2021年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)了去年底的運(yùn)行態(tài)勢(shì)，商品房銷售規(guī)模大幅增加，重點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度不減，中央和地方密集出臺(tái)調(diào)控政策以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，中央調(diào)控邏輯進(jìn)一步向供給端側(cè)重，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強(qiáng)化，地方加快建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制、針對(duì)二手房市場(chǎng)調(diào)控的力度亦在不斷加強(qiáng)，部分城市調(diào)控效果已現(xiàn)。下半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策環(huán)境仍偏緊，高基數(shù)下，全國(guó)商品房銷售規(guī)模預(yù)計(jì)將同比高位回落，但全年仍有望創(chuàng)新高。高規(guī)模的市場(chǎng)需求下，企業(yè)仍需聚集各項(xiàng)有力資源做大規(guī)模，把握“兩集中”下的投資機(jī)會(huì)以及營(yíng)銷節(jié)奏。

2021年上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)總結(jié)

▍價(jià)格水平：上半年百城新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲1.70%，漲幅較去年同期擴(kuò)大

圖：2015年6月至2021年6月百城新建住宅均價(jià)及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

百城新建住宅市場(chǎng)整體較為平穩(wěn)，價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期有所擴(kuò)大，但漲幅仍處近年同期較低水平。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2021年6月，百城新建住宅均價(jià)16063元/平方米，同比上漲3.89%，漲幅較上月收窄0.19個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.36%，漲幅連續(xù)48個(gè)月在0.6%以內(nèi)，整體維持在低位區(qū)間。累計(jì)來(lái)看，2021上半年百城新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期擴(kuò)大0.43個(gè)百分點(diǎn)至1.70%。

圖：2020年至2021年上半年

各城市群新建住宅均價(jià)環(huán)比漲跌幅

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

分梯隊(duì)來(lái)看，一線城市價(jià)格累計(jì)上漲1.76%，較去年同期收窄，但漲幅仍居各梯隊(duì)城市首位；二線城市價(jià)格累計(jì)上漲1.63%，部分熱點(diǎn)城市表現(xiàn)活躍；三四線代表城市上半年累計(jì)漲幅同比擴(kuò)大，超八成城市新房?jī)r(jià)格累計(jì)上漲，市場(chǎng)有所升溫。分城市群來(lái)看，長(zhǎng)三角區(qū)域政策效果不斷顯現(xiàn)，寧波、常州等城市市場(chǎng)有所降溫；珠三角房?jī)r(jià)領(lǐng)漲各城市群，上半年累計(jì)上漲3.16%，較去年同期擴(kuò)大2.70個(gè)百分點(diǎn)，廣州、東莞、佛山等城市累計(jì)漲幅居百城前列；京津冀與山東半島累計(jì)均由跌轉(zhuǎn)漲，部分城市新房市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)

百城二手住宅價(jià)格方面，根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)，2021年上半年百城二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲2.56%，漲幅較去年同期擴(kuò)大0.84個(gè)百分點(diǎn)。6月，百城二手住宅均價(jià)為15888元/平方米，同比上漲3.84%，漲幅較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.49%，漲幅較上月收窄0.01個(gè)百分點(diǎn)，二手住宅市場(chǎng)熱度較高，房?jī)r(jià)整體呈平穩(wěn)趨升態(tài)勢(shì)。

▍成交規(guī)模：重點(diǎn)城市商品住宅成交面積達(dá)近五年最高水平，長(zhǎng)三角地區(qū)貢獻(xiàn)度高

2021年1-5月，全國(guó)商品房銷售面積為6.6億平方米，為歷史同期最高水平，同比增長(zhǎng)36.3%；商品房銷售額為7.1萬(wàn)億元，亦為歷史同期最高水平，同比增長(zhǎng)52.4%。

