（作者：孫夢凡）在地產股遭到資本市場拋棄、投資者情緒極為脆弱之際，有家房企成為板塊中極為另類的“大牛股”，股價從去年3月最低點一路上漲，至今漲幅達556.37%，這便是合生創(chuàng)展集團（00754.HK）。
今年6月4日，合生創(chuàng)展股價盤中攀升至39.8港元的歷史新高后有所回撤，截至6月8日收盤，合生創(chuàng)展股價報34港元，今年來股價漲幅達72.06%，高于港股物管龍頭碧桂園服務(06098.HK)今年49.49%的同期漲幅。
這樣的股價走勢，讓被地產股虐慘的小股民喜不自勝，發(fā)出“感謝朱小姐，半年翻一倍”的感嘆。
股民口中的“朱小姐”，即合生創(chuàng)展董事會主席朱桔榕。2020年1月，朱桔榕從合生創(chuàng)展創(chuàng)始人朱孟依手中接過掌舵權，自此這家公司畫風突變：大舉拿地、高調炒股，從幾近被遺忘的老牌房企從新走向公眾視野，股價也從去年年初的低點連續(xù)上漲至今。
在業(yè)內人士看來，合生創(chuàng)展股價逆板塊走出獨立行情，離不開“多條腿走路”的業(yè)務轉型，更與公司積極的市值管理密切相關。據第一財經記者梳理，朱桔榕上臺后，合生發(fā)布了56次關于股份回購的公告，僅今年便有23次公開回購動作，其中4月份高達11次。
平均每月5次回購
朱氏家族二代上任前，外界對合生的印象還停留于：昔日“華南五虎”之一，掉隊的地產“航空母艦”。
2020年1月13日，合生迎來財權交接時刻，朱孟依辭任公司董事會主席及執(zhí)行董事職務，其女朱桔榕獲任為董事會主席。朱孟依退居幕后，成為“合生珠江系”新老交接的標志性事件，合生創(chuàng)展自此由朱桔榕接手。
朱桔榕畢業(yè)于中國人民大學金融系，早在2009年就讀大學時便進入家族管理體系，擔任總裁助理，分管公司財務、人力行政管理等工作。此后，朱桔榕的職業(yè)道路一路飛躍，相繼擔任該集團常務副總裁、副主席之職。
金融背景出身的朱桔榕，使合生的經營模式印上了濃濃的個人風格。上任五個月后，合生便宣布，將股權投資列為主要業(yè)務。據悉，該集團2016年已開始拓展股權投資業(yè)務，2018年建立了相應的管理體系，并逐步實現盈利。
除了拓展業(yè)務板塊，朱桔榕帶領下的合生，對市值管理表現出前所未有的熱情。
2020年7月16日，合生發(fā)布了一則股份回購公告，回購股份數量13.2萬股，每股最高價9.08港元，每股最低價9.07港元，耗資約119萬港元。自此開始，合生開啟了持久的市值管理之路，在至今約11個月時間里，公開回購股份56次。
在管理層的頻繁運作下，合生的股價一路高漲。今年5月12日，合生發(fā)布關于股份回購的公告，每股最高價32.65港元，每股最低價32.10港元，共涉資68萬元。相較去年7月的回購價，此時其股票價格已是當時的3.56倍。
將時間拉長也可發(fā)現，合生股價開啟上漲通道，正是從其開拓業(yè)務板塊、主動管理市值開始。此前，合生的股價徘徊于7港元左右，低迷態(tài)勢持續(xù)數年，去年11月其股價跨過20港元，并于今年6月4日創(chuàng)下39.80港元新高。
反觀其它房企，在資本市場春風得意的并不多。6月7日，地產股整體疲軟，萬科A、保利地產、招商蛇口、金地集團等普遍等普遍下跌，萬科更是持續(xù)創(chuàng)下年內新低。多家券商表示，當下行業(yè)估值確實很低。
克而瑞認為，合生的股價之所以快速攀升，除了回購行為，也與其舊改拓展、業(yè)務轉型等動作密切相關。“舊改項目的拓展不僅能增加合生創(chuàng)展的土儲規(guī)模，同時也為其帶來了不錯的利潤回報。”該機構稱。
