一年過(guò)半，在集中供地推動(dòng)下，全國(guó)熱點(diǎn)城市土地出讓金數(shù)據(jù)亮眼。中指研究院統(tǒng)計(jì)顯示，300個(gè)城市土地出讓金總額達(dá)2.55萬(wàn)億元，同比上漲12.4%，其中，杭州土地出讓金超過(guò)2000億元，集中供地就為其貢獻(xiàn)了千億元。與此同時(shí)，上海、北京、南京和廣州上半年土地出讓金也超千億元。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，集中供地并沒(méi)有使土地市場(chǎng)降溫，成交樓面價(jià)仍處歷史高位。在土地出讓金排名TOP20的城市中，重慶、徐州、鹽城、西安溢價(jià)率均超過(guò)40%，土地市場(chǎng)相對(duì)較熱。而下半年，隨著土拍規(guī)則愈加公平，競(jìng)拍熱度存在回調(diào)的可能性。
杭州賣地超2000億，北上廣寧賣地超千億
今年上半年，全國(guó)土地出讓金繼續(xù)走高。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額達(dá)2.55萬(wàn)億元，同比上漲12.4%。分城市來(lái)看，杭州上半年各類用地收金突破2000億元，連續(xù)4年居年中榜首，此外，上海、北京、南京和廣州4城均突破1000億元，位列榜單第2-5名。
據(jù)中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛介紹，在土地出讓金排名TOP20的城市中，重慶、徐州、鹽城、西安溢價(jià)率均超過(guò)40%，土地市場(chǎng)相對(duì)較熱，另外有金華、佛山、紹興、溫州等城市同樣受關(guān)注程度較高。
今年土地市場(chǎng)最受關(guān)注的是，2月份自然資源部發(fā)布了重點(diǎn)城市供地兩集中政策。今年上半年，在試點(diǎn)集中供地的22城中，土地總成交金額超過(guò)萬(wàn)億元。同樣是杭州以1178億元總成交金額居于首位，北京、南京、廣州、武漢、上海、重慶土地總成交金額均超500億元。
值得關(guān)注的是，在熱點(diǎn)城市集中賣地過(guò)程中，吸引了眾多大型房企的注意力，相比之下，22城以外的城市土拍競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)降低，在一定程度上，更有利于中小房企的拿地。
從上半年來(lái)看，重慶、杭州及長(zhǎng)沙的土地最受歡迎，位列代表房企拿地城市面積前三。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，50家典型房企拿地面積TOP10城市中，重慶累計(jì)拿地面積位列第一，杭州和長(zhǎng)沙占據(jù)第2、3名。溫州、佛山作為非集中供地城市入榜，分別位列第5、10名，其中佛山為TOP10城市中唯一三四線城市，反映出該城市頗受房企關(guān)注。
近六成百?gòu)?qiáng)房企新增貨值同比正增長(zhǎng)
今年以來(lái)，房企更加熱衷合作拿地。據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，TOP100企業(yè)拿地總額約1.65萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)4.6%，TOP100企業(yè)招拍掛權(quán)益拿地總額占全國(guó)300城土地出讓金的比例為55.9%，較1-5月有所下降。
通過(guò)掛權(quán)益拿地總額下降可以看出，房企間合作拿地的力度有所增強(qiáng)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這也是出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考慮，房企通過(guò)與合作方之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享，能夠在一定程度上減低資金壓力。
隨著市場(chǎng)銷售競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企更加集中在需求較為旺盛的一二線城市和核心城市群拿地，其中，房企在多城齊發(fā)力的情況仍很明顯。比如，招商蛇口、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地及融創(chuàng)中國(guó)均出現(xiàn)在3個(gè)以上城市的上半年拿地總額TOP10企業(yè)榜單中。
從房企今年上半年的新增貨值來(lái)看,收獲頗豐。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年近六成百?gòu)?qiáng)房企新增貨值同比正增長(zhǎng)，一方面是集中供地帶動(dòng)的結(jié)果；另一方面是隨著房企“三道紅線”的不斷優(yōu)化與改善，整體補(bǔ)倉(cāng)較為積極。
另?yè)?jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年上半年三家房企新增貨值超過(guò)2000億元。其中，保利發(fā)展、萬(wàn)科及碧桂園新增貨值分別達(dá)到2510.3億元、2466.0億元及2169.4億元。
值得關(guān)注的是，碧桂園4月、5月于集中供地中鮮少露面，6月卻收獲頗豐，僅上海一城便摘得嘉定、寶山、閔行各一宗地塊，耗資94.13億元。不能不說(shuō)是出于補(bǔ)貨的目的。對(duì)此，億翰智庫(kù)分析人士認(rèn)為，由于上海土拍規(guī)則設(shè)定較為完善，溢價(jià)率保持低位，是在公開市場(chǎng)拿地的較好時(shí)機(jī)，碧桂園所獲三宗地塊溢價(jià)率均未超過(guò)10%。
業(yè)內(nèi)人士：土地競(jìng)拍熱度或回調(diào)
在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，上半年集中供地對(duì)土地市場(chǎng)的影響較大，包括土地出讓規(guī)則以及房企布局。其中，區(qū)域深耕房企優(yōu)勢(shì)較大，如濱江、綠城、首開、越秀在各自深耕區(qū)域拿地不減。
從集中供地城市的競(jìng)拍規(guī)則來(lái)看，除了限價(jià)、競(jìng)配建、競(jìng)自持、搖號(hào)四種主要限制方式之外，南昌、東莞、蘇州、無(wú)錫等城市出臺(tái)相關(guān)政策，以封堵房企“馬甲”公司拿地行為。而此前房企依靠“馬甲”公司增加拿地概率，增加了圍標(biāo)串標(biāo)的可能性，擾亂了公平競(jìng)拍的原則。
對(duì)于首輪集中供地，張曉飛認(rèn)為，穩(wěn)地價(jià)的初衷基本沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。首批次集中供地供應(yīng)量仍然偏少，多數(shù)城市出現(xiàn)僧多粥少現(xiàn)象，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱度遠(yuǎn)超預(yù)期。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，集中供地并沒(méi)有使土地市場(chǎng)降溫。從平均溢價(jià)率看，較高者為重慶、深圳、廈門、杭州都在20%-30%之間。比較平穩(wěn)的是北京等城市。
在集中供地的影響下，張曉飛表示，今年上半年，300個(gè)城市土地成交樓面均價(jià)明顯上漲，住宅用地平均樓面價(jià)6201元/平方米，同比上漲27.4%，6月份的成交樓面均價(jià)6077元/平方米，處在歷史高位。
對(duì)于下半年的市場(chǎng)，億翰智庫(kù)分析人士認(rèn)為，目前二輪、三輪集中供地?zé)o法對(duì)當(dāng)年業(yè)績(jī)形成有效支撐，而疊加土拍規(guī)則的精細(xì)化，土地市場(chǎng)愈加公平，競(jìng)拍熱度存在回調(diào)的可能性。
而在克而瑞分析人士看來(lái)，下半年土地市場(chǎng)仍是“穩(wěn)”字當(dāng)頭，城市熱度趨平將成為主流現(xiàn)象。
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