在智慧地產(chǎn)這盤復(fù)雜的棋局面前，不同企業(yè)章法不同。

近年來，在“房住不炒”、“三道紅線”等政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)駛?cè)氚l(fā)展深水區(qū)，高速增長的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。

隨著集中度和行業(yè)格局的不斷優(yōu)化，優(yōu)勝劣汰競爭愈發(fā)激烈，開發(fā)商亟需在存量市場尋求第二增長曲線和新的利潤增長點(diǎn)?；诖?，房地產(chǎn)企業(yè)競相加快轉(zhuǎn)型升級(jí)的步伐。

其中，智慧地產(chǎn)、智慧社區(qū)、智慧物業(yè)成為房企競逐的新方向。從2015年部分項(xiàng)目試水智慧社區(qū)，到2018年拉開智慧地產(chǎn)的大幕，再到2020年疫情的催化，短短幾年時(shí)間，地產(chǎn)與數(shù)字化、智慧科技的結(jié)合，成了房地產(chǎn)行業(yè)最火熱的話題之一。

在智慧地產(chǎn)這盤復(fù)雜的棋局面前，不同企業(yè)章法不同。有的專注于智慧園區(qū)、智慧公寓，有的深耕于智慧產(chǎn)城、智慧人居，有的則構(gòu)建了一套制造業(yè)的經(jīng)營底層邏輯，在房企拼殺的地產(chǎn)數(shù)字化跑道中撕開了一道口子。

首發(fā)陣營未成趨勢(shì)

準(zhǔn)確來講，智慧產(chǎn)業(yè)應(yīng)該算一個(gè)新鮮事物，僅有五六年的發(fā)展時(shí)間。

2016年3月，在中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的 “十三五”規(guī)劃綱要中，明確提出要“充分運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)和大數(shù)據(jù)，建設(shè)一批新型示范性智慧城市”。此后國家頂層設(shè)計(jì)層面亦明確提出加快推進(jìn)新型智慧城市建設(shè)。在中央政策指引下，陜西、河北、江蘇等多個(gè)省市紛紛出臺(tái)了智慧城市發(fā)展的相關(guān)政策。“智慧+”逐漸成為行業(yè)發(fā)展風(fēng)口。

但直到2018年，一批全國布局的房地產(chǎn)開發(fā)商才開啟了風(fēng)向標(biāo)意義的地產(chǎn)+服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)+社區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，地產(chǎn)與數(shù)字化、科技結(jié)合的打法才開始推廣開來。

碧桂園、萬科、龍湖等龍頭房企成為數(shù)字化的首發(fā)陣營，開發(fā)商的定位也開始搖身變?yōu)樯罘?wù)提供商、美好生活服務(wù)商等。與其他房企不同，美的置業(yè)定位為智慧地產(chǎn)制造商，自帶的“制造業(yè)”基因，使其對(duì)數(shù)字化的認(rèn)知更為深入、敏銳，因此成為最早一批啟動(dòng)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的房企。

據(jù)美的置業(yè)介紹，為支撐千億后的競爭發(fā)展，提升公司深化治理的能力，滿足多業(yè)態(tài)經(jīng)營的企業(yè)數(shù)字化服務(wù)能力，美的置業(yè)于2018年開啟了第一階段的數(shù)字化轉(zhuǎn)型建設(shè)，內(nèi)部取名叫“磐石”，寓意支撐企業(yè)在數(shù)字化時(shí)代的不斷發(fā)展和進(jìn)化。

這一階段藍(lán)圖以“一體兩翼”業(yè)務(wù)戰(zhàn)略為指引，業(yè)務(wù)洞察為基礎(chǔ)，精益運(yùn)營為導(dǎo)向，以企業(yè)級(jí)流程框架為骨架，端到端打通、提升全流程和全要素運(yùn)作效率為目的。

以線上線下一體化、銷售生產(chǎn)一體化、業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)一體化、業(yè)務(wù)技術(shù)一體化“四個(gè)一體化”為主線循序漸進(jìn)的推進(jìn)，形成了數(shù)字化財(cái)務(wù)、生產(chǎn)和服務(wù)、營銷能力以及數(shù)字技術(shù)平臺(tái)服務(wù)業(yè)務(wù)的核心能力。

盡管像以美的置業(yè)、萬科等為代表的房企已經(jīng)將目光投到地產(chǎn)+數(shù)字化的變革之中，但行業(yè)并未形成大的趨勢(shì)。明源地產(chǎn)研究院主編、存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)表示，以前房企并不太重視數(shù)字化。他舉例表示，以前很多租金達(dá)到百萬甚至千萬的寫字樓還在用Excel表管理、記錄租戶信息，效率十分低下。

