業(yè)內(nèi)預(yù)計集中供地在下半年將迎來規(guī)則的進一步優(yōu)化。
從“涓涓細流”到“放量出讓”，集中供地成為今年地產(chǎn)圈的重磅性改革。
隨著各地首輪試水相繼結(jié)束，土地供給側(cè)變革初步效果如何，已逐漸浮出水面。土拍熱度是否被抑制？哪些房企大秀肌肉、哪些低調(diào)收場？這其中，既有符合業(yè)內(nèi)預(yù)測的走向，也有意想不到的微妙變化在發(fā)生。
綜合各大機構(gòu)數(shù)據(jù)可見，在這輪廝殺中表現(xiàn)突出的，多為資金實力雄厚的規(guī)模房企及央企，保利發(fā)展、融創(chuàng)中國、招商蛇口、萬科等龍頭各領(lǐng)風(fēng)騷。“這與我們最初的研判一致，強者更強、弱者更弱。”某TOP5房企人士稱。
不過，首輪集中供地的整體熱度，還是超出了業(yè)內(nèi)預(yù)期。
年初新規(guī)剛流出時，有龍頭房企人士曾告訴第一財經(jīng)，集中供地對房企資金要求高，可降低搶地?zé)岫?。但在實際土拍中，初次試水的緊張感與焦慮感在房企間蔓延，優(yōu)質(zhì)地塊熱度不減，各能級城市地價也全線上漲。
是拿地沖規(guī)模、還是謹慎保利潤，成為房企必須回答的終極命題。業(yè)內(nèi)認為，從當(dāng)下市場熱度看，沖擊規(guī)模仍是很多企業(yè)的核心訴求。不過，首輪試水結(jié)束后，各地或會完善土拍規(guī)則，屆時市場熱度有望降溫。
房企的理性與賭博
今年2月26日，自然資源部自然資源開發(fā)利用司負責(zé)人宣布，將對22個重點城市住宅用地供應(yīng)實行“兩集中”新政。其中，包括北上廣深4個一線城市，以及天津、重慶、南京、杭州、廈門等18個二線城市。
4月15日，長春首次試水，最終平淡首場。在此后的74天內(nèi)，加上長春已有21個城市首輪土拍收官，總土地成交金額高達9699億元。若不考慮明日揭牌的武漢加油站地塊，22個重點城市首輪集中土拍收金高達10487億。
在這場土拍盛宴中，有人放手一搏，也有人理性觀望。不過，中小房企未能像新規(guī)初衷所料，避開大房企直接競爭、獲得更多土地開發(fā)機會。相反，規(guī)模房企、尤其是國企央企，仍是行業(yè)新規(guī)則下的最強“獵手”。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至6月10日，TOP30房企在20個城市中共拿下273幅含住宅地塊，占全部地塊的比重超四成，國企、央企等龍頭更是競爭中的頭號玩家。從拿地幅數(shù)看，期內(nèi)融創(chuàng)拿地總量達41宗，排名第一。
從新增貨值看，前五月保利發(fā)展位列行業(yè)第一，全口徑新增貨值高達1801億元，融創(chuàng)中國全口徑新增貨值位居第二，達1620億元，招商蛇口、萬科、華潤置地同樣在1500億以上。
作為央企地產(chǎn)龍頭，保利在集中供地中出手頻繁，如在上海以總價105.13億元奪得上海靜安區(qū)靈石社區(qū)地塊。據(jù)管理層在股東大會上披露，今年保利計劃房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)直接投資總額3950億元，較去年上調(diào)后同比漲17.9%。
受累高價地塊、去年利潤承壓的招商蛇口，今年未放慢搶地的步伐，前五月拿地金額高達638億元，位居行業(yè)第二，其中不乏溢價率達130%的重慶地塊。同期，該集團實現(xiàn)簽約銷售金額1327億元，居行業(yè)第七。
據(jù)其管理層表示，溢價率并不是唯一指標(biāo)，最終要看土地跟房價的關(guān)系。招商在拿地時，系按照一城一策戰(zhàn)略認真測算后，在資源好、市場好的城市優(yōu)先投資。同時近五年來，通過綜合發(fā)展拿地已占土儲的35%。
出現(xiàn)在4城前5月拿地總額10強榜中的華潤置地，拿地力度也頗為激進。譬如，以封頂價111.61億獲杭州未來科技城地塊，21.28億元 配建2.34萬平方米摘廣州宅地，溢價106.72%摘佛山順德陳村TOD商住地。
