利潤下滑、增長見頂,房地產(chǎn)開發(fā)陷入賺錢焦慮期

2021年06月16日 08:15
來源:第一財經(jīng)
自今年2月末以來,集中供地新政在22個重點城市相繼落地。截至6月14日,除上海和武漢外,其余20個城市已完成了首批集中土拍,累計攬金約8912億元。房企買地?zé)崆楠q存,但土地開發(fā)所能帶來的利潤空間卻已經(jīng)不再豐厚。
此前,杭州首次集中供地后,濱江集團(tuán)一番“努力做到1%-2%的凈利潤水平”的言論,揭開了房地產(chǎn)行業(yè)華麗外表下有些難堪的現(xiàn)實。近期集中供地的各城中,重慶、無錫、北京、廈門等城市的地價出現(xiàn)不同程度的上漲,而疊加未來銷售端限價,房企利潤率會繼續(xù)壓縮。
在這樣的背景下,盈利能力已處于下行通道的房企何時能迎來拐點?2020年的房企業(yè)績會上,大部分高管給出的回答是2021年或2022年,甚至有悲觀的判斷是,即便到了2024年,房地產(chǎn)開發(fā)的毛利率都很難迎來拐點。
陷入不賺錢怪圈
6月11日,成都為期5天的首輪集中供地結(jié)束,40宗含宅地塊全部成交,共計成交354.9億元,平均溢價率為7%。盡管溢價率不高,但土拍熱度并不低,有超七成地塊觸及最高限價。
在自持、限價等政策的影響下,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,對比可售樓板價來看,除去人才公寓地塊,成都土拍的平均地房比接近0.7,而部分熱門地塊地房比則接近0.9。
利潤空間受到明顯擠壓的情況近期并不少見。
5月底進(jìn)行寧波進(jìn)行的集中供地,2天共計出讓29宗地塊,共19宗地塊封頂,進(jìn)入競自持/配建階段,13宗刷新周邊成交樓面價,溢價率高達(dá)25%。據(jù)機構(gòu)測算,寧波此次出讓的地塊中,有的房地差不足5000元/平方米。而某華東千億房企投拓人士則表示,寧波市場上,房地差在7000元左右時才是保本的狀態(tài)。
在廈門的兩輪集中供地中,建發(fā)先后拿下了兩宗位于島內(nèi)的地塊。盡管位置優(yōu)越,但據(jù)克而瑞測算,其中一宗地塊在剔除1.32萬平方米的配建后,樓面價高達(dá)6.78萬元/平方米,在7.18萬元/平方米的限價下,留下的房地差僅4000余元/平方米。
克而瑞研報顯示,在熱度較高的杭州、深圳、廈門等城市,出讓地塊的地房比多在70%以上,盈利空間較小,尤其是再考慮競配建等因素之后,部分項目盈利都存在問題。
即便如此,不少房企在首輪拍地中展現(xiàn)出了極高的熱情,北京首輪土拍吸引到逾50家房企角逐,南京則有80余家房企報名,蘇州亦有超過60家參與。華安證券統(tǒng)計顯示,截至6月11日,融創(chuàng)、華潤、保利等房企的拿地總金額都超過200億元。
據(jù)中信建投測算,杭州、無錫、重慶等三城的各項目平均隱含毛利率分別為12.8%、17.4%、6.7%,長春、廣州、沈陽、北京等四城的項目平均隱含毛利率在25%-28%之間。
“這印證了地產(chǎn)行業(yè)毛利率將由原先中樞25%左右,繼續(xù)向20%左右下滑,甚至部分城市落入20%以下區(qū)間。”中信建投證券研報顯示。
在林峰看來,受此影響,行業(yè)的毛利率和凈利率會在2023-2024年出現(xiàn)進(jìn)一步下調(diào)。“因為今年買的地到2023、2024年才會結(jié)轉(zhuǎn),所以到時地產(chǎn)利潤會進(jìn)一步降低。”
盈利指標(biāo)持續(xù)下行
此輪集中供地的影響傳導(dǎo)到公司整體層面盡管尚需時日,但隨著上一輪高價地進(jìn)入結(jié)算期、限價等因素的作用,行業(yè)利潤指標(biāo)向下的態(tài)勢已經(jīng)形成。
據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,2018-2020年間,其跟蹤的50家典型房企平均凈利潤率分別為14.55%、13.98%、11.6%,逐年走低,且下降幅度呈擴大的趨勢。
具體來看,2020年,50家典型房企中,凈利潤率10%及以上的房企共計28家,較2019年減少了10家,這也意味著有近五成房企凈利潤率在2020年降至了10%以內(nèi)。同時,還有4家房企的凈利潤率在5%以下,較2019年增加了3家。
相應(yīng)地,50家典型房企的平均毛利潤率水平也整體走低。截至2020年末,這一指標(biāo)為24.7%,較2019年同期降低5.1個百分點,共47家企業(yè)毛利潤率出現(xiàn)下滑。