圖：2018-2021年6月

50個(gè)代表城市商品住宅月度成交面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

上半年重點(diǎn)城市商品住宅成交保持一定活躍度，整體規(guī)模達(dá)近五年同期最高水平，居歷史同期次高位。據(jù)中指數(shù)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，50個(gè)代表城市商品住宅月均成交面積約3580萬(wàn)平方米，達(dá)近五年最高，在歷史同期中僅低于2016年上半年，在去年同期低基數(shù)影響下，同比增長(zhǎng)40.8%，與2019年同期相比，增幅在兩成以上。

表：50城整體及長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)代表城市

2021年上半年商品住宅成交面積增幅對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

（長(zhǎng)三角地區(qū)代表城市共15個(gè)，包括上海、杭州、南京、蘇州、無(wú)錫、溫州、合肥、南通、揚(yáng)州、蕪湖、徐州、紹興、宿州、鎮(zhèn)江、淮安；珠三角地區(qū)代表城市共7個(gè)，包括廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山、肇慶。）

分區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)整體熱度較高，市場(chǎng)規(guī)模維持高位。據(jù)中指數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2021年上半年，長(zhǎng)三角地區(qū)代表城市延續(xù)去年下半年市場(chǎng)趨勢(shì)，商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)57%，較2019年上半年增長(zhǎng)54%，均明顯高于50城整體水平，拉動(dòng)50城整體成交規(guī)模上行；從絕對(duì)規(guī)模來(lái)看，長(zhǎng)三角地區(qū)代表城市成交規(guī)模突出，整體略低于2016年同期最高位。珠三角地區(qū)商品住宅成交面積同比增幅低于50城平均水平，上半年廣州、深圳等城市市場(chǎng)活躍度較高，商品住宅成交面積分別同比增長(zhǎng)89%和55%。

二手住宅方面，2020年1-5月，重點(diǎn)城市二手房住宅成交活躍。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1-5月，30個(gè)代表城市二手住宅月均成交面積約1768萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)74%，與2019年同期相比，增幅近四成。今年受“就地過(guò)年”政策影響，重點(diǎn)城市樓市淡季效應(yīng)明顯弱化，需求延續(xù)春節(jié)前熱度，短期市場(chǎng)情緒較高，熱點(diǎn)城市二手房置業(yè)需求積極釋放，1-5月30城二手住宅整體成交規(guī)模居歷史同期相對(duì)高位。

▍需求結(jié)構(gòu)：多數(shù)城市套總價(jià)均值和中位數(shù)繼續(xù)上漲，90-120平米占比普遍提升，90平米以下占比有所回落

基于套總價(jià)、結(jié)合成交量，我們將30個(gè)城市不同層次的樓盤(pán)分為三類：中低價(jià)位、中高價(jià)位、高價(jià)位，具體劃分方式為：首先根據(jù)套總價(jià)對(duì)所有新房樓盤(pán)進(jìn)行降序排列，成交量占前10%的屬于高價(jià)位樓盤(pán)，10%~40%屬于中高價(jià)位樓盤(pán)，后60%屬于中低價(jià)位樓盤(pán)。

圖：2021年上半年30個(gè)城市樓盤(pán)

套總價(jià)均值、中位數(shù)和各價(jià)位門(mén)檻情況（萬(wàn)元）

注：不同城市樓盤(pán)成交數(shù)據(jù)覆蓋區(qū)域不同。具體覆蓋區(qū)域和物業(yè)類型請(qǐng)參考CREIS中指數(shù)據(jù)詳細(xì)說(shuō)明，數(shù)據(jù)截至2021年5月

30個(gè)代表城市中多數(shù)城市套總價(jià)延續(xù)上漲趨勢(shì)，成都、寧波、南京、武漢等城市成交套總價(jià)均值及中位數(shù)漲幅較為突出，北京、上海、杭州、廈門(mén)等城市樓盤(pán)成交套總價(jià)均值與中位數(shù)均較2020年有所下跌。

