“現(xiàn)在是優(yōu)秀企業(yè)的盛世年華。”
年初，地產(chǎn)大佬孫宏斌一語(yǔ)驚人，為經(jīng)歷疫情暴擊的行業(yè)注入一針興奮劑。半年時(shí)間過(guò)去，地產(chǎn)行業(yè)濤聲滾滾，盛世年華似乎沒(méi)有出現(xiàn)。
碧桂園竭力護(hù)盤、萬(wàn)科股價(jià)滑鐵盧、恒大資金風(fēng)波不斷……地產(chǎn)大哥都在奮力奔跑、穿越迷霧之林，遑論債務(wù)纏身實(shí)力不強(qiáng)的腰部房企。今年，房企爆雷名單中又多了華夏幸福和藍(lán)光發(fā)展。
2021上半年，從融資、買地、到賣樓，房企賺錢的每個(gè)環(huán)節(jié)都被拷上枷鎖，“三道紅線”潛入房企融資的隱秘角落，集中供地將無(wú)力競(jìng)爭(zhēng)的房企擋在門外，滾燙的樓市也被信貸收緊澆上冰水。
在這樣的行業(yè)環(huán)境之下，房企想要多收三五斗，似乎已不再現(xiàn)實(shí)，雖然今年各地樓市開(kāi)局火熱，但逐月走低的成交量已經(jīng)讓部分城市的去化率下降，尤其步入五六月份以來(lái)，房企已經(jīng)明顯感受到市場(chǎng)末端情緒的變化。
最新數(shù)據(jù)顯示，在剛過(guò)去的6月份，碧桂園、恒大、萬(wàn)科分別實(shí)現(xiàn)723億元、712億元、650億元銷售額，同比分別下滑11%、6%、11%。保利地產(chǎn)同期銷售金額約501億元，同比減少27%，在Top10房企中跌幅最大。
種種跡象顯示，盡管月月有促銷、每天在賣房，樓市為房企輸血的動(dòng)能卻在悄然減弱。
年中搶收成績(jī)單失色
“現(xiàn)在房企內(nèi)卷太嚴(yán)重了。”在北京的灼灼烈日下，某規(guī)模房企人士無(wú)奈表示，不敢下班、假裝加班，在地產(chǎn)圈早已泛濫成災(zāi)，年中業(yè)績(jī)搶收時(shí)，這種焦灼與壓力更是如影隨形。但是，實(shí)際結(jié)果并不盡如人意。
克而瑞最近新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企6月全口徑銷售額14621億元，較2020年同期增幅僅為2%，比上月環(huán)比收窄17個(gè)百分點(diǎn)。其中，top10房企、top30房企、top50房企、top100房企銷售增速分別1%、-2%、-1%、2%。
“各大房企6月份推盤不少，業(yè)績(jī)表現(xiàn)卻并不十分亮眼，整體上漲態(tài)勢(shì)未變，但增速實(shí)際上出現(xiàn)放緩。”億翰智庫(kù)研究總監(jiān)于小雨表示。
具體來(lái)看，“碧恒萬(wàn)”分別實(shí)現(xiàn)723億元、712億元、650億元銷售額，同比分別下降11%、6%、11%；前6個(gè)月累計(jì)分別實(shí)現(xiàn)約4264元、3563億元、3518億元，同比增幅約為15%、2%、10%，在TOP10房企中增幅居于末尾。
融創(chuàng)在6月實(shí)現(xiàn)789.8億元銷售金額，成為單月銷售額最高的房企，同比45%的銷售增幅居TOP10之首。
相較而言，保利發(fā)展的表現(xiàn)則不盡如人意，6月僅實(shí)現(xiàn)銷售金額約501億元，同比大幅減少27%，成為Top10房企中跌幅最大的；并以前6個(gè)月給合計(jì)約2850億元的銷售額位居行業(yè)第5。
招商蛇口則以單月約36%的增速實(shí)現(xiàn)約443億元的銷售額，將6個(gè)月累計(jì)銷售額推高至1769.7億元，累計(jì)同比增幅達(dá)到60%，排名也從2020年的第10位進(jìn)步至第7位。
在TOP50房企中，6月銷售額增速處于高位之一的是建發(fā)房產(chǎn)，以同比約122%的增速實(shí)現(xiàn)了194.6億元，前6個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)933.7億元的銷售規(guī)模，同比增幅則達(dá)到178%，距千億只剩一步之遙，銷售排名也達(dá)到21位。
“百?gòu)?qiáng)房企間漲跌互現(xiàn)，部分開(kāi)發(fā)商單月銷售下滑嚴(yán)重，拖累整體數(shù)據(jù)增長(zhǎng)。”克而瑞證券分析師董浩表示。
實(shí)際上，房企6月業(yè)績(jī)表現(xiàn)欠佳，與樓市的整體走勢(shì)有關(guān)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，6月典型城市商品住宅成交熱度略有回落，30個(gè)監(jiān)測(cè)城市預(yù)計(jì)成交規(guī)模達(dá)2982萬(wàn)平方米，環(huán)比下降5%，較2019年同期增幅為9%。
二三線城市轉(zhuǎn)弱趨勢(shì)尤為明顯。CRIC監(jiān)測(cè)的26個(gè)城市中，6月預(yù)計(jì)整體成交2641萬(wàn)平方米，環(huán)比下降8%。杭州、佛山、寧波、常州等前期高熱城市在信貸收緊、調(diào)控加碼等壓力下，迎來(lái)階段性回調(diào)，成交表現(xiàn)大不如前。
龍頭房企激烈廝殺
為對(duì)沖業(yè)績(jī)壓力，房企今年可謂月月有活動(dòng)。據(jù)CRIC調(diào)研，廣西桂林、柳州、欽州等城市，開(kāi)發(fā)商已全面打響“價(jià)格戰(zhàn)”，力圖以價(jià)換量，折扣可達(dá)到7折甚至更低。在不同的市場(chǎng)區(qū)域，房企折扣也有明顯的分化。
