從“涓涓細(xì)流”到“放量出讓”，集中供地成為今年地產(chǎn)圈的重磅性改革。
隨著各地首輪試水相繼結(jié)束，土地供給側(cè)變革初步效果如何，已逐漸浮出水面。土拍熱度是否被抑制？哪些房企大秀肌肉、哪些低調(diào)收?qǐng)觯窟@其中，既有符合業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)的走向，也有意想不到的微妙變化在發(fā)生。
綜合各大機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)可見，在這輪廝殺中表現(xiàn)突出的，多為資金實(shí)力雄厚的規(guī)模房企及央企，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國(guó)、招商蛇口(001979,股吧)、萬(wàn)科等龍頭各領(lǐng)風(fēng)騷。“這與我們最初的研判一致，強(qiáng)者更強(qiáng)、弱者更弱。”某TOP5房企人士稱。
不過，首輪集中供地的整體熱度，還是超出了業(yè)內(nèi)預(yù)期。
年初新規(guī)剛流出時(shí)，有龍頭房企人士曾告訴第一財(cái)經(jīng)，集中供地對(duì)房企資金要求高，可降低搶地?zé)岫?。但在?shí)際土拍中，初次試水的緊張感與焦慮感在房企間蔓延，優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減，各能級(jí)城市地價(jià)也全線上漲。
是拿地沖規(guī)模，還是謹(jǐn)慎保利潤(rùn)，成為房企必須回答的終極命題。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，從當(dāng)下市場(chǎng)熱度看，沖擊規(guī)模仍是很多企業(yè)的核心訴求。不過，首輪試水結(jié)束后，各地或會(huì)完善土拍規(guī)則，屆時(shí)市場(chǎng)熱度有望降溫。
房企的理性與賭博
今年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負(fù)責(zé)人宣布，將對(duì)22個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地供應(yīng)實(shí)行“兩集中”新政。其中，包括北上廣深4個(gè)一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門等18個(gè)二線城市。
4月15日，長(zhǎng)春首次試水，最終平淡收?qǐng)?。在此后?4天內(nèi)，加上長(zhǎng)春已有21個(gè)城市首輪土拍收官，總土地成交金額高達(dá)9699億元。若不考慮30日揭牌的武漢加油站地塊，22個(gè)重點(diǎn)城市首輪集中土拍收金高達(dá)10487億元。
在這場(chǎng)土拍盛宴中，有人放手一搏，也有人理性觀望。不過，中小房企未能像新規(guī)初衷所料，避開大房企直接競(jìng)爭(zhēng)、獲得更多土地開發(fā)機(jī)會(huì)。相反，規(guī)模房企，尤其是國(guó)企央企，仍是行業(yè)新規(guī)則下的最強(qiáng)“獵手”。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日，TOP30房企在20個(gè)城市總共拿下273幅含住宅地塊，占全部地塊的比重超四成，國(guó)企、央企等龍頭更是競(jìng)爭(zhēng)中的頭號(hào)玩家。從拿地幅數(shù)看，期內(nèi)融創(chuàng)拿地總量達(dá)41宗，排名第一。
從新增貨值看，前五月保利發(fā)展位列行業(yè)第一，全口徑新增貨值高達(dá)1801億元，融創(chuàng)中國(guó)全口徑新增貨值位居第二，達(dá)1620億元，招商蛇口、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地同樣在1500億元以上。
作為央企地產(chǎn)龍頭，保利在集中供地中出手頻繁，如在上海以總價(jià)105.13億元奪得上海靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊。據(jù)管理層在股東大會(huì)上披露，今年保利計(jì)劃房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資總額3950億元，較去年上調(diào)后同比漲17.9%。
受累高價(jià)地塊、去年利潤(rùn)承壓的招商蛇口，今年未放慢搶地的步伐，前五月拿地金額高達(dá)638億元，位居行業(yè)第二，其中不乏溢價(jià)率達(dá)130%的重慶地塊。同期，該集團(tuán)實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額1327億元，居行業(yè)第七。
據(jù)其管理層表示，溢價(jià)率并不是唯一指標(biāo)，最終要看土地跟房?jī)r(jià)的關(guān)系。招商在拿地時(shí)，系按照一城一策戰(zhàn)略認(rèn)真測(cè)算后，在資源好、市場(chǎng)好的城市優(yōu)先投資。同時(shí)近五年來(lái)，通過綜合發(fā)展拿地已占土儲(chǔ)的35%。
出現(xiàn)在4城前5月拿地總額10強(qiáng)榜中的華潤(rùn)置地，拿地力度也頗為激進(jìn)。譬如，以封頂價(jià)111.61億獲杭州未來(lái)科技城地塊，21.28億元 配建2.34萬(wàn)平方米摘廣州宅地，溢價(jià)106.72%摘佛山順德陳村TOD商住地。
