6月18日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議召開，會(huì)議從增加低租金小戶型保障性租賃住房供給，可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地、閑置和低效商辦、廠房等建設(shè)和改建保障性租賃住房，降低住房租賃企業(yè)稅負(fù)等3個(gè)方面確定加快發(fā)展保障性租賃住房政策。
今年政府工作報(bào)告中提出，要切實(shí)增加保障性租賃住房等供應(yīng)，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。其后住建部先后召開6城保障性租賃住房工作座談會(huì)、40城發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)，多城市明確將大力發(fā)展保障性租賃住房列入重要議事日程。
在此基礎(chǔ)上，國常會(huì)確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，緩解新市民、青年人等群體住房困難。
增加供給，企業(yè)減負(fù)
為保障城鎮(zhèn)化進(jìn)程中進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民、青年人基本住房需求，國常會(huì)提出，落實(shí)城市政府主體責(zé)任，鼓勵(lì)市場(chǎng)力量參與，加強(qiáng)金融支持，增加租金低于市場(chǎng)水平的小戶型保障性租賃住房供給；人口凈流入的大城市等，可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，允許將閑置和低效利用的商業(yè)辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。
在發(fā)展保障性租賃住房過程中，要落實(shí)城市政府的主體責(zé)任。首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市經(jīng)濟(jì)與公共管理學(xué)院教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長兼秘書長趙秀池告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，保障性租賃住房的供給可以由政府直接建造供應(yīng)，也可以由政府收購小戶型二手房。
利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)保障性租賃住房，或者將其他閑置、低效的商辦、廠房等改建成保障性租賃住房，趙秀池認(rèn)為這是成本較低有盈利的模式。
國常會(huì)還提出，從10月1日起，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房適用簡易計(jì)稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對(duì)企事業(yè)單位等向個(gè)人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租住房，減按4%稅率征收房產(chǎn)稅。
此前，據(jù)國家稅務(wù)總局發(fā)布的《納稅人提供不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》，單位和個(gè)體工商戶出租不動(dòng)產(chǎn)（不含個(gè)體工商戶出租住房），按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。個(gè)體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。
這意味著新的住房租賃企業(yè)增值稅征收政策生效后，住房租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房享有與個(gè)體工商戶出租住房同樣的稅收優(yōu)惠。
一位財(cái)稅從業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，前述增值稅減稅政策中的5%是法定的簡易征收率（適用于不動(dòng)產(chǎn)租賃），1.5%是優(yōu)惠稅率。在現(xiàn)行政策下，住房租賃企業(yè)的計(jì)稅方法為租金（含稅）/（1+5%）*5%，由于增值稅是價(jià)外稅，10月1日后新的計(jì)稅公式為租金（含稅）/（1+5%）*1.5%。
以企業(yè)出租一間月租5000元的房源為例，現(xiàn)行政策下企業(yè)每月需繳納增值稅238.1元，降稅政策實(shí)施后，每月僅需繳納71.4元，增值稅負(fù)擔(dān)大大減少。
“這種政策優(yōu)惠，對(duì)于增值稅來講，其實(shí)比直接降法定征收率力度更大。”該財(cái)稅從業(yè)人士說，“由于增值稅也是流轉(zhuǎn)稅，在實(shí)操中出租方可以通過改變租金定價(jià)轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)。”
在房產(chǎn)稅征收方面，按目前政策，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織按市場(chǎng)價(jià)格向個(gè)人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，國常會(huì)將租賃住房房產(chǎn)稅優(yōu)惠從向“個(gè)人”出租住房，擴(kuò)大到向“個(gè)人+專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)”出租住房，稅收優(yōu)惠范圍增加。