一線城市中，上海受中心城區(qū)項(xiàng)目占比下滑影響，套總價(jià)結(jié)構(gòu)性回調(diào)，套總價(jià)均值和中位數(shù)較2020年分別下跌6.3%和6.4%；北京套總價(jià)均值和中位數(shù)均有所下跌，跌幅分別為5.2%、7.4%；廣州年初市場(chǎng)熱度高，房?jī)r(jià)漲幅明顯，樓盤(pán)成交套總價(jià)均值和中位數(shù)均有所上漲，漲幅分別為7.1%和5.8%。

二線城市中，廈門(mén)受上半年島外項(xiàng)目占比上升影響，套總價(jià)均值和中位數(shù)均出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回落，較2020年分別下降9.8%和6.6%，降幅在30個(gè)代表城市中最為顯著；而成都、寧波和武漢等地套總價(jià)均值與中位數(shù)漲幅均超過(guò)15%。

三線代表城市中，東部發(fā)達(dá)城市群內(nèi)三線城市套總價(jià)漲幅較為突出，其中紹興、東莞、佛山市場(chǎng)熱度較高，套總價(jià)均值均較2020年上漲10%以上。

圖：2021年上半年

30個(gè)代表城市各面積段住宅銷售套數(shù)占比

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

市場(chǎng)主流需求仍聚焦90-120平方米產(chǎn)品，多數(shù)城市該面積段成交套數(shù)占比提升。與2020年相比，30個(gè)代表城市中有13個(gè)城市90平方米以下成交套數(shù)占比有所提升，其中廈門(mén)、重慶和上海等城市剛需購(gòu)房比重上升明顯；17個(gè)城市90-120平方米住宅成交套數(shù)占比有所提升，長(zhǎng)三角熱點(diǎn)城市杭州、蘇州和蕪湖等城市剛改需求積極釋放；另有14個(gè)城市120-144平方米成交套數(shù)占比有所提升。

▍供求關(guān)系：上半年重點(diǎn)城市上市面積創(chuàng)歷史同期新高，帶動(dòng)需求積極釋放

全國(guó)房屋新開(kāi)工及房屋施工面積同比均有所增長(zhǎng)。2021年1-5月，全國(guó)房屋新開(kāi)工面積為7.4億平方米，同比增長(zhǎng)6.9%，4、5月單月新開(kāi)工面積同比均小幅下降。全國(guó)房屋施工面積為84.0億平方米，同比增長(zhǎng)10.1%。房屋竣工2.8億平方米，同比增長(zhǎng)為16.4%。

圖：2017年至2021年6月

20個(gè)代表城市商品住宅供應(yīng)面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

（20個(gè)代表城市包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、武漢、南京、蘇州、青島、合肥、重慶、天津、成都、沈陽(yáng)、鄭州、長(zhǎng)沙、福州、西安、長(zhǎng)春、溫州，下同）

房企緊抓時(shí)機(jī)積極推盤(pán)，上半年商品住宅新批上市面積創(chuàng)歷史同期新高。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，20個(gè)代表城市商品住宅月均新批上市面積約1765萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.3%，與2019年同期相比，增幅為8.9%，絕對(duì)規(guī)模刷新歷史同期記錄。

從銷供比來(lái)看，上半年重點(diǎn)城市成交活躍，短期市場(chǎng)供應(yīng)仍略顯不足。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，20個(gè)代表城市商品住宅供銷比為1.26，短期市場(chǎng)略顯供不應(yīng)求。北京、武漢、西安等城市上半年銷供比均在0.9~1.1之間，短期供需基本平衡；其余多數(shù)城市市場(chǎng)呈現(xiàn)短期供不應(yīng)求狀態(tài)，如上海、深圳、合肥、成都等城市，銷供比處于1.6~1.8之間，短期市場(chǎng)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)較為顯著。

