近期，樓市正在經(jīng)歷一輪“房貸荒”，多個(gè)熱點(diǎn)城市的主要銀行紛紛上調(diào)首套和二套住房貸款利率水平，或暫停二手住房貸款投放。根據(jù)貝殼研究院對(duì)全國(guó)72個(gè)城市房貸業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)，首套和二套房貸平均利率已經(jīng)連續(xù)7個(gè)月上升，二季度分別累計(jì)上漲17和15個(gè)基點(diǎn)。6月份，72個(gè)城市首套和二套房貸平均利率分別為5.52%、5.77%，分別在LPR基礎(chǔ)上加點(diǎn)87點(diǎn)和112點(diǎn)，而央行對(duì)首套、二套房貸規(guī)定的最低利率分別為L(zhǎng)PR和LPR加60個(gè)基點(diǎn)。

即便房貸利率不斷上行，但貸款申請(qǐng)也不是馬上就能批下來(lái)的。據(jù)悉，像廣州、合肥等熱點(diǎn)城市，房貸從審批到發(fā)放，目前大概要4-6個(gè)月。有的銀行今年上半年的額度用完了，正在審批的貸款，三季度的額度都不一定能夠滿足。有銀行按揭經(jīng)理干脆告訴客戶，現(xiàn)在申請(qǐng)的話最早也得四季度放款，甚至有可能要順延至2022年了。

其實(shí)，“錢荒”在樓市上演絕不是今年才有的，每當(dāng)樓市調(diào)控收緊，都會(huì)出現(xiàn)“房貸荒”，比如2013年底、2017-2018年。2018年2月初，四大國(guó)有銀行廣州分行曾集體上調(diào)房貸利率。錢荒到一定程度，就會(huì)出現(xiàn)二手房“停貸潮”，比如2019年8月份合肥地區(qū)12家銀行宣布不做二手房貸款了，包括幾家國(guó)有大行。

近期，深圳、廣州、東莞、鄭州、成都等城市都出現(xiàn)二手房“停貸潮”。當(dāng)然，沒(méi)有哪個(gè)銀行官宣稱停貸，只是一線業(yè)務(wù)人員稱“暫停”或告知客戶貸款申請(qǐng)可能幾個(gè)月內(nèi)都批不下來(lái)，當(dāng)前也沒(méi)有批下來(lái)的時(shí)間表。筆者認(rèn)為，這一輪“房貸荒”來(lái)得比過(guò)去洶涌，而其中的原因又是過(guò)往不曾有的，即各大銀行房貸占比都超限了。

2020年底，央行公布了房貸集中度“五類分檔”。工農(nóng)中建交等大型國(guó)有銀行為第一檔，房地產(chǎn)貸款占比上限是40%、個(gè)人住房貸款占比上限是32.5%；招行、中信銀行等股份行及大中型城市商業(yè)銀行為第二檔，房地產(chǎn)貸款占比上限是27.5%、個(gè)人住房貸款占比是20%。根據(jù)2020年年報(bào)披露，18家A股上市的大、中型中資銀行中，6家銀行的個(gè)人住房貸款占比超過(guò)監(jiān)管紅線，3家銀行的房地產(chǎn)貸款占比超過(guò)紅線，其他銀行即便沒(méi)有踩線，但也基本在紅線附近。

今年上半年，各地樓市普遍回升。1-5月份全國(guó)商品房銷售面積和銷售金額分別增長(zhǎng)36.3%和52.4%，銷售金額增幅大于銷售面積增幅，意味著房?jī)r(jià)在上漲，從而引致涉房貸款增長(zhǎng)。1-5月份，開(kāi)發(fā)商到位資金同比增長(zhǎng)29.9%、個(gè)人按揭貸款增長(zhǎng)32%。如果以總行法人來(lái)考核的話，現(xiàn)在很多銀行并未踩線，因?yàn)闃鞘邢鄬?duì)平穩(wěn)的內(nèi)地和中西部房貸占比比較低。若以省分行、市分行來(lái)看，很多熱點(diǎn)城市都踩線了，甚至有的城市房貸占到新增貸款的50%左右。

另外，有的城市盡管房貸占比沒(méi)有超出紅線，但由于新增房貸規(guī)模增長(zhǎng)太快，房貸投放和房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)形成順循環(huán)，房貸已成為樓市火爆的第一催化劑。如果不控制新增貸款額度，樓市火熱的局面就無(wú)法改觀。而且，今年政府工作報(bào)告還明確，在去年增長(zhǎng)40%的基礎(chǔ)上，大型商業(yè)銀行普惠小微企業(yè)貸款增長(zhǎng)30%以上。根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)確定合意貸款投放的框架下，房貸過(guò)度投放就會(huì)擠占中小微貸款規(guī)模。于是，今年監(jiān)管層對(duì)房貸規(guī)模、占比、增速啟動(dòng)“三重管控”。

目前，在人民銀行窗口指導(dǎo)下，很多城市被要求房貸存量規(guī)模不能增長(zhǎng)，只有收回貸款才能釋放新增空間；有的城市干脆“擠牙膏”，每月只投放申請(qǐng)規(guī)模的30%左右，其他的一律往后延。而且，由于前期部分經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸違規(guī)流入樓市，監(jiān)管層要求嚴(yán)格房貸審核流程。近期，各大銀行對(duì)房貸申請(qǐng)的審核都非常嚴(yán)厲。比如，購(gòu)房首付款必須是購(gòu)房者自有資金，或直系親屬（即父母）的資金。凡是到賬低于6個(gè)月的資金，都要查實(shí)或證明該資金是自有資金。

另外，銀行還要審核借款人的收入證明、銀行流水、購(gòu)房資質(zhì)等，以佐證資金來(lái)源和還款能力。近期，金融監(jiān)管部門對(duì)房貸“貸后抽查”的頻率提高了、審計(jì)更精細(xì)了，一旦貸后抽檢時(shí)發(fā)現(xiàn)，已投放的房貸在審核流程上有瑕疵、申請(qǐng)信息有作假行為或首付資金并非為自有資金，不僅借款人會(huì)被抽貸，銀行也會(huì)面臨動(dòng)輒上百萬(wàn)的經(jīng)濟(jì)處罰，主管行領(lǐng)導(dǎo)會(huì)被問(wèn)責(zé)，得不償失。

因此，銀行也有意識(shí)地降低房貸投放節(jié)奏，導(dǎo)致額度緊張。一般來(lái)說(shuō)，“房貸荒”是周期性的，樓市調(diào)控政策放松以后，“房貸荒”自然就消失了。但是，這一輪房?jī)r(jià)上漲與過(guò)度加杠桿，銀行貸款管理的屏障頻頻失守關(guān)系極大，背后是銀行依賴地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的慣性，這已違背了“房住不炒”、違背了銀行服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的本源。從各地嚴(yán)格落實(shí)房貸集中度管理、開(kāi)發(fā)商融資“三道紅線”和壓實(shí)中小微貸款任務(wù)來(lái)看，即便未來(lái)“房貸荒”會(huì)緩解，但在上限指標(biāo)控制下，資金大規(guī)模涌入樓市的時(shí)代結(jié)束了，靠杠桿炒作樓市的時(shí)代也一去不復(fù)返。

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）