負(fù)責(zé)住房租賃市場(chǎng)分析的貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，減輕企業(yè)稅負(fù)，能夠提升企業(yè)參與住房租賃市場(chǎng)的積極性。
黃卉說，住房租賃行業(yè)盈利空間較窄，降稅可以緩解住房租賃企業(yè)的經(jīng)營壓力，提高住房租賃企業(yè)的盈利空間。
黃卉指出，后續(xù)還可能會(huì)降低個(gè)人出租住房的稅負(fù)，盤活個(gè)人閑置住房資源，“通過此種方式激勵(lì)個(gè)人業(yè)主將閑置房屋投入到住房租賃市場(chǎng)中。”
支持政策逐步推進(jìn)
在本次國常會(huì)之前，中央及相關(guān)部門多次明確發(fā)展保障性租賃住房。
去年年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議即重點(diǎn)部署了推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)相關(guān)工作，今年政府工作報(bào)告中提出，要通過增加土地供應(yīng)、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房等供給，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
此后，住建部4月9日召開6城市保障性租賃住房工作座談會(huì)。住建部副部長倪虹在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，人口流入多、房價(jià)較高的城市，要科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，落實(shí)年度建設(shè)計(jì)劃，由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給。
5月12日、14日，住建部分別在沈陽和廣州召開40城市發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)。會(huì)議明確，堅(jiān)持小戶型、低租金，重點(diǎn)利用存量土地和房屋建設(shè)保障性租賃住房，包括利用農(nóng)村集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)。
5月20日，為推動(dòng)擴(kuò)大保障性租賃住房供給，規(guī)范中央預(yù)算內(nèi)投資支持保障性租賃住房建設(shè)有關(guān)項(xiàng)目管理，提高資金使用效益，發(fā)改委印發(fā)《保障性租賃住房中央預(yù)算內(nèi)投資專項(xiàng)管理暫行辦法》（后簡稱暫行辦法），支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
《暫行辦法》中支持的保障性租賃住房以建筑面積不超過70 平方米小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，具體條件由城市人民政府確定。
在地方層面，多地支持保障性租賃住房發(fā)展。北京2021年計(jì)劃安排租賃住宅用地300公頃，其中集租房、公租房各150公頃，較去年分別增加100公頃、70公頃，多主體、多渠道增加有效供應(yīng)，擴(kuò)大保障性租賃住房覆蓋面。
安徽明確保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房，今年將新籌集公租房2916套，對(duì)符合保障條件的環(huán)衛(wèi)、公交等基本公共服務(wù)行業(yè)困難職工以及人才、退役軍人等群體實(shí)施精準(zhǔn)保障；籌集政策性租賃住房不少于3萬套（間），實(shí)行低于市場(chǎng)租金的政府指導(dǎo)價(jià)，重點(diǎn)解決新市民、青年特別是從事基本公共服務(wù)人員等群體住房困難。
國常會(huì)在之前政策和行動(dòng)基礎(chǔ)上，進(jìn)一步確定了加快發(fā)展保障性租賃住房的政策。
黃卉表示，未來將通過政府引導(dǎo)、企業(yè)參與的方式發(fā)展保障性租賃住房，“本著‘誰投資誰負(fù)責(zé)’的原則，政府提供金融、稅收優(yōu)惠等政策支持，引導(dǎo)市場(chǎng)化力量積極參與租賃住房項(xiàng)目投資、建設(shè)和運(yùn)營中。”
“該類項(xiàng)目成本和租金相對(duì)較低，能夠保障新市民、年輕人在城市中安居樂業(yè)。”黃卉說。
黃卉指出，之前政府主要通過公租房來保障困難群體的租住需求，財(cái)政和建設(shè)壓力較大，能夠提供的租賃房源有限，且審核標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格，難以滿足城市快速增加的新市民、青年人的居住需求。政府支持，企業(yè)等社會(huì)多方參與，可以更高效地?cái)U(kuò)大租賃房源供給，緩解新市民、青年人面臨的小戶型、低租金房屋供給不足的矛盾。
趙秀池認(rèn)為，政府后續(xù)可能還會(huì)進(jìn)一步推出保障性租賃住房支持政策，“應(yīng)該是針對(duì)多主體投資、多渠道供給，提供更多的土地、財(cái)稅、金融等政策支持。”
趙秀池指出，保障性租賃住房租金更低，只適用于符合保障性租賃住房準(zhǔn)入條件的承租人，其中一部分新市民、青年人可能符合保障性租賃住房的條件，其余大部分人應(yīng)該通過市場(chǎng)化的方式租賃住房。
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