在近日股東大會上，華潤管理層對此回應(yīng)稱，集團不會過于盲目，始終圍繞核心城市進行布局。“土地市場現(xiàn)在分化比較嚴重，熱點地區(qū)、城市地價貴，開發(fā)回報比較低，這種項目華潤置地基本不會特別沖動。”
相較而言，龍湖、中海等企業(yè)則較為謹慎，對利潤率的把控也更為嚴苛。據(jù)悉，龍湖在拿地上堅持毛利率在25%左右，凈利潤率10%以上。不過，具體到各個地塊，熱點城市如重慶溢價率仍較高，非熱點城市則不然。
與上述龍頭主動出擊不同，“三道紅線”之下，資金緊張的房企拿地與否則是身不由己。富力地產(chǎn)低調(diào)拿了一宗，泰禾集團、華夏幸福、藍光發(fā)展則在集中土拍中銷聲匿跡，中國恒大前五月新增貨值僅151億元。
下半年市場有望降溫
行業(yè)巨變之下，分食地產(chǎn)紅利已越來越難。隨著地價日趨上漲，房開利潤空間收窄，能留到最后的地產(chǎn)玩家，將只是少數(shù)頭部。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，“兩集中”供地新政出臺后，上半年土地市場成交規(guī)模同比有所收縮，全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積為9.0億平方米，同比下跌14%。
但從地價表現(xiàn)看，受熱點城市成交占比提升及優(yōu)質(zhì)土地集中出讓的影響，全國300城經(jīng)營性土地平均樓板價同環(huán)比均呈上漲趨勢，上半年平均地價達3457元/平方米，環(huán)比上漲了38%，同比漲幅也達到29%。
貝殼研究院數(shù)據(jù)也顯示，北京、南京、重慶、天津今年首批供地樓面價上漲，較2020年樓面價增幅分別為16.26%、26.78%、64.49%、49.97%。不過，杭州、廣州、上海樓面價較去年有所下降，其中廣州降幅達15.28%。
長三角仍是土拍的高熱區(qū)域?？硕饠?shù)據(jù)顯示，上半年徐州、鹽城、寧波、杭州、溫州、合肥等地溢價率均超20%，其中徐州平均成交溢價率高達60%，在成交量前20城市中溢價率排第一，銅山區(qū)土地單價紀錄更是在今年刷新。
“地價不斷上漲，TOP級房企投資力度不減，土地成本上升對房企管理提出了更高要求。”該機構(gòu)認為，資源傾向龍頭房企的格局不會改變，尤其是集中供地之下，規(guī)模、資金效應(yīng)將進一步放大，中小房企或被迫向非重點城市下沉。
貝殼研究院也稱，從成交金額看，TOP50與TOP100房企集中度分別為58%、66%，均較2021年上半年全國土地市場集中度有明顯提升。TOP50房企的集中度提升最為顯著，內(nèi)部則呈現(xiàn)首尾活躍、中間漸弱的集中度特征。
當(dāng)下，地產(chǎn)規(guī)模紅利已接近尾聲，如何進行投資決策，已是房企的生死命題。值得注意的是，多位業(yè)內(nèi)人士認為，首輪集中供地?zé)岫雀邼q，很大程度上源于新規(guī)試水的恐慌感。隨著政策不斷完善，后續(xù)市場熱度或?qū)⒔禍亍?/div>
在日前舉行的股東大會上，中國金茂管理層表示，土地“兩集中”需要時間檢驗，行業(yè)出現(xiàn)波動是正常的，第一階段的搶地局面不會持續(xù)，下半年熱度應(yīng)有所下降。
龍湖管理層同樣表示，下半年土地市場不會像現(xiàn)在這么熱，畢竟是第一次集中供地，企業(yè)可能比較緊張沖動，后續(xù)市場可能會有所降溫。
與此同時，“在未來兩輪的集中供地中，城市將結(jié)合首次供地的情況進一步修正全年的供地計劃，使年度土地市場保持穩(wěn)定，行之有效的政策將得以延續(xù)和被借鑒，‘試水’失敗的政策將退出市場。”業(yè)內(nèi)認為。
以上海為例，該地在土拍中實施一次性報價，即設(shè)置起始價、中止價和最高報價。報價低于中止價，價高者得；高于中止價，進入一次性書面報價環(huán)節(jié)，既控制住溢價率，也達到了穩(wěn)地價效果，有望成為各地借鑒的樣板案例。
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