在一二線城市收緊房地產(chǎn)市場的同時(shí)，部分地區(qū)縣城房價(jià)和地價(jià)出現(xiàn)過熱現(xiàn)象。這被認(rèn)為是地產(chǎn)商到下沉市場競爭的結(jié)果，如果不及時(shí)加以關(guān)注和調(diào)控，這種現(xiàn)象可能在更多的縣城出現(xiàn)。
有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全國有100余個(gè)縣（縣級(jí)市）房價(jià)均價(jià)超過每平方米1萬元，超過九成位于東部沿海地區(qū)，以浙江、江蘇、福建和海南等較為集中。部分地區(qū)房價(jià)快速上漲，比如宿遷市沭陽縣2021年5月房價(jià)達(dá)每平方米12578元，比去年同期上漲31.20%。
與此同時(shí)，這些縣城土地價(jià)格也出現(xiàn)大幅上漲。比如近期安徽肥西縣一宗商業(yè)用地溢價(jià)率高達(dá)162.5%?；葜莶┝_、泉州永春、宿遷泗陽等縣城或縣級(jí)市，也出現(xiàn)超100%溢價(jià)率成交地塊。義烏在全國縣城房價(jià)排第二位，近日又出現(xiàn)“地王”。
出現(xiàn)這種現(xiàn)象，可以說是一線城市去年至今年年初房價(jià)上漲向下傳導(dǎo)所致，也可以認(rèn)為是一線城市受到嚴(yán)格調(diào)控后的“溢出效應(yīng)”。但是，不管是什么原因，歸根結(jié)底是許多縣城并沒有像一二線城市那樣進(jìn)行嚴(yán)格調(diào)控。
去年至今，中國政府為抑制樓市過熱采取了一系列措施，其中包括針對(duì)開發(fā)商融資的三條紅線，削弱了其通過加大杠桿拿地的能力，加杠桿競爭土地會(huì)持續(xù)大幅提升城市土地價(jià)格，是樓市泡沫化的一個(gè)驅(qū)動(dòng)力。融資能力弱化后，一些資金實(shí)力不足的開發(fā)商就會(huì)去土地總價(jià)相對(duì)便宜很多的縣城購地開發(fā)。
此外，一些重點(diǎn)城市采取了集中供地的政策，限制了開發(fā)商拿到更多土地的能力，即使是開發(fā)商資金充足，集中供地也會(huì)導(dǎo)致競爭更加激烈，在住房限價(jià)的前提下，開發(fā)收入會(huì)壓縮很大。沒有土地，就沒有開發(fā)，一些開發(fā)商面臨困境。在這種背景下，出現(xiàn)了下沉市場的現(xiàn)象。有的開發(fā)商到一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的縣城爭奪土地，從而抬高了當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)和房價(jià)。
與此同時(shí)，住建部于日前提出將限制縣城居住建筑高度，新建住宅以6層為主，6層及以下住宅占比不低于75%；縣城新建住宅最高層數(shù)不得高于18層。這個(gè)限高政策結(jié)合堅(jiān)決守住十八億畝耕地紅線的基本國策，意味著縣城住房供給將會(huì)受到一定程度的限制，從結(jié)構(gòu)上支持了土地和住房價(jià)格的上漲預(yù)期。
雖然這些樓市過熱的縣城大部分背后都有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐，但無論如何，在疫情后經(jīng)濟(jì)恢復(fù)期間的收入增速都難以支持房價(jià)如此大的漲幅。因此，部分縣城住宅市場過熱是由土地價(jià)格推動(dòng)的泡沫現(xiàn)象，究其原因，主要是開發(fā)商下沉搶地。
根據(jù)克而瑞針對(duì)浙江部分縣市的研究，新房市場90%以上的購房者來自本地，其中70%由本地私營業(yè)主構(gòu)成，棚改客群也是一股重要力量，永康“一賠五”、義烏“每人180萬”等安置方式均提供了充裕本金。從購房者結(jié)構(gòu)看，私營企業(yè)主與棚改客戶往往是主力，他們推高了房價(jià)，而大部分普通收入群體購房者將承擔(dān)較大的壓力。事實(shí)上，這種市場結(jié)構(gòu)與一線城市已經(jīng)高度類似。
縣城原本是絕大部分農(nóng)民入城的首選之地，如果縣城房價(jià)過熱現(xiàn)象蔓延開來，會(huì)大幅增加農(nóng)民入城的門檻，讓他們背負(fù)更大的債務(wù)負(fù)擔(dān)。中國正在構(gòu)建新發(fā)展格局，擴(kuò)內(nèi)需的政策也瞄準(zhǔn)了下沉市場，重點(diǎn)挖掘農(nóng)村與縣域的消費(fèi)潛力。地產(chǎn)下沉就是和消費(fèi)下沉爭奪，不利于擴(kuò)大縣域與鄉(xiāng)村的消費(fèi)，也不利于城市化率的提高。
考慮到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的數(shù)量以及發(fā)達(dá)縣城市場的有限，這種搶地風(fēng)潮可能會(huì)向更多的三四線城市蔓延，推高更多城市的房價(jià)。這種風(fēng)險(xiǎn)要求房地產(chǎn)調(diào)控也要及時(shí)下沉，抑制住這種風(fēng)潮以及給當(dāng)?shù)貛淼姆績r(jià)上漲預(yù)期。房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)該及時(shí)做到全覆蓋，更何況三四線城市與一線城市相比，對(duì)泡沫的承受力更小，帶來的長期影響可能更大。
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