短期庫(kù)存來(lái)看，重點(diǎn)城市庫(kù)存規(guī)模及去化時(shí)間均有所下行。2021年上半年，重點(diǎn)城市短期市場(chǎng)成交活躍，帶動(dòng)市場(chǎng)短期庫(kù)存規(guī)模有所下滑。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月底，20個(gè)代表城市商品住宅可售面積約20788萬(wàn)平方米，整體規(guī)模較2020年末下降8.9%左右，短期庫(kù)存去化時(shí)間較去年末縮短2.8個(gè)月至9.3個(gè)月，為2020年以來(lái)最低水平。

▍土地供求：300城住宅用地供需規(guī)模下降，樓面價(jià)創(chuàng)歷史新高

圖：2016-2021年二季度

全國(guó)300城各類用地和住宅用地成交面積同比變化

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指·地主

2021年上半年，受重點(diǎn)城市宅地供應(yīng)“兩集中”政策影響，全國(guó)300城住宅用地供供求規(guī)模均有所下降。根據(jù)中指·地主，上半年全國(guó)300城住宅用地推出5.0億平方米，同比下降9.5%；成交4.2億平方米，同比下降10.6%；成交出讓金2.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)13.4%。

圖：2016-2021年二季度

全國(guó)300城住宅用地成交樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指·地主

住宅用地成交樓面均價(jià)創(chuàng)歷史新高，溢價(jià)率保持高位。2021年上半年，全國(guó)300城住宅用地成交樓面均價(jià)為6170元/平方米，同比上漲26.7%；平均溢價(jià)率為17.5%，較去年同期提高1.3個(gè)百分點(diǎn)。優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量增多，土地市場(chǎng)升溫，仍是支撐樓面價(jià)大幅上漲、溢價(jià)率提升的重要因素。

分梯隊(duì)來(lái)看，一線城市住宅用地供求規(guī)模同比大幅增長(zhǎng)，二線和三四線宅地成交樓面價(jià)較去年同期漲幅明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，一線城市住宅用地成交2600萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.2%；二線城市住宅用地成交19476萬(wàn)平方米，同比下降6.1%；受供地“兩集中”政策影響，三四線住宅用地成交19563萬(wàn)平方米，同比下降17.9%。

價(jià)格方面，上半年，二線城市成交樓面均價(jià)同比上漲，一方面因無(wú)錫、重慶、杭州等熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)升溫，多宗地塊以上限價(jià)格成交，帶動(dòng)成交樓面均價(jià)上漲；另一方面受重點(diǎn)22城供地“兩集中”政策影響，東部部分城市如廈門(mén)、南京、寧波、杭州、蘇州、合肥等上半年宅地成交規(guī)模同比增幅均超過(guò)20%，帶動(dòng)二線城市整體樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。

表：2021年上半年長(zhǎng)三角和珠三角三四線

宅地推出規(guī)劃建筑面積TOP20城市（市本級(jí)）

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指·地主

值得關(guān)注的是，受“兩集中”供地影響，長(zhǎng)三角三四線城市土地市場(chǎng)升溫，而除長(zhǎng)三角外其他地區(qū)城市普遍采取錯(cuò)峰供地，放緩供地節(jié)奏，進(jìn)一步導(dǎo)致三四線成交樓面價(jià)上漲。上半年長(zhǎng)三角三四線城市整體供應(yīng)面積為6708萬(wàn)平方米，同比上升2.7%，但城市間分化明顯，常州和湖州供應(yīng)同比下滑71%和55%，而金華和嘉興供應(yīng)同比增長(zhǎng)336%和201%；京津冀、中西部、珠三角等區(qū)域多數(shù)三四線城市供應(yīng)縮量。究其原因，受22個(gè)重點(diǎn)城市二季度集中供地影響，除長(zhǎng)三角外其他區(qū)域重點(diǎn)城市周邊的三四線普遍放緩供地節(jié)奏，一方面，實(shí)現(xiàn)與22城錯(cuò)峰供地，避免與熱點(diǎn)城市同時(shí)段競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的土地流拍率上行；另一方面，部分市場(chǎng)處于調(diào)整期且土地存量充足的城市，放緩供地節(jié)奏，以期消化現(xiàn)有庫(kù)存，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

