自上周廣深同步表態(tài)，要求各小貸公司全面停止“過橋貸”“贖樓貸”業(yè)務，不得直接或變相發(fā)放住房按揭貸款，各融資擔保公司在符合房地產(chǎn)調(diào)控政策的前提下審慎開展“贖樓擔保”業(yè)務以來，廣深市面上的交易性贖樓業(yè)務基本已銷聲匿跡。
所謂交易性贖樓，是指以交易過戶為目的的贖樓業(yè)務，所對應的是僅為了償還住房按揭，用以獲得更高額度住房抵押貸款的非交易性質(zhì)贖樓。
“幾年前，網(wǎng)貸火爆的時候，贖樓業(yè)務很多是通過網(wǎng)貸實現(xiàn)的，此后，網(wǎng)貸被全部清退，如今銀行、小貸、擔保也均被叫停，贖樓需求就只能轉(zhuǎn)向民間金融了。”一位銀行業(yè)內(nèi)人士在接受第一財經(jīng)記者采訪時說。
銀行叫停墊資贖樓、轉(zhuǎn)按揭
今年以來，監(jiān)管大力整治經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)，3月份，銀保監(jiān)會、住建部、央行聯(lián)合發(fā)布《關于防止經(jīng)營用戶貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領域的通知》(銀保監(jiān)辦發(fā)〔2021〕39號)，要求銀行業(yè)落實主體責任，加強貸后資金管控，嚴查信貸資金被挪用于房地產(chǎn)領域，各地要聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作。
“此前開展贖樓貸業(yè)務或者以轉(zhuǎn)按揭的形式變相贖樓的銀行，均叫停了相關業(yè)務。”上述銀行業(yè)內(nèi)人士說。
“我們已經(jīng)不做轉(zhuǎn)按業(yè)務了。”某大行內(nèi)部人士也對記者表示。
而在去年，曾有公開報道稱，工行北京分行成功發(fā)放首筆“贖樓貸”，并由該行準入的融資性擔保機構提供全程擔保。
“其實，贖樓貸手續(xù)比較復雜，雖然有擔保公司擔保，但可能涉及的糾紛也比較多，所以銀行普遍對此項業(yè)務興趣不大。”上述銀行業(yè)內(nèi)人士說。
據(jù)了解，銀行開展交易性贖樓業(yè)務，通常需要至少5個步驟：房產(chǎn)賣方申請?zhí)崆斑€貸款贖樓，買方申請二手房按揭貸款；銀行出具《二手樓按揭貸款承諾書》；買賣雙方向擔保公司申請贖樓貸款擔保；擔保公司、房地產(chǎn)買賣雙方到公證處辦理全權委托公證；銀行同意提前還貸，擔保公司償還賣方貸款余額，進而贖樓。
一家助貸機構負責人對第一財經(jīng)記者表示，目前，貸款政策比較嚴格的銀行，會嚴查客戶上一筆貸款性質(zhì)，只要是住房按揭，銀行的任何信貸資金都不可以償還個人住房按揭。
早在2016年，監(jiān)管叫停首付貸之后，贖樓貸作為替代品火了一把，不過，隨后即被“打壓”。
2016年7月，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳等6部門聯(lián)合印發(fā)《廣東省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)中介機構從事互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務風險專項整治工作實施方案》的通知，對“墊資”、“首付貸”、“贖樓貸”、“尾款貸”等重點整治。
2017年9月，住房城鄉(xiāng)建設部下發(fā)《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》(建房〔2017〕215號)嚴禁違規(guī)提供房地產(chǎn)場外配資，房地產(chǎn)中介機構、互聯(lián)網(wǎng)金融從業(yè)機構、小額貸款公司不得為賣房人或購房人提供“過橋貸”“尾款貸”“贖樓貸”等場外配資金融產(chǎn)品。
三令五申卻屢禁不止
雖然三令五申，但在房價節(jié)節(jié)攀升的巨大誘惑下，市場在二手房貸上的“文章”花樣不斷翻新。
在網(wǎng)貸鼎盛之時，P2P成為過橋贖樓業(yè)務的主要出資方，其占用資金期限短、收益高的特點，高度契合網(wǎng)貸平臺的收益風險偏好。
網(wǎng)貸清退之后，市場需求轉(zhuǎn)移到了小貸公司身上，比如，根據(jù)廣州下發(fā)的通知，廣東銀保監(jiān)局在核查銀行個人經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市工作中，發(fā)現(xiàn)個別小貸公司基于銀行出具的經(jīng)營貸同貸書等文件向其客戶發(fā)放貸款，供其客戶資金周轉(zhuǎn)、提前使用未來經(jīng)營貸資金，但其客戶將上述資金用于償還住房按揭貸款，再利用經(jīng)營貸資金償還小貸公司貸款，實現(xiàn)用經(jīng)營貸替換住房按揭貸款的真實目的。
融資擔保公司一直是贖樓業(yè)務的主力，也是贖樓風險的主要承擔者。
深圳市地方金融監(jiān)督管理局在近期約談9家主要從事贖樓擔保業(yè)務的擔保公司時就表示，要審慎開展“贖樓擔保”業(yè)務及涉房地產(chǎn)“委托貸款”業(yè)務。
廣東省小額貸款公司協(xié)會常務副秘書長徐北對第一財經(jīng)記者表示：“其實，擔保公司不是資金端，在資金違規(guī)進入房地產(chǎn)過程中扮演的角色并不是決定性的，而是輔助性的。審慎開展‘贖樓擔保’業(yè)務及涉房地產(chǎn)‘委托貸款’業(yè)務的說法，更多的可能是一種嚴監(jiān)管的姿態(tài)。
徐北認為，交易性贖樓不符合房地產(chǎn)調(diào)控政策，即便是擔保公司，也不能做，只能聚焦于非交易性贖樓。
在徐北看來，無論是早前的〔2017〕215號文，抑或是今年的〔2021〕39號，其核心精神就是各類型的信貸資金都不能“違規(guī)”進入房地產(chǎn)市場，從持牌放款機構貸款出來的資金最終只能用于借款人的生產(chǎn)、經(jīng)營、消費、生活。
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