新一輪的城市更新再次加速。
6月10日，北京市政府發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》（以下簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》），明確首都城市更新行動(dòng)的類型，同時(shí)對(duì)備受關(guān)注的城市更新配套政策也全面披露，其中包括規(guī)劃政策、土地政策和資金政策。
6月7日，深圳市發(fā)改委發(fā)布《深圳市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》（以下簡(jiǎn)稱《綱要》）提出，加強(qiáng)城市更新、土地整備和棚戶區(qū)改造等多種再開發(fā)手段的綜合運(yùn)用。
6月2日，上海宣布成立總規(guī)模約800億元的城市更新基金，定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，也意味著上海正大力度引入社會(huì)資本，參與舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。
近日，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在某論壇上指出，我國(guó)未來(lái)每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新早就不是萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，應(yīng)該很快變成10萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)。城市更新將成為未來(lái)10年、20年最重要的地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。
那么，重點(diǎn)城市的新一輪城市更新和以往相比有何不同？作為城市更新的重要參與者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將迎來(lái)哪些發(fā)展機(jī)會(huì)？
城市更新步伐正在加快
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察發(fā)現(xiàn)，重點(diǎn)城市新一輪的城市更新更具靈活性、可操作性和市場(chǎng)化屬性。
以上海為例，此次成立總規(guī)模約800億元的城市更新基金，有上海地產(chǎn)集團(tuán)、招商蛇口、中交集團(tuán)、萬(wàn)科集團(tuán)、國(guó)壽投資、保利發(fā)展、中國(guó)太保、中保投資等公司與機(jī)構(gòu)的共同合作，參與力量更加廣泛。而本次城市更新基金由上海本土國(guó)企、大型開發(fā)商和險(xiǎn)資共同成立，將有利于促進(jìn)上海城市功能優(yōu)化、民生保障、品質(zhì)提升和風(fēng)貌保護(hù)。
步入“十四五”，上海的城市更新步伐明顯加快。根據(jù)今年2月上海市政府印發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見》，“十四五”期間，上海全市將全面啟動(dòng)以拆除重建（含原址改建）為主的280萬(wàn)平方米不成套職工住宅和小梁薄板房屋的更新改造，力爭(zhēng)2000年底之前建成、納入改造范圍、符合改造條件的各類舊住房改造實(shí)現(xiàn)全覆蓋。
據(jù)記者了解，早在2017年7月，廣州就成立了總規(guī)模達(dá)2000億元的“廣州城市更新基金”與廣州國(guó)資開發(fā)聯(lián)盟，包含了越秀地產(chǎn)、廣州地鐵房地產(chǎn)事業(yè)部、海港地產(chǎn)、萬(wàn)利集團(tuán)等房產(chǎn)公司。今年5月，北京市海淀區(qū)設(shè)立中關(guān)村科學(xué)城城市更新與發(fā)展基金，總規(guī)模為300億元。
而本次北京發(fā)布的《指導(dǎo)意見》，重在落實(shí)北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議，統(tǒng)籌推進(jìn)城市更新。在資金配套政策方面，明確城市更新所需經(jīng)費(fèi)涉及政府投資的主要由區(qū)級(jí)財(cái)政承擔(dān)，各區(qū)政府應(yīng)統(tǒng)籌市級(jí)相關(guān)補(bǔ)助資金支持本區(qū)更新項(xiàng)目。
深圳也在《綱要》中提出，到2025年，通過(guò)城市更新和土地整備，實(shí)現(xiàn)直接供應(yīng)用地10平方公里、儲(chǔ)備用地40平方公里、綜合整治用地45平方公里。
58安居客房產(chǎn)研究院分院長(zhǎng)張波告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“以后的城市更新會(huì)更加精細(xì)化，不但會(huì)改拆，更會(huì)重視保留和保護(hù)，更注意居住體驗(yàn)升級(jí)，這對(duì)于參與方的要求也會(huì)明顯提高。”
房企如何掘金城市更新
事實(shí)上，城市更新已經(jīng)成為不少房企獲取土地儲(chǔ)備的重要方式。
以上海為例，上海地產(chǎn)在2019年就參與了全年舊城改造量的40%以上；2018年中海斥資近百億元斬獲真如城市更新土地；2020年中海又與黃浦區(qū)政府合作，擬斥資590億參與建國(guó)東路67-71街坊改造；佳兆業(yè)、俊發(fā)等專注城市更新的房企也紛紛在上海落子。
再看廣州，其在城市更新的創(chuàng)新探索方面一直走在全國(guó)前列。2021年1月6日，廣州市召開城市更新工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，力爭(zhēng)今年上半年審定48條舊村改造方案，5年內(nèi)完成2000年前老舊小區(qū)改造。而在具體的城市更新項(xiàng)目招標(biāo)中，經(jīng)?？梢娙f(wàn)科、合景泰富、富力、佳兆業(yè)等房企的身影。
同時(shí)，北京也鼓勵(lì)市場(chǎng)主體投入資金參與城市更新，鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人自籌資金用于更新改造，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品支持城市更新。對(duì)于符合規(guī)劃使用性質(zhì)正面清單，保障居民基本生活、補(bǔ)齊城市短板的更新項(xiàng)目，可根據(jù)實(shí)際需要適當(dāng)增加建筑規(guī)模。增加的建筑規(guī)模不計(jì)入街區(qū)管控總規(guī)模，由各區(qū)單獨(dú)備案統(tǒng)計(jì)。
“城市更新本身不僅需要房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，更需要有著豐富設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)為一體的房企，因此未來(lái)對(duì)于中小房企來(lái)說(shuō)參與的難度較大。”張波表示，在城市更新過(guò)程中，房企不但要進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，還要精心對(duì)歷史風(fēng)貌建筑進(jìn)行修繕和維護(hù)，對(duì)企業(yè)的綜合開發(fā)能力和資金要求進(jìn)一步提升。
隨著重點(diǎn)城市的城市更新正在進(jìn)入最后的窗口期，張波建議，資金實(shí)力較強(qiáng)、綜合開發(fā)能力突出的房企可以與中心城區(qū)政府洽談合作，加強(qiáng)舊改領(lǐng)域發(fā)展，也可以關(guān)注一些早期遺留的“毛地”，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)或者協(xié)議出讓的方式參與。而部分能力有限或者城市更新經(jīng)驗(yàn)薄弱的房企，則可以考慮從周邊區(qū)域和零星舊改項(xiàng)目尋找一些機(jī)會(huì)，參與上海更新改造。
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