作為“十四五”規(guī)劃中重要一環(huán)的城市更新行動(dòng)，近期各城市紛紛吹響了加速號(hào)角。

6月以來，上海、珠海、北京、重慶等地發(fā)布有關(guān)城市更新的指導(dǎo)意見。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企中已有約47%的企業(yè)涉足城市更新領(lǐng)域，其中TOP50房企涉足占比超6成。

易居企業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁、克而瑞CEO張燕表示，上海成立800億城市更新基金將會(huì)影響未來房企在核心城市進(jìn)入到城市更新的模式。未來2-3年，整個(gè)城市更新格局會(huì)發(fā)生非常大的變化，尤其是央企介入會(huì)加大，頭部房企通過城市基金方式參與到城市更新會(huì)變成接下來的主流模式。

各城政策相繼落地

2021年，城市更新被正式寫入“十四五”規(guī)劃，提出要加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

規(guī)劃提出后不久的6月，各城市便就城市更新紛紛采取動(dòng)作。

6月2日，上海市委副書記、市長(zhǎng)龔正調(diào)研城市更新工作時(shí)指出，上海城市發(fā)展已經(jīng)轉(zhuǎn)入存量更新為主的發(fā)展階段。為廣泛吸引社會(huì)力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，共同推進(jìn)城市可持續(xù)更新和發(fā)展，上海城市更新基金于當(dāng)日正式成立。

據(jù)悉，上述基金總規(guī)模約800億元，為目前全國(guó)落地規(guī)模最大的城市更新基金，將定向用于投資舊區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目，并且上海地產(chǎn)集團(tuán)已與招商蛇口、中交集團(tuán)、萬科集團(tuán)等企業(yè)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

“此次政策背后的城市更新策略和動(dòng)作，充分體現(xiàn)了上海在城市更新方面的探索和創(chuàng)新，對(duì)于后續(xù)各大城市是有積極的借鑒意義的。”彼時(shí)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)評(píng)價(jià)指出。

而從近期各城市的政策來看，上海市對(duì)于城市更新的動(dòng)作也的確引起了聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

6月3日，珠海市方面消息顯示，市政府常務(wù)會(huì)議審議并原則通過《珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新管理辦法（修訂草案）》。對(duì)于城市更新項(xiàng)目實(shí)施的批復(fù)文件、退出機(jī)制等內(nèi)容進(jìn)行了更新。

6月10日，北京市人民政府發(fā)布《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見》，為北京市城市更新提供方向。文件中提出，首都功能核心區(qū)以保護(hù)更新為主，中心城區(qū)以減量提質(zhì)更新為主，城市副中心和平原地區(qū)的新城結(jié)合城市更新承接中心城區(qū)功能疏解，生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)結(jié)合城市更新適度承接與綠色生態(tài)發(fā)展相適應(yīng)的城市功能。在為城市更新提出了6條實(shí)踐路徑的基礎(chǔ)上，明確指出，用地性質(zhì)調(diào)整需補(bǔ)繳土地價(jià)款的，可分期繳納，首次繳納比例不低于50%，分期繳納的最長(zhǎng)期限不超過1年。

據(jù)悉，老舊小區(qū)改造作為城市更新的重要內(nèi)容，2021年北京市也在加快推進(jìn)。新華網(wǎng)報(bào)道顯示，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，2021年初，明確全市全年新確認(rèn)400個(gè)小區(qū)、1500萬平方米；新開工300個(gè)小區(qū)、1100萬平方米；新完工100個(gè)小區(qū)、400萬平方米的目標(biāo)任務(wù)。

隨后，6月18日，為落實(shí)國(guó)家城市更新行動(dòng)決策部署，強(qiáng)化改革的先導(dǎo)和突破作用，重慶市人民政府網(wǎng)發(fā)布了《重慶市城市更新管理辦法》，涉及公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)功能、生態(tài)環(huán)境管理等多項(xiàng)內(nèi)容，對(duì)城市空間形態(tài)和功能整治提升提出了進(jìn)一步要求。

此外，6月11日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局也發(fā)布了有關(guān)《廣州市規(guī)劃和自然資源局關(guān)于城市更新舊村莊全面改造項(xiàng)目中小戶型住房配置的意見（征求意見稿）》，從住宅配置、規(guī)劃復(fù)建、方案審批等方面對(duì)城市更新舊村莊全面改造項(xiàng)目做出批示。

