本報記者 王麗新

一季度北京甲級寫字樓需求強勁，上地子市場已成目前北京最炙手可熱的產(chǎn)業(yè)園市場。

據(jù)高力國際觀察，在疫情肆虐的2020年，“泛上地”區(qū)域是北京唯一一個連續(xù)三個季度出現(xiàn)快速去化且租金逆勢上揚的市場，且這樣的趨勢在今年一季度依然持續(xù)。截至目前，該區(qū)域市場空置率僅有7%左右?，F(xiàn)在，該區(qū)域內(nèi)一些待入市的新項目還在預租階段，就已經(jīng)實現(xiàn)了大幅去化。

高力國際向《證券日報》記者表示，這一靚麗數(shù)據(jù)的背后，所有的原因都指向了一個行業(yè)——互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)，該區(qū)域是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的辦公集中地。

快速擴張遇辦公選址痛點

“在近兩年為各類頭部互聯(lián)網(wǎng)科技企業(yè)提供選址服務(wù)的經(jīng)驗中，發(fā)現(xiàn)由于企業(yè)業(yè)務(wù)超預期發(fā)展而帶來的辦公空間需求無法預估的問題，已經(jīng)成為目前科創(chuàng)類企業(yè)選址的重要痛點之一。”高力國際向《證券日報》等媒體表示，很多企業(yè)通常會遇到公司快速發(fā)展導致短期內(nèi)人員需求暴增，對辦公面積需求非常迫切的問題，因此工位緊張的情況成為了這類企業(yè)員工辦公的常態(tài)。同時，辦公樓宇的租賃從選址、看房、最終簽約到裝修入駐最快通常也需要三個月到半年的時間，大面積辦公空間租賃需要的時間則更長。

在高力國際看來，一邊是不能因為無法提供工位而耽誤公司業(yè)務(wù)發(fā)展，一邊是復雜的辦公選址流程，這樣的矛盾已經(jīng)成為目前企業(yè)行政和房地產(chǎn)部門最核心的困擾。除此之外，相較于更為明晰的辦公租賃成本，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)還面臨更大的時間成本、人才留存和獲取成本。

一方面，除了對于樓宇交通便利性、用電量和餐飲配套的硬性規(guī)定外，企業(yè)在租賃價格、需求面積匹配和區(qū)域選擇方面不斷平衡尋找最佳解決方案，因此在選址方面耗費了大量的人力和時間成本，這種現(xiàn)象在頭部企業(yè)的大面積辦公選址過程中就更為明顯。另一方面，由于目前中關(guān)村上地區(qū)域的供應緊張，“一房難求”的現(xiàn)象普遍存在，一些大面積需求的科創(chuàng)企業(yè)不得不開始進行跨區(qū)選址，而在這個過程中，勢必會為企業(yè)帶來大量的額外時間成本。

高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海表示，為了從一定程度上緩解這些痛點，進一步降低整個選址過程的潛在成本，一方面可與專業(yè)代理機構(gòu)合作合理選址；另一方面，面對“僧多粥少、一房難求”的市場現(xiàn)狀，企業(yè)可以考慮相關(guān)部門向性價比更高的區(qū)域疏解。在不影響日常業(yè)務(wù)運行的前提下，企業(yè)可以考慮將非核心業(yè)務(wù)部分或者銷售業(yè)務(wù)部門等轉(zhuǎn)移到性價比更高的區(qū)域。

作為專業(yè)代理機構(gòu)服務(wù)商，資產(chǎn)管理超過330億美元的高力國際北京辦公室也剛剛“搬家”。鑒于能更充分地發(fā)掘地產(chǎn)潛力，深耕本地市場，高力國際將北京辦公室遷至北京中央商務(wù)區(qū)核心區(qū)金地中心。由此可見，企業(yè)不同發(fā)展階段對辦公需求是不斷改變的。

中關(guān)村一帶成“業(yè)主方市場”

“高力國際在2021年為某互聯(lián)網(wǎng)大廠提供專業(yè)選址顧問服務(wù)時就面臨了上述問題。企業(yè)業(yè)務(wù)部門快速擴張，需要在2個月內(nèi)確定能夠滿足2000人的辦公場地，并對區(qū)域有著非常嚴格的限制，而該區(qū)域的市場現(xiàn)狀就是多家租戶爭搶同一面積。”高力國際方面向《證券日報》記者表示，對于互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)辦公的集中地中關(guān)村和上地一帶，幾乎都是業(yè)主方話語權(quán)更強的市場。

在過去十年間，北京的科技創(chuàng)新中心已經(jīng)從中關(guān)村，逐漸外溢形成上地和北清路兩個產(chǎn)業(yè)園市場，至此北京已經(jīng)形成了以中關(guān)村-泛上地-北清路為核心的西北辦公市場。有限的新增項目和持續(xù)增長的辦公空間需求使得中關(guān)村市場長期保持非常低的市場空置率，上一次出現(xiàn)超過10%的空置率還要追溯到2015年。長期的市場低空置率保證了租金的穩(wěn)定上漲，平均租金在2018年開始超過CBD，一躍成為僅次于金融街的北京第二貴的寫字樓市場，并延續(xù)至今。

“整個中關(guān)村和上地市場中的辦公樓宇并不愁租，但一些具有前瞻性的業(yè)主已經(jīng)開始思考如何進一步提升自身項目的競爭力。”高力國際華北區(qū)研究部董事陸明向《證券日報》等媒體表示，項目競爭力最直接的提升來自于辦公樓宇或園區(qū)硬件的提升，例如商業(yè)配套配比，樓宇外立面、公共區(qū)域、空調(diào)系統(tǒng)、停車設(shè)施等。

對此，嚴區(qū)?？偨Y(jié)道，“迫切”是中關(guān)村和上地業(yè)主和租戶的共同心態(tài)，業(yè)主求變和企業(yè)求租就是目前這個區(qū)域的市場現(xiàn)狀，而這個狀態(tài)預計未來兩三年仍將持續(xù)。

根據(jù)高力國際的調(diào)查，未來五年，中關(guān)村和上地的新增供應量大概在150萬平方米左右，而根據(jù)目前的市場需求來看，由于企業(yè)對于區(qū)域選擇較為集中，這些市場依然會維持供不應求的局面，區(qū)域租金水平將持續(xù)提升。

（編輯 崔漫 上官夢露）