20城首輪集中供地盤(pán)點(diǎn)：僅4城土地成交樓面價(jià)下降，穩(wěn)地價(jià)效果或不及預(yù)期
集中供地認(rèn)為是“穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)房?jī)r(jià)，穩(wěn)預(yù)期”的重要政策保障之一。截至6月24日，除上海和武漢外，已有20城先后完成首輪集中供地。
首輪集中供地體量和節(jié)奏如何？能否起到“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的作用？
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院根據(jù)中指數(shù)據(jù)、各城市自然資源部門(mén)網(wǎng)站及其他公開(kāi)信息，梳理20城集中供地競(jìng)拍規(guī)則和土地成交數(shù)據(jù)，并結(jié)合2020年1-5月集中供地城市土地出讓情況，嘗試對(duì)上述問(wèn)題進(jìn)行回應(yīng)。
供地節(jié)奏、出讓規(guī)則各異
據(jù)中指數(shù)據(jù)和中指·地主數(shù)據(jù)，蘇州、杭州、北京、天津、合肥等地首輪集中供地面積超2020年總供地面積的40%，其中蘇州首輪供地224萬(wàn)平方米，占2020年供地面積的55%。青島、深圳、重慶、寧波、無(wú)錫等首輪集中供地面積不足2020年總供地面積的30%，青島首批集中供地142萬(wàn)平方米，僅為2020年供地面積的17%。
各大城市集中供地節(jié)奏不一。絕大部分集中供地城市只有首輪集中供地可以實(shí)現(xiàn)年底前開(kāi)盤(pán)，因此部分城市加大首輪集中供地面積占全年比重，如廣州首輪集中供地393.6萬(wàn)平方米，占全年宅地計(jì)劃供應(yīng)面積的62.6%。
杭州、濟(jì)南、無(wú)錫等城市供地節(jié)奏較為穩(wěn)健，首輪集中供地面積占全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量的三成左右。深圳、廈門(mén)、北京等城市的供地節(jié)奏則相對(duì)緩慢，深圳首輪集中供地僅出讓6宗地塊，合計(jì)36.19萬(wàn)平方米，約占全年宅地計(jì)劃供應(yīng)量的10%。
為“穩(wěn)地價(jià)”，絕大部分首輪集中供地城市均設(shè)定地價(jià)上限，低于地價(jià)上限則“價(jià)高者得”，地價(jià)觸頂進(jìn)入競(jìng)配建、競(jìng)自持或搖號(hào)環(huán)節(jié)。部分城市在“限地價(jià)”基礎(chǔ)上“限房?jī)r(jià)”，助力“穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”。在“一城一策”的調(diào)控思路下，不同城市基于自身特點(diǎn)對(duì)土地出讓規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，首輪土地集中出讓規(guī)則“百花齊放”。
北京在首輪集中供地中引入房屋銷(xiāo)售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，多地塊設(shè)置競(jìng)配建公租房面積，競(jìng)政府產(chǎn)權(quán)份額，競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案等要求，土地出讓條件嚴(yán)苛，對(duì)房企的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)能力和成本管控能力等提出更高要求。
南京首輪集中出讓啟用“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”規(guī)則，地價(jià)觸頂直接搖號(hào)，房企拿地運(yùn)氣成分增加，小房企拿地空間擴(kuò)大。較其他城市，南京對(duì)開(kāi)發(fā)商綜合實(shí)力的考察并不嚴(yán)格。
上海在“限地價(jià)”和房?jī)r(jià)、地價(jià)聯(lián)動(dòng)基礎(chǔ)上引入“中止價(jià)”概念，競(jìng)價(jià)至中止價(jià)的多家開(kāi)發(fā)商在起始價(jià)的110%(即最高報(bào)價(jià))范圍內(nèi)進(jìn)行一次報(bào)價(jià)，與平均報(bào)價(jià)最接近且報(bào)價(jià)較低者得地，既控制土地成交溢價(jià)率，又為開(kāi)發(fā)商保留一定利潤(rùn)空間。