艾振強(qiáng)分析稱，開發(fā)商之所以不重視數(shù)字化，就是因?yàn)樵瓉矸康禺a(chǎn)行業(yè)‘躺著’就能賺錢，開發(fā)商沒有動(dòng)力去做創(chuàng)新轉(zhuǎn)型。

數(shù)字化體系初現(xiàn)

然而，疫情改變了這種現(xiàn)狀。

在需求端，消費(fèi)者對(duì)于綠色、科技、智慧產(chǎn)品的需求迅速提高。在供應(yīng)端，很多房企發(fā)現(xiàn)疫情爆發(fā)后，售樓處關(guān)閉導(dǎo)致銷售停滯，卻無能為力。供需兩端的夾擊下，數(shù)智化的浪潮以摧枯拉朽之勢(shì)席卷房地產(chǎn)行業(yè)。

據(jù)多位專家介紹，目前TOP50的房企均已投身地產(chǎn)數(shù)智化的變革中。艾振強(qiáng)介紹，地產(chǎn)數(shù)智化快速發(fā)展的一個(gè)明顯特征就是CIO級(jí)別的變化。在90年代，CIO就是電腦管理員的角色，很多企業(yè)設(shè)置了CIO職位，但級(jí)別不是很高。然而從去年開始，很多企業(yè)的CIO都是由副總裁級(jí)別的高層來擔(dān)任。

前碧桂園數(shù)管中心科創(chuàng)部副總經(jīng)理（數(shù)字化規(guī)劃與管理版塊負(fù)責(zé)人）曹紅波則從企業(yè)的投入情況表明了企業(yè)對(duì)地產(chǎn)數(shù)智化的重視。“大部分TOP20以上的房企在數(shù)智化領(lǐng)域的年投入均超過1億元。有的企業(yè)年投入甚至達(dá)到20億元。”

而美的置業(yè)的投入并不亞于TOP20的房企。為確保規(guī)劃的精準(zhǔn)落地，美的置業(yè)2年時(shí)間投入了5億元。

盡管房企在地產(chǎn)數(shù)智化中投入了極大熱情，但在曹洪波看來，各家房企對(duì)于數(shù)字化的認(rèn)知以及推進(jìn)策略，仍處于不同階段。大部分房企目前還處于形式階段，少部分企業(yè)能意識(shí)到數(shù)字化實(shí)際上是一個(gè)工具、一種手段，它需要融入到業(yè)務(wù)的方方面面。“將數(shù)字化和業(yè)務(wù)以及經(jīng)營管理融合在一起的探索、轉(zhuǎn)型才能產(chǎn)生價(jià)值，也是地產(chǎn)數(shù)字化的真正意義所在。”

在少數(shù)能夠?qū)I(yè)務(wù)充分融入業(yè)務(wù)中的房企里，萬科、龍湖等選擇從打造城市“大腦”的方向切入，而碧桂園、美的置業(yè)則將目光投向了裝配式建筑，像制造業(yè)一樣做產(chǎn)品、造房子。而制造業(yè)的特征是標(biāo)準(zhǔn)化，容易嵌入供應(yīng)鏈、數(shù)字化管理。

在“碳中和”背景下，裝配式建筑優(yōu)勢(shì)盡顯：節(jié)能減排；在保證質(zhì)量前提下，工期可控；大大減少施工現(xiàn)場用工需求。裝配式建筑就像“搭積木”一樣實(shí)現(xiàn)房屋環(huán)保裝修，美的旗下睿住樣板間工程一間90平方米的三房從毛坯到拎包入住僅需25天。碧桂園通過SSGF工業(yè)化建造體系，實(shí)現(xiàn)全專業(yè)的全穿插施工，從而使主體封頂后120天達(dá)到精裝交付條件，可以實(shí)現(xiàn)建造速度比傳統(tǒng)的工期快8-10個(gè)月。

在打造外部優(yōu)勢(shì)之余，在內(nèi)部營銷端數(shù)字化的改革同樣如火如荼。據(jù)統(tǒng)計(jì)，top50房企均已建立起成本控制體系以及線上平臺(tái)系統(tǒng)。據(jù)了解，在營銷數(shù)字化轉(zhuǎn)型中，根據(jù)規(guī)模房企披露信息，碧桂園和金科等房企在2020年借助數(shù)字化渠道，使得推廣及宣傳費(fèi)用同比降幅都達(dá)到了30%左右，帶動(dòng)整體營銷費(fèi)用減少，營銷費(fèi)率降低。而2020年美的置業(yè)通過嚴(yán)格的成本適配，將建安成本降低了2.6億元；截至2021年6月，美的置業(yè)云累計(jì)突破600億元線上引流業(yè)績。

