物業(yè)企業(yè)上市熱度持續(xù)高漲。6月29日，德信服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“德信服務(wù)”）、領(lǐng)悅服務(wù)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“領(lǐng)悅服務(wù)”）和康橋悅生活集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“康橋悅生活”）發(fā)布全球發(fā)售公告，將相繼在7月中旬掛牌上市。

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，截至目前，已上市物企共達(dá)45家，其中2021年內(nèi)新上市物企5家（包括華發(fā)物業(yè)服務(wù)更名）；遞表排隊(duì)等待上市物企達(dá)24家，其中有6家已通過港交所聆訊；此外，方圓房服集團(tuán)也將于6月30日更名為方圓生活服務(wù)。

業(yè)內(nèi)人士指出，由于在港上市門檻即將提高，物企正抓緊時(shí)間搶占最后的上市窗口，今年下半年或迎來物業(yè)企業(yè)遞表潮。未來，行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇，在資本市場(chǎng)回歸冷靜的當(dāng)下，增強(qiáng)盈利能力和運(yùn)營(yíng)效率，做強(qiáng)服務(wù)，是物業(yè)企業(yè)企穩(wěn)發(fā)展的重中之重。

在業(yè)內(nèi)人士看來，由于在港上市門檻即將提高，今年下半年物企遞表潮或?qū)⒊掷m(xù)。

三家物企同日發(fā)布全球發(fā)售計(jì)劃，7月將上市

6月29日，近期通過港交所聆訊的三家物企——德信服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)和康橋悅生活，接連發(fā)布全球發(fā)售公告，預(yù)計(jì)均將在7月中旬掛牌上市。

其中，德信服務(wù)擬全球發(fā)售2.5億股股份（視乎是否行使超額配股權(quán)而定，下同），其中香港發(fā)售股份數(shù)目為2500萬股（可予重新分配，下同），國(guó)際發(fā)售股份數(shù)目為2.25億股（可予重新分配及視乎是否行使超額配股權(quán)而定，下同）；發(fā)售價(jià)為每股發(fā)售股份2.66-3.44港元，預(yù)期將于今年7月15日起在港交所開始買賣。

同一天，領(lǐng)悅服務(wù)公告全球發(fā)售的預(yù)期規(guī)模及發(fā)售價(jià)范圍。領(lǐng)悅服務(wù)擬全球發(fā)售7000萬股股份，其中香港和國(guó)際發(fā)售股份數(shù)目分別為700萬股和6300萬股；發(fā)售價(jià)為每股發(fā)售股份3.75-4.55港元，預(yù)期將于今年7月12日起在港交所開始買賣。

此外，康橋悅生活也發(fā)布全球發(fā)售公告，擬全球發(fā)售1.75億股股份，其中香港和國(guó)際發(fā)售股份數(shù)目分別為1750萬股和1.575億股；發(fā)售價(jià)為每股發(fā)售股份2.78-3.88港元，預(yù)期將于今年7月16日起在港交所開始買賣。

實(shí)際上，近段時(shí)間，有多家通過港交所聆訊的物企，發(fā)布了全球發(fā)售計(jì)劃。在上述三家物企同日發(fā)布公告前，6月25日，朗詩(shī)綠色生活服務(wù)也發(fā)布了全球發(fā)售公告。該公司擬全球發(fā)售1億股股份，發(fā)售價(jià)每股2.86-4.16港元，預(yù)期股份將于今年7月8日起于港交所主板掛牌上市。

房企持續(xù)分拆物業(yè)公司上市，多為區(qū)域型企業(yè)

新京報(bào)記者獲悉，6月份，多家房企宣布分拆旗下物業(yè)板塊赴港上市，除了長(zhǎng)城物業(yè)外，其余大多為房企分拆。

具體來看，房企分拆物業(yè)上市的情況不在少數(shù)。比如，6月6日，中駿集團(tuán)發(fā)布公告稱，中駿商管已就建議分拆及全球發(fā)售向港交所提交聆訊后資料集；力高集團(tuán)在6月9日晚發(fā)布公告，建議分拆旗下物業(yè)管理公司力高健康生活的股份，并將其股份于港交所主板獨(dú)立上市；6月16日，禹佳生活服務(wù)在港交所第二次遞交招股書；6月21日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站顯示，魯商發(fā)展擬分拆物業(yè)板塊魯商生活服務(wù)赴港上市，中國(guó)證監(jiān)會(huì)已接收材料。此外，中梁旗下的中梁百悅智佳服務(wù)、陽光城旗下的上海智博生活服務(wù)也于6月初向港交所提交了招股書。