另外，上半年高價(jià)地成交數(shù)量大幅增加且主要集中在長(zhǎng)三角區(qū)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年全國(guó)共成交高價(jià)地超300宗，較2020年同期大幅增長(zhǎng)；其中，長(zhǎng)三角區(qū)域成交高價(jià)地占全國(guó)比例達(dá)到66%，杭州、南京、金華高價(jià)地成交宗數(shù)居前。

▍開(kāi)發(fā)投資：前5月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額高位增長(zhǎng)，建筑工程投資為主要拉動(dòng)項(xiàng)

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)較快。2021年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為5.4萬(wàn)億元，為歷史同期最高位，同比增長(zhǎng)18.3%。其中房地產(chǎn)建筑工程投資3.2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.7%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重為58.0%；土地購(gòu)置費(fèi)達(dá)1.7萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.4%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的比重為32.2%。

房企到位資金亦為歷史同期最高，定金及預(yù)收款同比增幅最大。2021年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金為8.1萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史同期新高，同比增長(zhǎng)29.9%。整體來(lái)看，2021年1-5月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)速度較快，房企到位資金同比繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資提供了較大資金支持。

 

2021年下半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)展望

▍經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境：預(yù)計(jì)房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍將繼續(xù)強(qiáng)化，調(diào)控政策環(huán)境偏緊

宏觀經(jīng)濟(jì)方面，2021年上半年我國(guó)經(jīng)濟(jì)在積極穩(wěn)健的宏觀調(diào)控政策驅(qū)動(dòng)下持續(xù)穩(wěn)定恢復(fù)，一季度GDP同比增長(zhǎng)18.3%，隨著全國(guó)系統(tǒng)性疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的扎實(shí)推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性持續(xù)顯現(xiàn)，政策驅(qū)動(dòng)、結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇、出口額擴(kuò)大等諸多因素共同作用下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

但國(guó)內(nèi)外環(huán)境依然復(fù)雜嚴(yán)峻，中央強(qiáng)調(diào)需防范外部沖擊，貨幣政策仍將靈活精準(zhǔn)、合理適度，保證經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間內(nèi)。預(yù)計(jì)下半年，貨幣供應(yīng)量增速仍將保持在相對(duì)高位，為經(jīng)濟(jì)恢復(fù)提供必要支持；同時(shí)為嚴(yán)防化解金融風(fēng)險(xiǎn)，中央仍將堅(jiān)守審慎性的房地產(chǎn)金融管理政策。

圖：2016年以來(lái)重點(diǎn)城市出臺(tái)房地產(chǎn)緊縮政策數(shù)量走勢(shì)

資料來(lái)源：中指研究院綜合整理

房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)控方面，近幾年中央的調(diào)控邏輯有所調(diào)整，2016年底開(kāi)始的調(diào)控整體以需求端引導(dǎo)為主，2019年以來(lái)，中央不斷完善供給端調(diào)控政策體系，供需兩端政策均不斷發(fā)力，2021年進(jìn)一步向供給端側(cè)重，明確要增加租賃住房供應(yīng)，增加重點(diǎn)城市土地供應(yīng)等，重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策出臺(tái)。同時(shí)，中央約談、督導(dǎo)多個(gè)城市，要求夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，切實(shí)提高政治站位，要求必要情況下采取針對(duì)性的調(diào)控政策措施，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

地方政府因城施策，高頻加碼樓市調(diào)控，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年月均出臺(tái)房地產(chǎn)緊縮政策明顯超過(guò)去兩年月均水平，30余熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控新政，累計(jì)調(diào)控次數(shù)超百次，調(diào)控更加頻繁，調(diào)控手段更加全面，嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)、建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制、增強(qiáng)二手房市場(chǎng)調(diào)控力度等內(nèi)容均有涉及。

