新京報(bào)訊（記者 袁秀麗）呼吁房地產(chǎn)去金融化的聲音仍舊不斷。6月25日，在“2021年中國上市房地產(chǎn)企業(yè)綜合競爭力研究與評估成果發(fā)布會”上，與會專家提到，當(dāng)前房企過度依賴間接融資，股權(quán)融資幾乎消失，其流動負(fù)債增速超過了營業(yè)收入增速，大部分中小房企面臨營業(yè)收入增速放緩、現(xiàn)金流不足、債務(wù)壓力上升等問題。

與此同時，專家還指出，房地產(chǎn)流動性不足，將其作為資產(chǎn)配置是有重大風(fēng)險的，需將其看作是居住的消費(fèi)品。

多家房企流動負(fù)債增速超過營收增速

對于今年22城新推出的集中供地新政，植信投資首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼研究院院長、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇理事長連平表示，財(cái)務(wù)狀況良好的優(yōu)質(zhì)龍頭和大型房企成土地拍賣的贏家。但是對于中小房企來說，連平強(qiáng)調(diào)，“可能不是買不買地的問題，是債務(wù)如何歸還的問題。”因?yàn)榇蟛糠种行》科蟠嬖跔I業(yè)收入增速放緩、現(xiàn)金流不足、債務(wù)壓力上升等問題。

在融資監(jiān)管的“三道紅線”中，連平認(rèn)為，目前踩中紅線的公司確實(shí)不少，2020年報(bào)顯示，樣本房企真實(shí)負(fù)債率（剔除預(yù)收款）超過70%紅線者接近40%，且涵蓋各類大小類型房企。同時，約四分之一的房企凈負(fù)債率超過了100%的水平，這表明無論是企業(yè)短期債務(wù)風(fēng)險，還是長期償債能力都值得關(guān)注。

在連平看來，“2020年，除大型房企外，一些中小型房企流動負(fù)債增速也超過了營業(yè)收入增速，而短期負(fù)債增量超過收入水平是比較危險的信號。尤其是小型房企有息負(fù)債增速并不像大中型房企有所下降，反而進(jìn)一步擴(kuò)大，償債壓力與日俱增、壓縮債務(wù)能力偏弱。未來如果不能有效改善，行業(yè)整體運(yùn)行是會存在風(fēng)險的。”

“房企融資仍舊十分倚重間接融資渠道，直接融資比重仍有待提高。”連平提到，截至2021年上半年，在房企資金來源結(jié)構(gòu)中，個人按揭和銀行貸款仍是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的資金獲得方式，占比約30%；此外，債券境內(nèi)外融資也提供了不小的增量。但從規(guī)律上來看，在人民幣存在升值壓力的情況下，境外融資在高位之下難以進(jìn)一步增長。而在2015年-2017年間發(fā)展較快的房地產(chǎn)信托融資和股權(quán)融資，近兩年則呈現(xiàn)衰退跡象，特別是2021年以來，房企通過IPO、定增或者可交換債等形式的股權(quán)融資行為基本消失了。

連平認(rèn)為，住房金融應(yīng)該提供結(jié)構(gòu)性和保障性支持，“所謂結(jié)構(gòu)性就是要重點(diǎn)支持其中一部分該支持的領(lǐng)域，保障性就是通過金融的支持使得行業(yè)運(yùn)行比較平穩(wěn)，不要出現(xiàn)風(fēng)險，尤其不要出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險。”

房地產(chǎn)流動性不足，應(yīng)回歸居住消費(fèi)品

“目前房地產(chǎn)銀行貸款問題比較突出。”第十一屆全國人大財(cái)經(jīng)委副主任、九三學(xué)社第十二屆中央委員會副主席、知名統(tǒng)計(jì)教育家與經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)家、中國經(jīng)濟(jì)計(jì)量學(xué)開拓者賀鏗表示：“根據(jù)銀行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國現(xiàn)在個人住房貸款高達(dá)35萬億元，而我國的中長期消費(fèi)貸款的總額是42萬億元。對我國大多數(shù)居民來說，相當(dāng)于申請中長期貸款大多都是為了房子。”

此外，賀鏗提到，房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款余額在12萬億元的水平，“我國去年的GDP也不過是100萬億元。房地產(chǎn)一個行業(yè)就借了銀行這么多錢，這是值得警惕的事情。”

對此，中國人民大學(xué)原副校長、中國人民大學(xué)學(xué)術(shù)委員會副主席、中國資本市場研究院院長吳曉求也表示，有關(guān)研究機(jī)構(gòu)的報(bào)告稱，中國居民在整個金融資產(chǎn)中，房地產(chǎn)占比達(dá)到67%，這說明很多人都把房地產(chǎn)作為投資品而存在，這直接反映我國還處在城市化快速進(jìn)程中，同時也反映出國家金融市場不是很發(fā)達(dá)，沒有提供能夠讓投資者可以在收益和風(fēng)險中達(dá)成平衡的有效組合資產(chǎn)。因?yàn)槿狈ψ杂山M合資產(chǎn)，所以資金蜂擁進(jìn)入到房地產(chǎn)市場，這是不正常的，一定要把房地產(chǎn)看作是居住的消費(fèi)品。

“現(xiàn)在為什么要發(fā)展資本市場，這有很多方面的原因。”吳曉求說，非常重要的原因是要為社會收入水平越來越高的投資者提供其風(fēng)險承受力相匹配的組合資產(chǎn)，而這種作用也會有效改善一個國家的金融功能。

“伴隨資本市場發(fā)展，人們的投資將會變得更加理性。投資品最重要的不是它的預(yù)期收益，而是它的流動性。當(dāng)一種資產(chǎn)流動性不夠時，將其作為資產(chǎn)配置是有重大風(fēng)險的。”吳曉求說，房地產(chǎn)產(chǎn)品顯而易見流動性不足，所以投資者將會進(jìn)入到一個理性的時代，注重流動性，同時注重收益和風(fēng)險平衡。