與此同時(shí)，值得注意的是，物企也在6月迎來了集中聆訊期。據(jù)嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院統(tǒng)計(jì)，6月份，共有7家物企通過聆訊，分別為越秀服務(wù)、融信服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活、中駿商管、德信服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)、康橋悅生活，其中越秀服務(wù)已于6月28日上市。從遞表時(shí)間來看，這7家企業(yè)多在1月20日-2月10日之間遞表；而從企業(yè)上市用時(shí)看，除融信服務(wù)外，其他6家企業(yè)從遞表至通過聆訊，平均時(shí)長(zhǎng)為133天，較2020年所有延長(zhǎng)。

“7月份將是這批企業(yè)的集中掛牌上市期，同一行業(yè)在一個(gè)月時(shí)間內(nèi)迎來如此多的新上市企業(yè)，物業(yè)行業(yè)將在資本市場(chǎng)引起巨大的關(guān)注度。”嘉和家業(yè)物業(yè)服務(wù)研究院院長(zhǎng)唐卓分析指出，這批企業(yè)具有兩個(gè)共性，即多為區(qū)域深耕型企業(yè)，在區(qū)域的影響力較強(qiáng)，如康橋悅生活于河南及華中市場(chǎng)，朗詩(shī)綠色生活于長(zhǎng)三角區(qū)域市場(chǎng)，領(lǐng)悅服務(wù)于成渝區(qū)域下沉市場(chǎng)等。此外，這批企業(yè)在2020年的營(yíng)收成長(zhǎng)性多居于40%-55%區(qū)間，與已上市物企保持統(tǒng)一水平。

從最新統(tǒng)計(jì)來看，截至6月29日，全部已上市物企數(shù)量達(dá)到45家，今年內(nèi)新上市物企共有5家，其中包括華發(fā)物業(yè)服務(wù)更名；遞表排隊(duì)等待上市物企達(dá)24家，其中有6家已通過港交所聆訊；此外，方圓房服集團(tuán)也將于本月底更名為方圓生活服務(wù)。

上市門檻再提高，下半年物企遞表潮或?qū)⒊掷m(xù)

問題在于，房企分拆物業(yè)上市的熱潮，為何仍在持續(xù)？對(duì)此，同策研究院資深分析師肖云祥指出，這兩年來物業(yè)板塊上市的邏輯基本沒有發(fā)生大的變化，大多以母公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為主。通過分拆物業(yè)板塊上市，可以優(yōu)化企業(yè)債務(wù)及結(jié)構(gòu)、獲取資金等，其所融資金大部用于橫向收購(gòu)及服務(wù)能力建設(shè)。

“不難看出，近期上市物企的母公司大多為中小型開發(fā)企業(yè)，一直以來，中小房企融資都較為困難，特別是在‘三道紅線’‘借貸兩集中’政策出臺(tái)后，此前資產(chǎn)負(fù)債率較高、負(fù)債壓力大的中小房企都加速分拆物業(yè)上市，意在從資本市場(chǎng)獲得便宜資金，優(yōu)化債務(wù)狀況。”肖云祥分析稱。

與此同時(shí)，肖云祥還指出，近兩年來，物業(yè)赴港上市尚處“風(fēng)口”，資本市場(chǎng)給出的估值尚且合理。因此，在多種因素的影響下，房企物業(yè)板塊赴港上市依然積極。

值得一提的是，今年5月20日，港交所新刊發(fā)的《資訊文件》中，將主板上市的年度溢利門檻上調(diào)了60%，要求最后一個(gè)財(cái)政年度的股東應(yīng)占盈利不低于3500萬港元，三年累計(jì)盈利不低于8000萬港元，該標(biāo)準(zhǔn)將于2022年1月1日起生效。

在此之前，港交所曾在2019年修訂《上市規(guī)則》，對(duì)“借殼上市”做了嚴(yán)格的規(guī)定，判定標(biāo)準(zhǔn)大幅收緊。對(duì)于內(nèi)地企業(yè)而言，赴港借殼上市整體時(shí)間拉長(zhǎng)，借殼交易不確定性增加，更多只能通過IPO，接受上市審核。

“此次新規(guī)出臺(tái)之后，兩大規(guī)則疊加，意味著主板IPO門檻提高，規(guī)模較小、盈利不穩(wěn)定的小型企業(yè)將直接被攔在資本大門之外。”易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱如是說。