展望下半年，中央將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變，供給端政策將持續(xù)完善和發(fā)力，同時(shí)，繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管力度，嚴(yán)查資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房信貸環(huán)境預(yù)計(jì)將持續(xù)收緊。地方層面，調(diào)控升級(jí)加碼的城市或?qū)⒗^續(xù)向熱點(diǎn)三四線城市蔓延，各城市或參考借鑒一二線城市有效的調(diào)控政策，不斷細(xì)化和完善當(dāng)?shù)卣{(diào)控“工具箱”；針對(duì)二手房市場(chǎng)熱度較高的城市，地方政府可能將加強(qiáng)二手房市場(chǎng)的調(diào)控力度，發(fā)布熱點(diǎn)片區(qū)的二手房成交參考價(jià)等，以穩(wěn)定市場(chǎng)情緒。另外，熱點(diǎn)城市“兩集中”供地規(guī)則或?qū)⒄{(diào)整，強(qiáng)化房地聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。

▍市場(chǎng)趨勢(shì)：全年銷售面積和銷售額有望創(chuàng)新高，價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)步上漲 

表：2021年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)預(yù)測(cè)結(jié)果

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院測(cè)算

預(yù)計(jì)下半年商品房銷售面積同比高位回落，全年有望創(chuàng)新高。當(dāng)前，熱點(diǎn)一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸顯效，深圳、廣州等城市市場(chǎng)已有所降溫，部分三四線城市調(diào)控政策亦在跟進(jìn)，預(yù)計(jì)政策效果將進(jìn)一步顯現(xiàn)。另外，隨著房地產(chǎn)金融監(jiān)管的持續(xù)強(qiáng)化，下半年新增貸款額度或?qū)⑹芟?，且部分城市房貸利率上行，整體信貸環(huán)境的收緊對(duì)購(gòu)房者置業(yè)節(jié)奏或?qū)a(chǎn)生一定拖累。2020年下半年全國(guó)商品房銷售面積首次突破10億平方米，高基數(shù)下，今年下半年預(yù)計(jì)難有新突破，整體將高位回落。在上半年高規(guī)模的支撐下，全年商品房銷售面積仍有望創(chuàng)歷史新高。

圖：2016年以來(lái)全國(guó)及各梯隊(duì)商品房銷售面積同比增速

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中指研究院綜合整理

分梯隊(duì)來(lái)看，下半年，一線城市調(diào)控政策將進(jìn)一步顯效，交易活躍度或有回落，但2020年及今年上半年一線城市住宅用地供應(yīng)力度加大，土地成交面積同比均明顯增長(zhǎng)，預(yù)示著后續(xù)新房供應(yīng)端仍有放量機(jī)會(huì)，全年成交面積有望保持正增長(zhǎng)。

調(diào)控政策進(jìn)一步顯效，二線和三四線城市預(yù)計(jì)將延續(xù)分化行情，三四線城市整體市場(chǎng)規(guī)模有望保持高位。針對(duì)二線城市，東部及部分中西部熱點(diǎn)城市受政策影響，市場(chǎng)情緒有所回歸，短期市場(chǎng)成交規(guī)模或有回落，但受益于城市旺盛的住房需求，下半年供應(yīng)端有望發(fā)力，對(duì)成交規(guī)模提供一定支撐。

