6月4日，財政部、自然資源部、稅務(wù)總局、人民銀行四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“通知”），要求將國有土地使用權(quán)出讓收入、礦產(chǎn)資源專項收入、海域使用金、無居民海島使用金四項政府非稅收入劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收。
因為涉及土地使用權(quán)出讓收入，一時間，諸如“地產(chǎn)信仰破滅”一類的市場解讀鋪天蓋地。然而目前來看，這一結(jié)論很大程度上未免有些過度解讀。
收入劃轉(zhuǎn) 不改分配
本次《通知》內(nèi)容的誤解點在于劃轉(zhuǎn)稅務(wù)部門征收的四項非稅收入中包含“土地使用權(quán)出讓收入”。在房地產(chǎn)行業(yè)語境下，這項收入通常被稱為“土地出讓金”。去年，根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，全國300座城市土地出讓金的總額已經(jīng)達(dá)到59827億元。而2019年，全國土地使用權(quán)出讓收入占全國政府收入的比重則達(dá)到28.34%。
也就是說，除稅收之外，土地出讓金早已是地方政府收入的重要來源，其所有權(quán)和分配權(quán)也基本歸地方政府所有。但《通知》發(fā)布后，相當(dāng)一部分人認(rèn)為這項收入從此即將劃轉(zhuǎn)為中央財政所有，因此造成了誤讀。
但如果注意到《通知》第八條，“除本通知規(guī)定外，四項政府非稅收入的征收范圍、對象、標(biāo)準(zhǔn)、減免、分成、使用、管理等政策，繼續(xù)按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行”，便可發(fā)現(xiàn)，實際土地出讓金的分成和使用均未發(fā)生改變。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，從本質(zhì)上來看，收入的歸屬仍屬于地方，由地方政府支配。當(dāng)前，中國多項非稅收入已逐漸劃歸稅務(wù)部門征收，這種劃轉(zhuǎn)方式是推進(jìn)中國稅費改革的重要舉措，有利于形成全國統(tǒng)一管理的稅務(wù)平臺，提高征收效率，規(guī)范征收流程。
國稅監(jiān)管 壓制地方騰挪空間
盡管《通知》規(guī)定土地出讓金的分成保持不變，但此次新政對地方政府日后的土地出讓金使用也并非毫無影響。
長期以來，土地財政收入占到地方本級政府收入的比重逐年攀升。數(shù)據(jù)顯示，2016-2020年間，全國財政收入總量達(dá)到88.6萬億元，而這期間的全國土地收入達(dá)到31.7萬億元，占到財政收入的36%。
但2020年9月，中央層面對這項收入的去向提出了新要求，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見》，要求到“十四五”期末，地方土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達(dá)到50%以上。
一名房企人士提到，過去由于土地出讓金基本是“收支一條線”，對于這項收入，盡管國務(wù)院要求僅能用于支付和城市建設(shè)相關(guān)的開支，但具體怎么用，地方政府有較大騰挪空間。而之后這項收入由國稅部門收取，相當(dāng)于為地方政府的支出加上一道監(jiān)管，確保土地出讓收益的去向及用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例達(dá)到要求。
土地出讓收益是指土地出讓收入去除征地拆遷補償?shù)惹捌谥С鲋蟮氖找?，過去部分地方政府可以通過一些手段將很多其他費用統(tǒng)計到前期成本中，從而做高成本性支出，降低出讓收益，但日后若有國稅監(jiān)管，地方政府便很難再有類似操作空間。因此，過去那種高投入拆遷、高溢價賣地的土地出讓方式將缺乏動力，而能切實增加稅收的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等形式則將受到追捧。
“這次《通知》可能歸根到底還是通過地方稅制改革提升地方政府公共服務(wù)能力。這些年部分地方政府的治理確實沒有發(fā)揮到應(yīng)有的水平，比如產(chǎn)業(yè)新城有沒有產(chǎn)業(yè)、有沒有稅收他們不在乎，之后這套邏輯可能行不通了。這次改革的本質(zhì)還是要提升土地利用率，住房只是其中一項，此外還有產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等”，上述人士說道。
“地產(chǎn)信仰”破滅？
而之于房地產(chǎn)行業(yè)，眾多房企只是此次新規(guī)中受到影響的其中一個分子。上述房企人士表示，新規(guī)落地后對房企最直接的影響可能在于土地款不再可能延遲交納。
他提到此前一些小型房企，尤其在三四線城市，經(jīng)常存在拖欠、緩交土地出讓金的行為，因為涉及資金量龐大，每拖欠一天實際都將產(chǎn)生不菲的收入。而之后改由稅務(wù)部門征收，核心變化就是應(yīng)收盡收，提高非稅收入征管效率。
除此之外，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄表示，此次新規(guī)盡管短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場及房價水平影響并不顯著，但從長遠(yuǎn)看，有利于逐漸引導(dǎo)地方政府?dāng)[脫對土地收入的依賴性，促使政府在土地出讓環(huán)節(jié)更加合理合規(guī)。保證中央能更加準(zhǔn)確透明地了解地方土地出讓收入情況，加強對地方財政的指導(dǎo)，降低金融風(fēng)險。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂也提到，“我國現(xiàn)行的土地出讓金制度是影響房地產(chǎn)稅出臺的重要變量，長遠(yuǎn)來看，土地出讓金制度改革是必然的。本次土地出讓收入劃轉(zhuǎn)為稅收，邁開了改革的第一步，可以理解為是房地產(chǎn)稅長效機制的前期準(zhǔn)備。”
此前多年來，核心城市住宅、房企股票以及與房地產(chǎn)相關(guān)的信托和資管產(chǎn)品一直備受資本市場和普通大眾推崇，并且整個行業(yè)的繁榮和高增長態(tài)勢，也的確支撐了各類資管產(chǎn)品的高收益，房地產(chǎn)因此被視為“信仰”。
但土地出讓金的劃轉(zhuǎn)絕不是“地產(chǎn)信仰”破滅的導(dǎo)火索，此前這一“信仰”早已隨著房地產(chǎn)黃金時代的結(jié)束戛然而止，房地產(chǎn)的投資價值也已被“房主不炒”預(yù)示并印證，未來如若有各項房地產(chǎn)稅進(jìn)一步出臺，那么地方政府對房地產(chǎn)的“信仰”也將再度被削弱。
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