丁祖昱指出，新規(guī)正式實(shí)行后，房地產(chǎn)行業(yè)中各類輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分拆上市將受到直接影響。其中，影響最大的將是物管企業(yè)，對(duì)于正在排隊(duì)或正籌備上市的小型物管企業(yè)來說，未來上市壓力著實(shí)不小。

“按照新規(guī)，正在排隊(duì)的物企中，有2家將受到直接影響，分別是明宇商服和祥生活服務(wù)，如果年底前不能通過聆訊，在2022年1月1日后重新遞表，就要受到新規(guī)的制約。”丁祖昱表示，目前距離年底還有半年多的時(shí)間，預(yù)計(jì)下半年會(huì)有更多中小物管集中闖關(guān)，趕在年底前遞表。

在此背景下，物業(yè)企業(yè)赴港上市依然保持快節(jié)奏，下半年或?qū)⒗^續(xù)迎來物企上市高峰。中指研究院報(bào)告亦顯示，預(yù)計(jì)到2021年末，物業(yè)板塊上市公司總數(shù)量有望達(dá)70家，較2019年底的24家增長(zhǎng)超150%。

港交所上市新規(guī)將于2022年1月1日起開始實(shí)行，屆時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)中各類輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)的分拆上市將會(huì)受到影響。資料圖片

業(yè)內(nèi)：物業(yè)股應(yīng)更注重經(jīng)營(yíng)盈利，挖深“護(hù)城河”

不過，新京報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，從資產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)來看，隨著近期物業(yè)股的大量上市，這一概念股的稀缺性消失，不少物業(yè)股開盤就迎來了破發(fā)。

江蘇三三德玖物業(yè)服務(wù)有限公司董事長(zhǎng)林志偉指出，新近上市的物企共同點(diǎn)在于，規(guī)模仍然是上市的支撐，但瓶頸也較為明顯，在房地產(chǎn)增量大不如前的情況下，規(guī)模增速已顯出疲態(tài)。此外，缺乏經(jīng)營(yíng)亮點(diǎn)，依舊在傳統(tǒng)業(yè)態(tài)和服務(wù)模式中掙扎，難以獲得資本的高估值認(rèn)可。而核心競(jìng)爭(zhēng)力也較為同質(zhì)化，業(yè)績(jī)驅(qū)動(dòng)依然停留在物業(yè)費(fèi)和社區(qū)增值服務(wù)的“雙輪”之上。

丁祖昱指出，此次港交所新規(guī)背后的政策導(dǎo)向更加明確，即更加關(guān)注盈利，而非高估值的概念炒作。在市場(chǎng)逐漸回歸冷靜，物業(yè)股重新受到審視的當(dāng)下，迫使物企們更加關(guān)注未來的經(jīng)營(yíng)及盈利空間。

丁祖昱進(jìn)一步表示，為順利實(shí)現(xiàn)上市，預(yù)計(jì)物管行業(yè)將迎來新一輪兼并收購(gòu)潮，物企的分化趨勢(shì)顯現(xiàn)。具體而言，對(duì)于大多數(shù)尚未上市的小型物企而言，若想上市就必須盡力達(dá)標(biāo)盈利水平，而達(dá)標(biāo)盈利水平的最快方式，無疑是加大兼并收購(gòu)，擴(kuò)大營(yíng)收規(guī)模。而對(duì)于已上市物企而言，資本加持下進(jìn)行的收并購(gòu)也將只增不減。

基于此，丁祖昱指出，未來，行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇，資本市場(chǎng)的資金更聚集頭部?jī)?yōu)質(zhì)企業(yè)，而規(guī)模較小的企業(yè)或有邊緣化風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，增強(qiáng)盈利能力和運(yùn)營(yíng)效率，做強(qiáng)服務(wù)，才是物業(yè)企業(yè)企穩(wěn)發(fā)展的重中之重。

實(shí)際上，對(duì)于物企而言，隨著大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等技術(shù)逐步進(jìn)入社區(qū)生活，社區(qū)智能化已是大勢(shì)所趨。在此背景下，物企須升級(jí)原有業(yè)務(wù)，在同質(zhì)化的產(chǎn)品中探索差異化、個(gè)性化，以增加新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

中指研究院在一份物業(yè)報(bào)告中指出，回歸物業(yè)服務(wù)本質(zhì)，“守住門”和“做好服務(wù)”，是物業(yè)服務(wù)公司挖深“護(hù)城河”的重要抓手，能為公司帶來更多收入，成為資產(chǎn)保值增值的“捍衛(wèi)者”。