成都絕大部分地塊采取“設(shè)置可售商品住房清水最高銷(xiāo)售均價(jià) 配建并自持固定體量租賃住房 設(shè)置土地最高限價(jià) 續(xù)競(jìng)自持租賃住房面積比例”方式進(jìn)行拍賣(mài)，部分地塊要求現(xiàn)房銷(xiāo)售，出讓條件嚴(yán)格，在“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的同時(shí)進(jìn)行“穩(wěn)質(zhì)量”新嘗試。
也有部分城市首輪集中供地的土地出讓條件較為寬松，如重慶并未進(jìn)行“限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)”操作，土拍火熱，地價(jià)上漲較快。在后續(xù)兩輪集中供地中，包括重慶在內(nèi)的部分城市可能會(huì)進(jìn)一步細(xì)化、優(yōu)化土地出讓規(guī)則。
北廣深土地成交樓面價(jià)下降
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院基于中指數(shù)據(jù)梳理各城市土地出讓情況發(fā)現(xiàn)，已完成首輪集中供地的20城共成交土地774宗，土地出讓金合計(jì)9060萬(wàn)元。從20城土拍結(jié)果看，首輪集中供地在控制土地成交溢價(jià)率和地價(jià)方面效果或不及預(yù)期。
20城中，5城土地成交溢價(jià)率超20%，分別為重慶、杭州、深圳、廈門(mén)和寧波，其中重慶土地成交溢價(jià)率最高，達(dá)38.82%，單宗地塊成交溢價(jià)率最高近130%。高土地溢價(jià)率城市多為房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，房企拿地?zé)崆楦?；集中供地帶?lái)供地次數(shù)減少，增加房企土地儲(chǔ)備、城市占有率和團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性等焦慮，驅(qū)動(dòng)房企高價(jià)拿地。
6城市土地成交溢價(jià)率低于10%，分別為長(zhǎng)春、北京、青島、蘇州、長(zhǎng)沙和成都，部分城市土地成交溢價(jià)率受制于嚴(yán)格的土地出讓規(guī)則，其余城市低土地溢價(jià)率亦受土拍起始價(jià)抬升、供應(yīng)地塊自身?xiàng)l件不佳、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳等因素影響。
或受此影響，22城中還未進(jìn)行首輪土地集中出讓的武漢日前先后兩次調(diào)高部分預(yù)出讓地塊價(jià)格。經(jīng)調(diào)整，5宗地塊起拍價(jià)漲幅逾20%，其中一地塊起拍價(jià)上漲31.8%。
首輪土地集中出讓廣泛分布于4-6月，5月最為集中，加之一般年初土地出讓條件會(huì)好于年末，為便于比較，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院將2020年土地成交情況周期統(tǒng)一設(shè)定為1-5月。
就土地成交溢價(jià)率而言，較2020年1-5月，完成首輪集中供地的20城中，有12城土地成交溢價(jià)率下降，其中成都土地成交溢價(jià)率下降最多，降幅15.91%。除成都外，北京和寧波土地成交溢價(jià)率降幅超10%，長(zhǎng)春、福州、廈門(mén)、蘇州、長(zhǎng)沙降幅不足5%。
20城中其余8城土地成交溢價(jià)率上升，重慶土地成交溢價(jià)率漲幅最大，達(dá)31.57%；濟(jì)南土地成交溢價(jià)率從2020年1-5月的0.64%，上漲到12.24%。
較土地成交均價(jià)而言，較2020年1-5月，完成首輪集中供地的20城中，僅4城土地成交樓面價(jià)下降，分別為廣州、北京、深圳和福州，下降區(qū)間在32-2667元/平方米之間。價(jià)格下降更多受土地出讓規(guī)則調(diào)整影響，以一線城市為主，但地價(jià)降幅不大。
其余16城土地成交樓面價(jià)均出現(xiàn)不同程度上漲，其中12城土地成交樓面價(jià)絕對(duì)增長(zhǎng)值破千，6城市土地成交樓面價(jià)破兩千，無(wú)錫、廈門(mén)和寧波土地成交樓面價(jià)上漲5000元/平方米以上。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院認(rèn)為，首輪集中供地“穩(wěn)地價(jià)”效果或不及預(yù)期，在后兩輪集中供地中，有關(guān)部門(mén)可能會(huì)加強(qiáng)對(duì)土地溢價(jià)率和土地價(jià)格的管控。
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