其中,31家房企毛利率集中在20%-30%之間,而2019年時,房企毛利潤率多集中在25%-35%之間,共有33家企業(yè)。
中信證券研究部則斷,2021年報表盈利能力可能會持續(xù)向下。
“從披露季報的重點企業(yè)數(shù)據(jù)看,2021年一季度的毛利率和凈利率的平均數(shù)及中位數(shù)都較2020年有所下降。”中信證券研究部表示,“結(jié)合絕大多數(shù)A股和內(nèi)房企業(yè)指引,我們判斷2021年是企業(yè)報表盈利能力繼續(xù)下降的一年。”
何時會迎來拐點呢?“2020年是利潤率的低點、2021年或者2022年有望實現(xiàn)利潤率反彈”是房企管理層在業(yè)績會上較為普遍的觀點。
華潤置地表示,預(yù)計2022年毛利率水平會達(dá)到底部,最低或為25%,此后將觸底反彈。融信中國亦表示,2020年應(yīng)該是其毛利率見底的過程,“明年開始逐步回升,至行業(yè)平均水平的狀態(tài)。”
不過,據(jù)億翰智庫測算,從50家典型房企2021年拿地的地貨比來看,超過70%的地塊地貨比在0.4以上,也就是說房企拿地的項目利潤空間普遍較低,因此未來利潤率回升依舊存在壓力。而林峰認(rèn)為,反彈時間有可能在2025年。
規(guī)模觸頂
在盈利能力持續(xù)下探、拐點未知之時,整個地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模增長,似乎已觸及了天花板。
國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2017年全國商品房銷售面積達(dá)到16.94億平方米,增長7.7%;此后,這一指標(biāo)便基本穩(wěn)定,2018-2020年間,分別為17.17億平方米、17.16億平方米、17.61億平方米,同比增幅分別為1.3%、-0.1%、2.6%。
在易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱看來,在銷售面積基本穩(wěn)定在17億平方米左右總量的情況下,成交金額能從14萬億元增長17萬億元,一方面是房價上漲,另一方面成交結(jié)構(gòu)由三四線為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐欢€為主。
“未來大致預(yù)計成交面積很難有大幅度的突破,所以行業(yè)步入無增長時代。”丁祖昱預(yù)計。
綠城中國管理層也認(rèn)為,房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在到了頂點,進(jìn)入了相對穩(wěn)定期,“穩(wěn)定期持續(xù)一段時間以后,房地產(chǎn)整體的規(guī)模會逐漸降低,2021年市場應(yīng)該是和2020年基本持平。”
隨著2020年“三道紅線”政策的出臺,房企通過資金驅(qū)動規(guī)模增長的方式將再難推進(jìn)。丁祖昱預(yù)計,未來若沒有更多資金的加入,整個行業(yè)再繼續(xù)往上走的動能會被大大削弱。
事實上,近年來房地產(chǎn)行業(yè)的銷售規(guī)模增速已經(jīng)呈現(xiàn)放緩的態(tài)勢。億翰智庫數(shù)據(jù)顯示,2018年-2020年間,其覆蓋的50家典型房企合約銷售額增速從逾30%一路走低至13%。
與之相對應(yīng),房企的結(jié)算規(guī)模也受到影響,50家典型房企營收增速也出現(xiàn)了放緩的跡象,分別為同比增長32.1%、25.36%、14.77%。
同期,伴隨著盈利能力的下挫,房企的利潤規(guī)模亦出現(xiàn)了快速下降。億翰智庫提供的數(shù)據(jù)顯示,50家典型房企的凈利潤規(guī)模增速分別為32.4%、17.98%、4.78%,下降趨勢更甚。
另據(jù)中信證券顯示,截至2020年末,其覆蓋的樣本企業(yè)的預(yù)收賬款是2020年營業(yè)收入的逾110%。盡管有大量已售未結(jié)資源可以保障房企未來業(yè)績的增長,但行業(yè)盈利能力進(jìn)一步承壓,意味著決定了未來行業(yè)業(yè)績增速有限。
“整體而言,我們認(rèn)為開發(fā)行業(yè)的整體盈利已經(jīng)基本見頂,未來即使有增長,也不會十分明顯。”中信證券認(rèn)為。
在未來增長空間越發(fā)狹窄的形勢下,如何找到第二曲線,或?qū)⒊蔀榉康禺a(chǎn)行業(yè)共同的新話題。
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