今年1月21日，合生以346.67億元拿下廣州海珠區(qū)鳳和（康樂村、鷺江村）城市更新項目。據不完全統(tǒng)計，2019年開始，該集團已陸續(xù)拿下鷺江村、康樂村、新基村等多個項目，在廣州區(qū)域的舊改項目超過10個。
在公開招拍掛市場，合生同樣出手頻繁。2021年伊始，合生在北京大舉掃貨，斥資46.57億元 21%自持比例拿下北京大興區(qū)三幅地塊，去年其已在北京、上海等地拿下多個項目，其中僅北京分鐘寺地塊土地價款便超百億。
相較此前的囤地慢周轉模式，合生拿地風格的轉變，也反映到了業(yè)績數據上。今年前5個月，合生及其合營聯(lián)營公司銷售金額約181.52億元，同比上升147.9%；其中物業(yè)合約銷售172.53億元，同比上升146.3%。
靠“炒股”提升利潤表現
在合生創(chuàng)展身上，更魔幻的事情是，這個地產“大牛股”自己也熱衷“炒股”。
2020年6月，合生將股權投資業(yè)務納入主要業(yè)務板塊，從房地產開發(fā)、商業(yè)地產運營商轉型為科技賦能及產業(yè)驅動的綜合性投資控股平臺公司。上述業(yè)務包括一級市場私人股權投資及二級市場股票投資，主要投向高科技、醫(yī)療健康、新消費等領域。
在二級市場，合生的投資標的包括小米集團、平安健康、匯豐控股、中國移動和美股上市公司Sea Limited等。“股票二級市場投資，可以成為流動性管理工具之一，特別是部分優(yōu)質藍籌股，既有良好的現金分紅，又具備隨時變現的能力。”該集團稱。
投資策略方面，合生選擇長短結合，中長線持有高科技標的，這部分投資占比60%-70%，中短期側重于醫(yī)療健康領域，占比30%-40%。截至2020年底，該公司在一級市場和二級市場的投資額分別為40億港元、219億港元。
“高調”炒股后，合生的盈利表現得到提振。2020年，合生實現營業(yè)額343.71億港元，同比增83.8%，股權持有人應占溢利為136.34億港元。其中，投資業(yè)務錄得收入80.3億港元，收入貢獻占比23.36%，僅次于物業(yè)發(fā)展板塊。
從凈利率表現看，合生股權投資業(yè)務的凈利率達92%，遠高于地產板塊的42%。以其去年12月的一次套現動作為例，合生以21.57億元出售442，000，000股北京農商行股份，每股平均價為4.88元，而其平均成本為每股2.73元。
“商業(yè)板塊、投資和物業(yè)都會利好這家企業(yè)股價提升，去年表現較好的地產股多是地產 商業(yè)模式。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨認為，加上合生的持有物業(yè)多在北上廣深，位置比較好，疫情期間取得正向增長；與此同時，有商業(yè)物業(yè)管理的企業(yè)較受市場看好，這會對公司基本面形成支撐。
不過，靠投資業(yè)務提振盈利是否可持續(xù)，業(yè)內存在爭議。于小雨認為，股權投資的成敗，與操盤團隊的相關性很大，相關收益存在波動性，很難保持高成長性。如果股價提升有限，企業(yè)是否要靠賣掉持有股票換取收益？因此，對投資支撐利潤的持續(xù)性持懷疑態(tài)度。
貝殼研究院高級分析師潘浩則表示，對比國內外的開發(fā)企業(yè)，房企成熟的商業(yè)模式是多樣的，不局限于地產開發(fā)模式，比如新加坡凱德集團以資產管理模式見長，在資本市場中可以獲得較高估值。
“結合國內房企情況，單一的地產開發(fā)模式估值水平長期偏弱，內房企中市盈率靠前的（如龍湖），主要原因之一是擁有一定比例的投資性業(yè)務和持有經營性資產。”他說。
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