此外，企業(yè)業(yè)財(cái)集成自動(dòng)化率達(dá)到95%，助力管理提效達(dá)到50%以上。在成本方面，管理費(fèi)率下降2.3個(gè)百分點(diǎn)，銷售費(fèi)率下降2.0個(gè)百分點(diǎn)。

美的置業(yè)集團(tuán)總裁助理、營銷管理中心總經(jīng)理邱海源曾在公開場合表示，美的置業(yè)有自主研發(fā)智慧家居和智慧社區(qū)系統(tǒng)智能化的自研體系，智慧家居全產(chǎn)業(yè)鏈和復(fù)合型服務(wù)能力，這也是公司的優(yōu)勢(shì)所在。

而2020年起，美的置業(yè)所有新拿地項(xiàng)目還將配置AI智慧社區(qū)和維G健康社區(qū)功能（指將療愈理論系統(tǒng)應(yīng)用于居住社區(qū)中，包括八大健康場景：悅動(dòng)環(huán)、解碼營地、自然劇場、泡泡學(xué)堂、夜間花園、降糖花園、淘樂園、四季花園）。

如今，美的置業(yè)智慧家居經(jīng)過多次迭代，已達(dá)到4.0版本，智慧社區(qū)也更新迭代至3.0版本。

末端無感 痛點(diǎn)待解

如今，地產(chǎn)數(shù)智化如火如荼，但其中的痛點(diǎn)仍不容忽視。

包括美的置業(yè)、萬科、碧桂園在內(nèi)的所有進(jìn)行地產(chǎn)數(shù)智化創(chuàng)新的企業(yè)面臨的一大痛點(diǎn)十分明顯，也更為難解，即用戶無感。

曹紅波表示，經(jīng)過幾年的發(fā)展，企業(yè)對(duì)內(nèi)降成本已經(jīng)初顯成效，也是絕大多數(shù)企業(yè)推行數(shù)字化的基本訴求。但是，對(duì)外吸引客戶的全周期客戶經(jīng)營卻才剛起步。

“當(dāng)前的數(shù)智化投入主要在降本增效上，全面業(yè)務(wù)的線上化正開始大力推進(jìn)，對(duì)于用戶體驗(yàn)以及服務(wù)的提升因?yàn)椋ㄌ幱冢╂湕l的尾端，還未顯現(xiàn)出，跑得比較靠前的企業(yè)，消費(fèi)者端的體驗(yàn)升級(jí)也才剛開始。”

造成用戶無感的重要原因，億翰智庫將其歸為硬件堆疊、系統(tǒng)割裂、洞察缺乏三方面。具體而言，硬件堆疊指停留在簡單的單品智能時(shí)代，且產(chǎn)品來自不同品牌，產(chǎn)品之間各自為政，導(dǎo)致一個(gè)產(chǎn)品一個(gè)APP，增加用戶困擾。系統(tǒng)割裂指智能化場景局限于家庭內(nèi)部，無法實(shí)現(xiàn)家庭與社區(qū)的聯(lián)通，產(chǎn)生社區(qū)生活的智能化割裂，從而導(dǎo)致后期運(yùn)營維護(hù)難度加大。洞察缺乏則指在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，忽略與建筑的匹配度和用戶個(gè)性化及人性化的體驗(yàn)需求。

或許意識(shí)到欠缺，美的置業(yè)已開始在此業(yè)務(wù)上發(fā)力。例如，在美的薈公眾號(hào)上，業(yè)主從交付到入住可以享受一站式服務(wù)體驗(yàn)。

交付前，業(yè)主可通過美的薈公眾號(hào)了解到項(xiàng)目的月度進(jìn)度，掌握房屋建造整體節(jié)奏；交付階段，美的為業(yè)主提供線上預(yù)約渠道。提前預(yù)約可以更好地進(jìn)行分流，驗(yàn)房工程師實(shí)現(xiàn)一對(duì)一服務(wù)，保證住戶的交付驗(yàn)收。交付后，如果需對(duì)房屋進(jìn)行報(bào)施報(bào)修，業(yè)主也可通過公眾號(hào)進(jìn)行線上操作，從報(bào)修進(jìn)度到報(bào)修完成情況再到報(bào)修后的反饋，均可做到足不出門了然于胸。

盡管房企開始向著消費(fèi)者體驗(yàn)端探索，但對(duì)于消費(fèi)者而言，“生活真的便利了嗎？”仍是懸在開發(fā)商頭頂?shù)囊粋€(gè)大大的問號(hào)。房企進(jìn)行地產(chǎn)數(shù)智化的道路恐還任重道遠(yuǎn)。

