又到了與投資者面對面接觸的時(shí)刻，股價(jià)成了萬科（000002.SZ/02202.HK）管理層難以回避的問題。6月30日，萬科2020年度股東大會暨2021年第一次A股類別股東大會在深圳召開。問答互動環(huán)節(jié)，投資者的首個(gè)提問就言及“作為大股東怎么看待萬科股價(jià)持續(xù)下跌呢？”

截至6月30日收盤，萬科A（000002.SZ）報(bào)23.81元/股，處于近3年來股價(jià)較低水平，股價(jià)已經(jīng)連跌三月。在股東大會召開之前，一名持股多于100股的股東在某股票交流平臺搞了個(gè)懸賞：“在現(xiàn)場（朝管理層）扔了臭雞蛋的找我領(lǐng)100元。”類似這種就萬科股價(jià)下跌在各類投資者聚集的網(wǎng)絡(luò)平臺吐槽管理層、發(fā)起反抗倡議行為等近來屢見不鮮。

與往年就股價(jià)下跌，回應(yīng)投資者慣常用“萬科專注于做好自己的事情”、“市場出現(xiàn)的變化不是我們可控的”等類似措辭不同，萬科董事會主席郁亮此番回答稍顯不同：似乎心有委屈，但還是放低了姿態(tài)。

郁亮這次回應(yīng)稱，“我們當(dāng)然也希望股票漲，但目前房地產(chǎn)公司包括萬科的股票受到了很大的影響，這其中有行業(yè)的因素，但我們在主觀上要更努力，用行動去回應(yīng)股東的關(guān)切”。

他又指，“股東的聲音我們都聽到了，我們希望能夠在包括大股東在內(nèi)的所有股東支持下，萬科能夠做得更好。”

大股東深圳地鐵董事長辛杰與往年一樣，再度表達(dá)了對萬科的欣賞，商業(yè)模式的認(rèn)可，從開發(fā)為主轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重的經(jīng)營策略的支持。

辛杰一邊感慨“看著萬科成長35年了，從小企業(yè)一步步成長為到世界500強(qiáng)企業(yè)”，一邊強(qiáng)調(diào)，“萬科的發(fā)展遠(yuǎn)景非常好，同時(shí)有很好的管理體系、企業(yè)文化，去年萬科也取得很好的業(yè)績，萬科團(tuán)隊(duì)非常值得信賴。”對于萬科股價(jià)節(jié)節(jié)走低，辛杰亦回應(yīng)稱，“短期困難是暫時(shí)的，股票難免有漲有跌。”

一財(cái)點(diǎn)評：回看萬科2020年及今年一季度的業(yè)績表現(xiàn)，主要財(cái)務(wù)指標(biāo)保持穩(wěn)健，營業(yè)收入和歸母利潤分別為4191.1億和415.2億元，分別同比增長13.9%和6.8%。這種營收體量基礎(chǔ)上仍能維持增長，難度并不低，不得不說萬科的企業(yè)質(zhì)地還是很經(jīng)得起市場檢驗(yàn)。又比如，今年一季度，按照“三條紅線”相關(guān)指標(biāo)的要求，萬科已經(jīng)由去年底的“黃檔”范疇轉(zhuǎn)為“綠檔”。

但是細(xì)究下萬科的業(yè)績表現(xiàn)，也難言樂觀。比如，萬科2020年內(nèi)銷售單價(jià)同比下降2%至1.51萬元/平方米，這也是近九年來首度下滑；又比如今年一季度，萬科稅前毛利率錄得20.4%，同比下降9.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)下1994年以來的最低值。

萬科的業(yè)績表現(xiàn)可以說是地產(chǎn)行業(yè)目前整體表現(xiàn)的一個(gè)縮影。地產(chǎn)行業(yè)受到“三道紅線”、銀行貸款集中度、“雙集中”等政策限制，企業(yè)加大杠桿做大規(guī)模難以為繼。同時(shí)，各地土地成本攀升，房價(jià)難以同比上漲，使得房企的利潤空間受到擠壓。開發(fā)商“增收不增利”，利潤率下滑、行業(yè)微利已成為行業(yè)大趨勢。這也是地產(chǎn)板塊股價(jià)頹勢難擋的核心因素之一。

