2021年已過半，整體來看，上半年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相對(duì)平穩(wěn)。受2020年年底各大房企加強(qiáng)營(yíng)銷以沖刺全年業(yè)績(jī)目標(biāo)帶動(dòng)，年末熱點(diǎn)城市市場(chǎng)的熱度延續(xù)到2021年初，提振了上半年整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)。

從數(shù)據(jù)來看，2021年1-6月，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售操盤業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)36.7%。但從單月業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，TOP100房企6月單月環(huán)比增速僅14.6%，不及往年同期。

市場(chǎng)層面來看，CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市2021年1-6月，累計(jì)成交同比增長(zhǎng)44%，較2019年同期增長(zhǎng)21%。整體市場(chǎng)上半年成交保持高位運(yùn)行，其中一線城市市場(chǎng)持續(xù)高熱，成交顯著放量。26個(gè)二、三線城市市場(chǎng)整體成交穩(wěn)步提升，但各城市市場(chǎng)之間分化加劇。因此，雖然成交處于高位，但整體表現(xiàn)仍弱于預(yù)期。

對(duì)于各大房企來說，在整個(gè)行業(yè)增速放緩及“三條紅線”壓力下，無論是企業(yè)投資還是擴(kuò)張動(dòng)能都有不小壓力。

未來在“房住不炒”長(zhǎng)效機(jī)制以及整體政策環(huán)境邊際收緊的主旋律下，預(yù)計(jì)行業(yè)整體銷售面積規(guī)模增長(zhǎng)將停滯。

01、上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)36.7%

2021年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)整體平穩(wěn)。年初部分熱點(diǎn)城市延續(xù)了去年末的市場(chǎng)熱度，疊加春節(jié)期間一二線城市購(gòu)房情緒升溫，一季度房企紛紛在“小陽(yáng)春”重要的銷售窗口期，加大供貨力度，成交規(guī)模呈明顯回升的態(tài)勢(shì)。從1-3月的累計(jì)銷售操盤金額來看，百?gòu)?qiáng)房企整體的業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)83.0%，較2019年同期增長(zhǎng)46.2%

二季度以來，市場(chǎng)熱度持續(xù)，房企把握銷售窗口期積極去化，供貨及營(yíng)銷力度加碼。2021年1-6月TOP100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額61499.1億元，同比增長(zhǎng)36.7%。

單月來看，2021年6月，TOP100房企操盤銷售規(guī)模達(dá)12829.6億元，較2019年同期增長(zhǎng)21.5%，且略高于2020年6月。

從趨勢(shì)來看，2021年上半年至今，單月業(yè)績(jī)?cè)鏊購(gòu)囊患径乳_始就出現(xiàn)了放緩，6月單月環(huán)比增速僅14.6%，不及往年同期。

圖：2021年上半年百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)及變動(dòng)情況（億元）

 

數(shù)據(jù)來源：CRIC

02、TOP30房企門檻較去年同期提升逾50%

在行業(yè)規(guī)模見頂壓力下，各房企之間的競(jìng)爭(zhēng)也在加劇，并呈現(xiàn)強(qiáng)者更強(qiáng)的趨勢(shì)。

2021年上半年，各梯隊(duì)房企銷售業(yè)績(jī)門檻值繼續(xù)提升，相較2020年和2019年同期均有明顯增幅。

其中，行業(yè)龍頭房企穩(wěn)健發(fā)展，保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻1558.8億元，較2020年上半年增長(zhǎng)70.9%，為所有梯隊(duì)中門檻增長(zhǎng)最高的一個(gè)。

TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻較去年同期也分別同比提升54.3%和51.5%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)，并逐漸與50強(qiáng)拉開差距。

此外，百?gòu)?qiáng)梯隊(duì)的房企也表現(xiàn)出較高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，TOP100房企銷售操盤金額門檻同比提升54%至125.5億元。

而截至上半年末，TOP200房企銷售操盤金額門檻僅30億元，增長(zhǎng)空間受限明顯。

圖：2021年上半年TOP200房企銷售操盤金額入榜門檻及變動(dòng)（億元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC

03、3成百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比降低

從具體的企業(yè)表現(xiàn)來看，考慮到2020年上半年受疫情影響，部分企業(yè)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)，業(yè)績(jī)可比性較弱，因此，與2019年上半年數(shù)據(jù)比較現(xiàn)實(shí)，2021年上半年絕大部分的百?gòu)?qiáng)房企相較2019年同期均實(shí)現(xiàn)明顯的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