在近日股東大會(huì)上，華潤(rùn)管理層對(duì)此回應(yīng)稱，集團(tuán)不會(huì)過于盲目，始終圍繞核心城市進(jìn)行布局。“土地市場(chǎng)現(xiàn)在分化比較嚴(yán)重，熱點(diǎn)地區(qū)、城市地價(jià)貴，開發(fā)回報(bào)比較低，這種項(xiàng)目華潤(rùn)置地基本不會(huì)特別沖動(dòng)。”
相較而言，龍湖、中海等企業(yè)則較為謹(jǐn)慎，對(duì)利潤(rùn)率的把控也更為嚴(yán)苛。據(jù)悉，龍湖在拿地上堅(jiān)持毛利率在25%左右，凈利潤(rùn)率10%以上。不過，具體到各個(gè)地塊，熱點(diǎn)城市如重慶溢價(jià)率仍較高，非熱點(diǎn)城市則不然。
與上述龍頭主動(dòng)出擊不同，“三道紅線”之下，資金緊張的房企拿地與否則是身不由己。富力地產(chǎn)低調(diào)拿了一宗，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)、華夏幸福(600340,股吧)、藍(lán)光發(fā)展(600466,股吧)則在集中土拍中銷聲匿跡，中國(guó)恒大前五月新增貨值僅151億元。
下半年市場(chǎng)有望降溫
行業(yè)巨變之下，分食地產(chǎn)紅利已越來(lái)越難。隨著地價(jià)日趨上漲，房開利潤(rùn)空間收窄，能留到最后的地產(chǎn)玩家，將只是少數(shù)頭部。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，“兩集中”供地新政出臺(tái)后，上半年土地市場(chǎng)成交規(guī)模同比有所收縮，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積為9.0億平方米，同比下跌14%。
但從地價(jià)表現(xiàn)看，受熱點(diǎn)城市成交占比提升及優(yōu)質(zhì)土地集中出讓的影響，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地平均樓板價(jià)同環(huán)比均呈上漲趨勢(shì)，上半年平均地價(jià)達(dá)3457元/平方米，環(huán)比上漲了38%，同比漲幅也達(dá)到29%。
貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，北京、南京、重慶、天津今年首批供地樓面價(jià)上漲，較2020年樓面價(jià)增幅分別為16.26%、26.78%、64.49%、49.97%。不過，杭州、廣州、上海樓面價(jià)較去年有所下降，其中廣州降幅達(dá)15.28%。
長(zhǎng)三角仍是土拍的高熱區(qū)域?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等地溢價(jià)率均超20%，其中徐州平均成交溢價(jià)率高達(dá)60%，在成交量前20城市中溢價(jià)率排第一，銅山區(qū)土地單價(jià)紀(jì)錄更是在今年被刷新。
“地價(jià)不斷上漲，TOP級(jí)房企投資力度不減，土地成本上升對(duì)房企管理提出了更高要求。”該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，資源傾向龍頭房企的格局不會(huì)改變，尤其是集中供地之下，規(guī)模、資金效應(yīng)將進(jìn)一步放大，中小房企或被迫向非重點(diǎn)城市下沉。
貝殼研究院也稱，從成交金額看，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國(guó)土地市場(chǎng)集中度有明顯提升。TOP50房企的集中度提升最為顯著，內(nèi)部則呈現(xiàn)首尾活躍、中間漸弱的集中度特征。
當(dāng)下，地產(chǎn)規(guī)模紅利已接近尾聲，如何進(jìn)行投資決策，已是房企的生死命題。值得注意的是，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，首輪集中供地?zé)岫雀邼q，很大程度上緣于新規(guī)試水的恐慌感。隨著政策不斷完善，后續(xù)市場(chǎng)熱度或降溫。
在日前舉行的股東大會(huì)上，中國(guó)金茂管理層表示，土地“兩集中”需要時(shí)間檢驗(yàn)，行業(yè)出現(xiàn)波動(dòng)是正常的，第一階段的搶地局面不會(huì)持續(xù)，下半年熱度應(yīng)有所下降。
龍湖管理層同樣表示，下半年土地市場(chǎng)不會(huì)像現(xiàn)在這么熱，畢竟是第一次集中供地，企業(yè)可能比較緊張沖動(dòng)，后續(xù)市場(chǎng)可能會(huì)有所降溫。
與此同時(shí)，“在未來(lái)兩輪的集中供地中，城市將結(jié)合首次供地的情況進(jìn)一步修正全年的供地計(jì)劃，使年度土地市場(chǎng)保持穩(wěn)定，行之有效的政策將得以延續(xù)和被借鑒，‘試水’失敗的政策將退出市場(chǎng)。”業(yè)內(nèi)認(rèn)為。
以上海為例，該地在土拍中實(shí)施一次性報(bào)價(jià)，即設(shè)置起始價(jià)、中止價(jià)和最高報(bào)價(jià)。報(bào)價(jià)低于中止價(jià)，價(jià)高者得；高于中止價(jià)，進(jìn)入一次性書面報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，既控制住溢價(jià)率，也達(dá)到了穩(wěn)地價(jià)效果，有望成為各地借鑒的樣板案例。
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