技術(shù)性障礙，為下一步的全面改革積累經(jīng)驗(yàn)。

目前上海重慶兩地房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)房產(chǎn)成交價(jià)格，而非市場價(jià)格。而財(cái)政部此前明確，房地產(chǎn)稅立法一大要點(diǎn)是按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，而非房產(chǎn)原值（購房成交價(jià)格）。

房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值征稅，主要參考同類房產(chǎn)市場成交價(jià)做出相應(yīng)估算，更能真實(shí)反映房屋價(jià)值。部分專家建議，新一輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)可以考慮按照房屋評(píng)估價(jià)來征稅。

事實(shí)上，上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案也均明確，試點(diǎn)初期或條件不成熟時(shí)暫時(shí)以房屋成交價(jià)來作為計(jì)稅依據(jù)，待條件成熟后將參照房地產(chǎn)市場價(jià)格確定的評(píng)估值來計(jì)稅。