三四線城市方面，今年1-4月，三四線城市商品房銷售面積占全國(guó)的比重超67%，占比較2020年全年進(jìn)一步提升，三四線城市未來(lái)市場(chǎng)的表現(xiàn)將直接影響著全國(guó)市場(chǎng)規(guī)模的走勢(shì)。當(dāng)前東部三四線城市市場(chǎng)情緒仍較高，特別是長(zhǎng)三角地區(qū)，短期政策存加碼預(yù)期，疊加去年下半年高基數(shù)影響，今年下半年商品房銷售面積或有回調(diào)，但全年成交規(guī)模仍有望實(shí)現(xiàn)小幅增長(zhǎng)，這部分城市市場(chǎng)規(guī)模較大，將對(duì)三四線城市整體市場(chǎng)形成有力支撐。另外，中西部、東北地區(qū)部分三四線城市市場(chǎng)尚未調(diào)整到位，全年成交面積預(yù)計(jì)將繼續(xù)下探。

圖：百城新建住宅、二手住宅均價(jià)

同比漲幅及300城住宅用地累計(jì)同比漲幅對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，中指研究院綜合整理

地價(jià)、二手房?jī)r(jià)格上漲帶動(dòng)新房?jī)r(jià)格短期仍將延續(xù)小幅上漲態(tài)勢(shì)。一方面，當(dāng)前百城二手房?jī)r(jià)格整體表現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，二手房?jī)r(jià)格上漲，亦可反映當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒仍處高位，對(duì)新房?jī)r(jià)格形成支撐；另一方面，今年以來(lái)住宅用地成交樓面價(jià)上漲較大，地價(jià)持續(xù)上漲對(duì)房?jī)r(jià)亦形成一定帶動(dòng)，綜合來(lái)看，下半年新房?jī)r(jià)格或?qū)⒀永m(xù)小幅上漲態(tài)勢(shì)。另外，價(jià)格相對(duì)較高的一二線以及東部三四線城市等優(yōu)勢(shì)區(qū)域成交量占比或?qū)⒗^續(xù)提升，改善型住房成交規(guī)模增加，帶動(dòng)全國(guó)房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)性上漲。預(yù)計(jì)全年商品房銷售均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲6%左右，漲幅較上半年有所收窄。

新開(kāi)工方面，受重點(diǎn)城市“兩集中”供地影響，今年上半年全國(guó)住宅用地和商辦用地成交面積同比下降，土地市場(chǎng)規(guī)模的縮減將進(jìn)一步拖累全年新開(kāi)工速度。但從絕對(duì)量上看，2020年全國(guó)（中指監(jiān)測(cè)的2300多個(gè)城市）商品住宅和商辦用地成交面積接近30億平方米，下半年成交超17億平方米，今年1-5月土地已成交超7.5億平方米，高規(guī)模的土地成交仍對(duì)新開(kāi)工規(guī)模帶來(lái)支撐，2021年全國(guó)房屋新開(kāi)工面積仍有望維持高位。

投資方面，2021年，大規(guī)模在建項(xiàng)目仍將深化施工進(jìn)度，加快推進(jìn)竣工周期，加速資金結(jié)轉(zhuǎn)，疊加新開(kāi)工仍維持高位，建筑工程投資仍將是2021年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的關(guān)鍵支撐，租賃住房的建設(shè)也將對(duì)全年開(kāi)發(fā)投資額起到拉動(dòng)作用。土地購(gòu)置費(fèi)作為開(kāi)發(fā)投資額的重要組成部分，2021年在重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策影響下，增速存在收窄壓力，其對(duì)整體開(kāi)發(fā)投資額的支撐作用將有所減弱。整體看，2021年開(kāi)發(fā)投資額增速或?qū)⒕S持中高位水平。

2021年品牌房企經(jīng)營(yíng)策略分析

表：2021年1-6月房企各陣營(yíng)數(shù)量及銷售額均值情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

各陣營(yíng)房企銷售業(yè)績(jī)同比大幅增長(zhǎng)，千億房企達(dá)19家。2021年1-6月，受去年同期低基數(shù)影響，各陣營(yíng)房企銷售業(yè)績(jī)同比均大幅增長(zhǎng)。其中，3000億以上超級(jí)陣營(yíng)共4家，銷售額增長(zhǎng)率均值為32.1%。第一陣營(yíng)（1000-3000億）共15家，銷售額增長(zhǎng)率均值為43.9%。第二陣營(yíng)（500-1000億）有23家企業(yè)，銷售額增長(zhǎng)率均值為35.2%。