其實(shí)，郁亮稱“我們當(dāng)然也希望股票漲”并非敷衍之詞。4月29日，萬科事業(yè)合伙人增持公司股份至5%。萬科對此解釋稱，“基于信息披露義務(wù)人看好上市公司的發(fā)展前景，對上市公司未來持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展抱有信心和對上市公司價(jià)值的認(rèn)可。”

而它新近將原來的五大區(qū)域劃分調(diào)整為七大區(qū)域，包括稍早前更迭了非房開板塊跟投機(jī)制，系列行為被視為萬科能夠更精細(xì)化管控和深耕物業(yè)服務(wù)、長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲等多元化業(yè)務(wù)的必然舉措。這些都向外界清晰地傳遞著，公司管理層非常在意企業(yè)的成長性；公司的方向是明確的，要從以開發(fā)為主向開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重轉(zhuǎn)變，從單一賽道轉(zhuǎn)向多賽道。

當(dāng)下打造的多元化業(yè)務(wù)被不少房企視為代表“明天”的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)，既能對沖地產(chǎn)下行周期，也是企業(yè)由地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)為城市和人居生活的深度介入者必須要去培植的業(yè)務(wù)。值得慶幸的是，危機(jī)意識夠強(qiáng)和戰(zhàn)略性眼光夠前瞻的萬科，的確在物業(yè)、長租公寓、物流地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域搶占到了話語權(quán)，這無疑為它積累了轉(zhuǎn)型籌碼和試錯(cuò)空間。但是丟到營收和利潤大盤子里看，這些多元化業(yè)務(wù)顯得微乎其微，距離向經(jīng)營類業(yè)務(wù)要利潤的時(shí)刻還早。這也就不難理解為何投資者總是會惴惴不安，會去擔(dān)憂萬科的成長性。

綜合來看，似乎很難找到一個(gè)行業(yè)類似地產(chǎn)，但凡金融端或者土地端，稍微風(fēng)吹草動，哪怕是主管部門某些場合的只言片語，“市場先生”敏感的神經(jīng)就立刻被挑動起來了，地產(chǎn)股價(jià)走勢就能立即上演大起大落的反轉(zhuǎn)劇情。

對于地產(chǎn)股的持有者來說，可能需要付出更多的心力。對于地產(chǎn)企業(yè)的掌門人來說，除了對投資者更為坦誠，可能還需要不斷拿出更多能說明公司穩(wěn)定性、成長性的成績才能緩解“市場先生”的復(fù)雜情緒。

招商蛇口上半年業(yè)績預(yù)增

6月30日晚間，招商蛇口（001979.SZ）發(fā)布2021年半年度業(yè)績預(yù)增公告。公司歸屬于上市公司股東的凈利潤錄得37億元—47億元，同比增長305.04%-414.51%。

招商蛇口稱，本報(bào)告期歸屬于上市公司股東的凈利潤同比大幅增長，主要系：1、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)同比大幅增長；2、以公司萬融大廈、萬海大廈兩處產(chǎn)業(yè)園物業(yè)作為底層資產(chǎn)的蛇口產(chǎn)園 REIT（基金代碼“180101”）作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 之一成功上市，貢獻(xiàn)報(bào)告期歸屬于上市公司股東的凈利潤約 14 億元。

一財(cái)點(diǎn)評：歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增幅超300%，屬于很搶眼的財(cái)務(wù)指標(biāo)。同時(shí)，上半年蛇口產(chǎn)園 REIT作為首批基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 之一上市，無論是對公司業(yè)績貢獻(xiàn)還是行業(yè)引領(lǐng)示范意義都難以忽視。

但是，這一超300%的歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增幅，是相較于2020年上半年的業(yè)績表現(xiàn)而言。

受疫情等影響，招商蛇口2020年上半年盈利錄得9.13億元，屬于近六年來低位。若是將這一財(cái)務(wù)指標(biāo)稍拉至更長一點(diǎn)的時(shí)間軸來看，招商蛇口2019年上半年盈利錄得49.0億元，2021年上半年的業(yè)績表現(xiàn)就難以稱得上說是超出預(yù)期，只能說符合招商蛇口既往業(yè)績表現(xiàn)。

吳俊捷