從單月表現(xiàn)來看，2021年6月百?gòu)?qiáng)房企中有27家企業(yè)單月業(yè)績(jī)環(huán)比增速在30%以上。在大部分房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比提升的同時(shí)，本月也有近3成的百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比下降。這主要是由于，一方面近期大灣區(qū)市場(chǎng)疫情防控出現(xiàn)反復(fù)、網(wǎng)簽備案放緩，影響到部分企業(yè)6月的業(yè)績(jī)沖刺；另一方面，也有少數(shù)房企在業(yè)績(jī)沖刺過程中，貨量供應(yīng)未能及時(shí)跟上，整體去化情況不及預(yù)期。

圖：2021年6月各梯隊(duì)房企單月業(yè)績(jī)環(huán)比分布

數(shù)據(jù)來源：CRIC

04、近9成企業(yè)上半年業(yè)績(jī)完成率40%以上

近年來，行業(yè)平均目標(biāo)增長(zhǎng)率近年來呈降低趨勢(shì)，企業(yè)對(duì)業(yè)績(jī)規(guī)模增長(zhǎng)的總體預(yù)期延續(xù)謹(jǐn)慎的態(tài)度。從上半年百?gòu)?qiáng)房企中披露了2021年業(yè)績(jī)目標(biāo)的近半數(shù)房企來看，以龍頭房企為代表的部分規(guī)模房企由于規(guī)?；鶖?shù)較高且投資和擴(kuò)張動(dòng)能承壓，目標(biāo)設(shè)定更趨保守。而千億規(guī)模以下的中小型房企仍有一定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)訴求，部分企業(yè)目標(biāo)增長(zhǎng)率高于20%。

截至6月末，在提出目標(biāo)的房企中有近9成企業(yè)上半年的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率在40%以上，其中25家企業(yè)目標(biāo)完成率高于50%，業(yè)績(jī)完成度較佳。但同時(shí)，也有7家企業(yè)截至6月末的目標(biāo)完成率不及40%，下半年去化壓力較大。

圖：2021年提出目標(biāo)的規(guī)模房企上半年目標(biāo)完成率分布

數(shù)據(jù)來源：CRIC

表：部分規(guī)模房企2021年業(yè)績(jī)目標(biāo)及上半年目標(biāo)完成情況（億元）

數(shù)據(jù)來源：CRIC、企業(yè)公告

05、中西部成交轉(zhuǎn)暖重慶創(chuàng)新高

從市場(chǎng)情況來看，2021年1-6月，30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市累計(jì)成交同比增長(zhǎng)44%，較2019年同期增長(zhǎng)21%。

在這其中，一線城市熱度最高，2021年1-6月，累計(jì)成交同比增長(zhǎng)79%，較2019年同期增長(zhǎng)44%，四個(gè)城市成交均升至高位。如果下半年依然保證這一勢(shì)頭，預(yù)計(jì)全年成交有望齊創(chuàng)2017年以來新高。

重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的26個(gè)二、三線城市上半年累計(jì)同比增長(zhǎng)41%，較2019年同期增長(zhǎng)19%，但各城市市場(chǎng)之間分化加劇。

單月來看，2021年6月，房企集中沖刺半年度業(yè)績(jī)，供應(yīng)有所放量，成交整體仍處高位但弱于預(yù)期。30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交環(huán)比下降5%，同比基本持平。

一線城市依然保持高位運(yùn)行，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)23%和27%，較2019年同期增長(zhǎng)6%。而26個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市成交似有走弱的跡象，同、環(huán)比分別下降2%和8%，但較2019年同期仍增長(zhǎng)10%。

在這其中，各區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)分化，長(zhǎng)三角地區(qū)市場(chǎng)略有降溫，受限于供應(yīng)增長(zhǎng)乏力，熱點(diǎn)城市杭州、寧波、徐州等成交高位回落，僅限于上海供求明顯放量，熱銷盤頻頻開盤即磬。

粵港澳大灣區(qū)因疫情反復(fù)市場(chǎng)階段性遇冷，核心城市廣州、深圳以及衛(wèi)星城市佛山成交均拐頭向下，東莞成交雖低位提升，但較年內(nèi)高點(diǎn)仍存在較大差距。

中西部地區(qū)市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，武漢、長(zhǎng)沙等成交持續(xù)高位運(yùn)行，重慶更是創(chuàng)近年來單月新高。

2021年已過半，展望7月，房企供貨節(jié)奏或?qū)⒂兴啪?，屆時(shí)供應(yīng)或?qū)⒚黠@回落，成交也將緩步下行。各城市、各區(qū)域市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化，各項(xiàng)目成交去化仍將冷熱不均，一、二手價(jià)格倒掛以及有學(xué)區(qū)資源加持的熱銷盤或?qū)㈩l現(xiàn)“萬人搖”，交通出行不便、生活配套仍有留白的滯銷盤導(dǎo)客或?qū)?yán)重依賴于渠道分銷，傭金比例的高低將在很大程度上決定成交流速。