多房企布局城市更新

實(shí)際上，進(jìn)入城市更新加速跑的階段，對(duì)各大房企的考驗(yàn)也不斷加深，尤其是在“三道紅線”的約束之下。而從現(xiàn)階段來看，各房企在城市更新領(lǐng)域也在不斷發(fā)力，城市更新也成為了不少房企增長(zhǎng)的新引擎。

截至2020年年末，龍光集團(tuán)共計(jì)在11個(gè)城市拓展布局109個(gè)城市更新項(xiàng)目，可轉(zhuǎn)化土儲(chǔ)貨值達(dá)7100億元，其管理層在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，“預(yù)計(jì)到2023年城市更新貨值翻一倍，未來3年城市更新孵化貨值超1500億元，每年貢獻(xiàn)核心利潤(rùn)約20%。”值得關(guān)注的是，6月19日東吳證券(國(guó)際)發(fā)布深度研究報(bào)告指出，龍光集團(tuán)實(shí)施四輪驅(qū)動(dòng)發(fā)展戰(zhàn)略，綜合競(jìng)爭(zhēng)力不斷增強(qiáng)，首次覆蓋給予“買入”評(píng)級(jí)。

據(jù)佳兆業(yè)2020年年報(bào)顯示，在“三道紅線”降至“黃檔”的同時(shí)，城市更新業(yè)務(wù)也舉足輕重，在佳兆業(yè)2020年的合約銷售中，城市更新項(xiàng)目銷售額占整體銷售額的三分之一。并且年內(nèi)9個(gè)城市更新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，至2020年末擁有儲(chǔ)備項(xiàng)目201個(gè)，占地面積超5000萬平方米。

城市更新業(yè)務(wù)占比舉足輕重的同樣還有時(shí)代中國(guó)，截至2020年末，時(shí)代中國(guó)擁有城市更新項(xiàng)目超過160個(gè)，潛在總建筑面積約5337萬平方米，且其50%的土地來源于城市更新。2020年內(nèi)，時(shí)代中國(guó)轉(zhuǎn)化城市更新項(xiàng)目數(shù)8個(gè)，總建筑面積262萬平方米左右，其中5個(gè)轉(zhuǎn)為土儲(chǔ)，總建面約220萬平方米。

此外，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也積極對(duì)城市更新展開布局。截至目前，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下的城市更新項(xiàng)目體量累計(jì)達(dá)到3000萬平方米。并且2021年以來，遠(yuǎn)洋集團(tuán)加碼城市更新業(yè)務(wù)，與重慶、長(zhǎng)沙等城市建立項(xiàng)目合作關(guān)系。

需確保市場(chǎng)實(shí)施主體積極性

從目前的城市更新進(jìn)程和企業(yè)表現(xiàn)來看，城市更新取得了可圈可點(diǎn)的成績(jī)，但進(jìn)入“十四五”的加速跑階段，業(yè)內(nèi)專業(yè)人士也表示，未來城市更新仍需長(zhǎng)遠(yuǎn)考量。

針對(duì)城市更新當(dāng)中的老舊小區(qū)改造部分，嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者采訪時(shí)表示，老舊小區(qū)改造是城市更新中的重要內(nèi)容，但從性質(zhì)上來講，城市更新并不是簡(jiǎn)單的圍繞住宅改造。背后涉及文化保護(hù)、古建筑保護(hù)、修復(fù)等很多內(nèi)容，老廠房、老街區(qū)也都包含在內(nèi)。

除此之外，嚴(yán)躍進(jìn)還提出：“城市更新背后不僅只是改造，還會(huì)涉及到整個(gè)金融的支持、基金導(dǎo)入、包括城市更新的相關(guān)參與企業(yè)如何更好地融資等，都是值得進(jìn)一步關(guān)注的內(nèi)容。”

一名從事城市更新的投研人員也向記者講到，目前全國(guó)都開始進(jìn)行城市更新，珠三角地區(qū)更是走在了全國(guó)前列，主要是源于歷史違法建筑過多，權(quán)屬比較復(fù)雜，而受到了政府的大力支持。除了珠三角地區(qū)，其他城市也陸續(xù)開展城市更新，但由于這些城市還有豐富的土地儲(chǔ)備，因此城市更新的熱度還無法與招拍掛相比較。

其認(rèn)為，現(xiàn)階段，多地都出臺(tái)有關(guān)城市更新的相關(guān)政策，以保護(hù)、修建、整治、提升為主，對(duì)居民而言是利好性的政策。“不過，伴隨大拆大建逐漸淡出城市更新實(shí)施辦法，在集中供地和三道紅線的約束下，如何確保市場(chǎng)實(shí)施主體的積極性也是需要考慮的問題。”上述投研人員表示。