圖：代表企業(yè)2021年1-6月銷售目標(biāo)完成率情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)

代表房企2021年1-6月銷售目標(biāo)平均完成率接近50%。2021年1-6月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企年度平均銷售目標(biāo)完成率接近50%，較去年同期明顯提高。具體來(lái)看，招商蛇口、華潤(rùn)、雅居樂(lè)、融創(chuàng)等企業(yè)，積極營(yíng)銷搶收回款，業(yè)績(jī)目標(biāo)完成率超50%；恒大、世茂、龍湖等企業(yè)目標(biāo)完成率緊隨其后。預(yù)計(jì)下半年，企業(yè)供貨力度將會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)定，“促銷售、搶回款”仍將是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重點(diǎn)。

圖：2016年至2021年6月代表企業(yè)拿地面積和金額情況

注：代表企業(yè)包括：萬(wàn)科、保利、中海、恒大、碧桂園、華潤(rùn)、世茂、綠城、融創(chuàng)、龍湖、金地、富力、雅居樂(lè)、遠(yuǎn)洋、新城、建業(yè)、招商蛇口、首創(chuàng)、合景泰富、越秀

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指·地主

受重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策影響，品牌房企拿地面積同比有所下降。2021年上半年，20家品牌房企累計(jì)拿地11103萬(wàn)平方米，同比下降21.8%；累計(jì)拿地金額9571億元，同比增長(zhǎng)18.0%。另外，代表房企招拍掛權(quán)益金額占比較去年同期有所下降，合作拿地力度增強(qiáng)。

融資方面，債券融資規(guī)模同比下降，境內(nèi)信用債融資成本有所提升。上半年房企海外債和信用債融資金額為4873億元，同比減少10.6%。其中，海外債融資1948億元，同比下降18.6%；信用債融資2925億元，同比減少4.4%。企業(yè)融資成本分化明顯，境內(nèi)融資成本小幅上升。上半年，房企發(fā)行信用債的平均利率為4.7%，較去年同期提升0.3個(gè)百分點(diǎn)；發(fā)行海外債的平均利率為7.0%，較去年同期下降1.1個(gè)百分點(diǎn)。

整體來(lái)看，2021年以來(lái)房企把握市場(chǎng)需求釋放節(jié)奏，創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷模式，加大線上線下?tīng)I(yíng)銷力度，銷售業(yè)績(jī)同比有所增長(zhǎng)，銷售目標(biāo)完成率較去年同期明顯提高。受重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策影響，品牌房企拿地面積同比有所下降，拿地金額同比有所增加。在中央強(qiáng)調(diào)實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的背景下，房地產(chǎn)金融監(jiān)管依舊從嚴(yán)，融資規(guī)模有所下降。

展望下半年，面對(duì)土地供應(yīng)“兩集中”、全年市場(chǎng)銷售規(guī)模處高位等因素，品牌房企仍需集聚各項(xiàng)有利資源做大規(guī)模，在保證資本結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化的基礎(chǔ)上，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，深化區(qū)域與城市深耕，樹(shù)立城市典范項(xiàng)目，提升城市話語(yǔ)權(quán)；強(qiáng)化市場(chǎng)周期研判，順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展調(diào)整營(yíng)銷節(jié)奏，并沉淀客戶需求數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)拓客營(yíng)銷；同時(shí)，強(qiáng)化客群研究，順應(yīng)人口變化趨勢(shì)打造產(chǎn)品IP；提升公司經(jīng)營(yíng)管理水平，在管理紅利時(shí)代，實(shí)現(xiàn)企業(yè)持續(xù)穩(wěn)定、有質(zhì)量的發(fā)展。