價(jià)值運(yùn)營才是核心

在地產(chǎn)數(shù)智化的浪潮中，沒有人能夠阻擋這一趨勢(shì)的快速發(fā)展。只是，各房企如今尚處摸索試錯(cuò)階段，又該如何揚(yáng)長避短？

對(duì)此，曹紅兵提出了六點(diǎn)建議。

第一，企業(yè)“一把手”要主動(dòng)擁抱與理解數(shù)字化，而不僅僅是支持，要持續(xù)充分的了解數(shù)字化能給企業(yè)帶來的影響以及實(shí)施數(shù)字化的過程與難點(diǎn)，從上至下形成數(shù)字化意識(shí)與文化；

第二，要結(jié)合自身的情況，找到合適的數(shù)字化治理架構(gòu)，這是數(shù)字化成功的基礎(chǔ)與保障。具體包括找到數(shù)字化團(tuán)隊(duì)的規(guī)模形態(tài)以及與業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)協(xié)作融合的機(jī)制等（業(yè)務(wù)要充分投入到數(shù)字化建設(shè)中來），并組建相應(yīng)的數(shù)字化團(tuán)隊(duì)，特別找到具備企業(yè)戰(zhàn)略管理變革以及數(shù)字化規(guī)劃落地能力的數(shù)字化負(fù)責(zé)人；

第三，組織內(nèi)要有一個(gè)清晰堅(jiān)定的目標(biāo)與共識(shí)，并保持一定的戰(zhàn)略定力。數(shù)字化是一個(gè)長期復(fù)雜而且可能反復(fù)的過程，組織要有一個(gè)清晰的目標(biāo)，同時(shí)通過內(nèi)、外培訓(xùn)，業(yè)務(wù)+數(shù)字化梳理規(guī)劃等過程在組織內(nèi)部對(duì)業(yè)務(wù)+數(shù)字化的目標(biāo)、現(xiàn)狀以及舉措達(dá)成共識(shí)，這是避免企業(yè)對(duì)數(shù)字化建設(shè)反復(fù)的關(guān)鍵。

第四、Think Big Do Small，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)多、業(yè)務(wù)鏈條長、標(biāo)準(zhǔn)化程度低、生態(tài)成熟度低，因而需要在建設(shè)過程中充分重視架構(gòu)規(guī)劃與設(shè)計(jì)，而不能盲目的上項(xiàng)目，做好企業(yè)整體架構(gòu)以及解決方案的基礎(chǔ)上，再小步快跑，持續(xù)產(chǎn)生價(jià)值。這樣可以避免房企數(shù)智化“煙囪式”建設(shè)或是重復(fù)“造輪子”。

第五，重視能力平臺(tái)建設(shè)，數(shù)字化企業(yè)的組織能力將發(fā)生根本結(jié)構(gòu)性的變化，能力平臺(tái)是數(shù)字化建設(shè)的重點(diǎn)，將組織能力與數(shù)字化融合之后形成業(yè)務(wù)平臺(tái)，快速靈活地支撐各類業(yè)務(wù)活動(dòng)，要從一開始就重視數(shù)據(jù)的管理與治理，數(shù)據(jù)治理好了，一通百通。

第六，重視數(shù)字化價(jià)值運(yùn)營，數(shù)字化的終點(diǎn)不是系統(tǒng)上線，而已經(jīng)進(jìn)入到無限游戲階段，價(jià)值運(yùn)營才是整個(gè)數(shù)字化的重點(diǎn)與核心所在，聯(lián)合（業(yè)務(wù)+數(shù)字化）運(yùn)營團(tuán)隊(duì)將有利于共同完成業(yè)務(wù)目標(biāo)，推進(jìn)業(yè)務(wù)變革，放大數(shù)字化價(jià)值，形成數(shù)字化運(yùn)營體系與文化，并由此進(jìn)入到數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)及數(shù)字化建設(shè)的階段。

曹紅波表示，最近三年是地產(chǎn)信息化向數(shù)字化邁進(jìn)的啟動(dòng)關(guān)鍵時(shí)期，未來3-5年是業(yè)務(wù)數(shù)智化深度建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，業(yè)務(wù)及商業(yè)模式不斷創(chuàng)新涌現(xiàn)的一個(gè)階段，行業(yè)數(shù)智化平臺(tái)將會(huì)出現(xiàn)；而未來5-10年，數(shù)字化房企將逐步出現(xiàn)，行業(yè)級(jí)別的數(shù)智化平臺(tái)也將被行業(yè)普遍接受。