5月底，上交所平臺有26單ABS（資產(chǎn)支持證券）的項目狀態(tài)顯示為“終止”，5月房企整體融資規(guī)模收縮，而受到期內(nèi)“ABS項目集中終止”事件影響，致5月境內(nèi)融資規(guī)模收縮幅度超出預(yù)期。

華夏時報 記者 陸肖肖 北京報道

6月10日，中國銀保監(jiān)會主席郭樹清公開表示，“那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機(jī)會發(fā)家致富，正像押注房價永遠(yuǎn)不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。”郭樹清也再次提到要注意一些地方房地產(chǎn)的泡沫化金融化傾向。

成都市近期發(fā)布消息稱，將限制同踩“三道紅線”的企業(yè)拿地，與此同時，房企融資環(huán)境趨嚴(yán)，監(jiān)管政策仍然保持高壓態(tài)勢。降杠桿、快促銷、穩(wěn)固現(xiàn)金流成為房企當(dāng)下的必然選擇。

5月底，上交所平臺有26單ABS（資產(chǎn)支持證券）的項目狀態(tài)顯示為“終止”，5月房企整體融資規(guī)模收縮，而受到期內(nèi)“ABS項目集中終止”事件影響，致5月境內(nèi)融資規(guī)模收縮幅度超出預(yù)期。

房企融資難度攀升

今年以來，房企融資環(huán)境仍然嚴(yán)峻。2021年5月，同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企共完成融資金額折合人民幣共計440.91億元，環(huán)比下降28.48%，同比2020年5月下滑27.40%，其中，股權(quán)融資占比略有回升。

“從目前政策環(huán)境來看，房企融資難度仍然偏大”，陳霄表示，對于不同陣營房企的影響程度不同，對于綠檔企業(yè)來說，或可根據(jù)自身情況抓住機(jī)遇，進(jìn)一步擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模；而對于負(fù)債較高、營業(yè)收入較低的小型房企及踩線房企來說，融資難度較大，債務(wù)瘦身是其首要任務(wù)。

5月底，上交所平臺有26單ABS（資產(chǎn)支持證券）的項目狀態(tài)顯示為“終止”，此前，某應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持專項計劃也宣告“終止”。對此，貝殼研究院分析，境內(nèi)債市受大量ABS項目集中終止事件影響，監(jiān)管趨緊預(yù)期上揚，涉房類項目主要包含供應(yīng)鏈與購房尾款等相關(guān)產(chǎn)品。盡管該事件后官方解釋其為“項目超期處理”的常規(guī)操作，但仍為后期境內(nèi)非標(biāo)融資的審批和發(fā)行帶來一定的影響。

貝殼研究院分析認(rèn)為，5月進(jìn)入房企傳統(tǒng)債券融資“小月”，整體融資規(guī)模收縮，而受到期內(nèi)“ABS項目集中終止”事件影響，致5月境內(nèi)融資規(guī)模收縮幅度超出預(yù)期。結(jié)合5-6月到期債務(wù)規(guī)模的小幅回落，給房企在上半年末留出一定的調(diào)整周期，為下半年更為嚴(yán)峻的考驗積蓄能量。

房地產(chǎn)融資依然處在“強監(jiān)管”時代

對于房地產(chǎn)融資的政策監(jiān)管，官方仍然保持高壓態(tài)勢。6月10日，在2021年陸家嘴論壇上，郭樹清演講時提到，防范風(fēng)險是金融工作的永恒主題，當(dāng)前需要重點關(guān)注幾個方面的問題，“一些地方房地產(chǎn)泡沫化金融化傾向嚴(yán)重，相當(dāng)數(shù)量的政府融資平臺償債壓力很大，部分大中型企業(yè)債務(wù)違約比例上升，加劇了銀行機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險。部分中小金融機(jī)構(gòu)面臨的形勢更為嚴(yán)峻”。

在談到防范金融衍生品投資風(fēng)險時，郭樹清表示，“普通個人投資者參與其中，無異于變相賭博，損失的結(jié)果早已注定。那些炒作外匯、黃金及其他商品期貨的人很難有機(jī)會發(fā)家致富，正像押注房價永遠(yuǎn)不會下跌的人最終會付出沉重代價一樣。”此前，郭樹清就多次表態(tài)，房地產(chǎn)領(lǐng)域的核心問題還是泡沫比較大，金融化、泡沫化傾向比較強，是金融體系最大灰犀牛。

6月1日，銀保監(jiān)會召開新聞發(fā)布會，會上銀保監(jiān)會表示，要管好銀行業(yè)資金閘門，強化房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款監(jiān)管要求，加強房地產(chǎn)貸款集中度管理。近期，銀保監(jiān)會對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因就是違規(guī)開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。

“資金過度流入房地產(chǎn)市場問題得到初步扭轉(zhuǎn)。”銀保監(jiān)會表示，房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)下降，房地產(chǎn)信托余額較去年同期下降約13.6%，自2019年6月以來呈持續(xù)下降趨勢。理財產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)下降，相關(guān)理財產(chǎn)品余額同比下降36%，近一年來持續(xù)保持下降趨勢。銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規(guī)模持續(xù)下降，相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)模同比下降26%，為連續(xù)15個月下降。

未來房企的融資形勢會好轉(zhuǎn)嗎？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴《華夏時報》記者，銀保監(jiān)會的表態(tài)，表明了官方對于房地產(chǎn)金融監(jiān)管從嚴(yán)的態(tài)度，對違規(guī)房地產(chǎn)融資行為加強管控，預(yù)計接下來房企融資環(huán)境將會繼續(xù)趨嚴(yán)，對房地產(chǎn)行業(yè)的資金監(jiān)管仍將收緊。

在融資難的背景下，企業(yè)要如何應(yīng)對呢？中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水指出，房企應(yīng)緊抓上半年融資窗口期，加快拓展融資渠道，積極探索新融資方式。另外，要加快促銷，提高銷售回款率，保障充裕的現(xiàn)金流。

成都：同踩“三道紅線”房企將被限制拿地

6月7日，成都市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與我市商品房建設(shè)用地競買的主體資格審查辦法（試行）》的通知，同踩“三道紅線”的開發(fā)企業(yè)、發(fā)生嚴(yán)重失信情形的開發(fā)企業(yè)，要納入競買資格限制名單。

文件對同踩“三道紅線”的開發(fā)企業(yè)做了解釋，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%，現(xiàn)金短債比小于1倍，這些開發(fā)企業(yè)將由市住建局推送，然后由市級相關(guān)部門納入競買資格限制名單。

事實上，這已不是成都第一次提及限制“三道紅線”房企拍地了，在今年3月官方就發(fā)布了文件，提出加強土地競買主體資格審查，超出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“三道紅線”不得參與成都市土地競拍。

貝殼研究院高級分析師潘浩在接受《華夏時報》記者采訪時表示，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年同踩“三道紅線”的上市房企占比約10%，未來其在成都土地市場取地將受到限制，政策進(jìn)一步對房企操作規(guī)范性和合法性提出更高要求，與國家整體調(diào)控方向保持一致。

陳霄分析，成都新規(guī)的發(fā)布，對于同踩“三道紅線”的房企來說意味著后期拿地將會受限，同時也會促使這部分房企將降負(fù)債、降杠桿作為首要任務(wù)。對于整個土地市場而言，意味著參與土拍的房企減少，一定程度上也有利于引導(dǎo)土拍降溫，預(yù)計未來或?qū)衅渌鞘懈M(jìn)相關(guān)政策。