奮力突圍的結(jié)果是，百?gòu)?qiáng)房企上半年整體銷售規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)全口徑銷售額共約70061億元，同比增長(zhǎng)38%；其中，top10房企、top30房企、top50房企、top100房企的銷售金額增速分別為27%、33%、35%、38%。
具體到企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，全口徑銷售規(guī)模在3000億元以上的房企數(shù)量從“碧萬(wàn)恒”的3家擴(kuò)充至4家，融創(chuàng)以3208億元位居第四位，同比漲幅達(dá)到了64%。同時(shí)，19家房企銷售額突破千億，較去年同期大幅增加。
“上半年不少房企快速調(diào)整了策略，積極通過(guò)多種營(yíng)銷動(dòng)作進(jìn)行搶收、加速回款。多重因素的作用下，房企上半年整體銷售業(yè)績(jī)也由此呈現(xiàn)走高態(tài)勢(shì)。”中指院研究事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水表示。
目前，房企TOP10陣營(yíng)已逐漸穩(wěn)定，“碧萬(wàn)恒融”穩(wěn)居龍頭之列，招商保利金地等央企重拾高光時(shí)刻；TOP20陣營(yíng)仍在劇烈廝殺，與去年上半年相比，綠城全口徑排名上升了7位，旭輝上升了4位。
龍頭房企的體量不斷膨脹，腰部甚至尾部房企的日子卻并不好過(guò)。一位TOP20房企華北區(qū)域人士告訴記者，公司業(yè)績(jī)壓力高企，集團(tuán)傳導(dǎo)至區(qū)域，區(qū)域下放到項(xiàng)目，在壓力最大的一線，深夜12點(diǎn)下班是常態(tài)。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)也顯示，截至6月末，遠(yuǎn)洋等企業(yè)目標(biāo)完成率不及40%，未來(lái)去化壓力較大。無(wú)論上半年表現(xiàn)如何，在融資環(huán)境趨緊、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的環(huán)境下，在下半年順利完成銷售業(yè)績(jī)才是更重要的。
億翰智庫(kù)表示，“流量和現(xiàn)金流對(duì)于企業(yè)發(fā)展具有較大作用，有流量的支撐，企業(yè)才可以期待現(xiàn)金流能夠保持暢通，進(jìn)而維持企業(yè)的存活和發(fā)展。”
拿地成為生死線
對(duì)當(dāng)今的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，拿到地、拿好地，正在變得空前重要。
今年，集中供地在全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市正式推行。一年分三次買地，徹底顛覆了房企及地產(chǎn)行業(yè)的慣有模式。曾經(jīng)，買地是在“涓涓細(xì)流”下精心挑選，行業(yè)巨變后，拿地變成對(duì)房企綜合實(shí)力的爆發(fā)性考驗(yàn)。
從目前結(jié)果來(lái)看，規(guī)模房企、國(guó)企央企在這場(chǎng)變革中優(yōu)勢(shì)顯著。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上半年近六成百?gòu)?qiáng)房企新增貨值同比正增長(zhǎng)，前五強(qiáng)分別為碧桂園、萬(wàn)科、保利發(fā)展、招商蛇口、融創(chuàng)中國(guó)，與房企規(guī)模排名較為一致。恒大在降負(fù)債壓力下，期內(nèi)新增貨值僅234.8億元，排名第59位。
萬(wàn)科上半年發(fā)力較猛，貨值同比漲幅在50%以上，新增土地價(jià)值也高達(dá)1229.9億元，位居行業(yè)第一；因拿地兇猛備受關(guān)注的融創(chuàng)，期內(nèi)新增土地價(jià)值981.5億元，與保利、招商相當(dāng)；以三四線為主的碧桂園、綠地等投資鋪排較平穩(wěn)。
究其根源，規(guī)模房企上半年聚焦首輪集中供地，一方面是因資金優(yōu)勢(shì)可以“先發(fā)制人”；另一方面，“搶跑”首輪雙集中地塊，既可以在年末形成部分可售貨值，也為二、三輪投資策略提供更大的騰挪空間。
不過(guò)，中指研究院提示稱，首輪拿地的多數(shù)項(xiàng)目面臨盈利難題。此外，首批次集中供地供應(yīng)量仍然偏少，多數(shù)城市出現(xiàn)僧多粥少現(xiàn)象；業(yè)績(jī)壓力下，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)熱度遠(yuǎn)超預(yù)期，首批集中供地穩(wěn)地價(jià)的初衷基本沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。
克而瑞同樣表示，考慮到融資環(huán)境并未發(fā)生寬松的轉(zhuǎn)變，頭部房企首發(fā)領(lǐng)跑的同時(shí)，同樣需要兼顧三道紅線、融資監(jiān)管、現(xiàn)金流等多方面壓力。在上半年積極補(bǔ)充貨值后，預(yù)計(jì)投資的腳步將略有放緩。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來(lái)的最低水平。“三道紅線”出臺(tái)疊加房貸集中度管理政策出臺(tái)后，房企融資環(huán)境持續(xù)收緊。
資金源頭收緊，必將對(duì)房企投資力度產(chǎn)生影響，而首當(dāng)其沖的便是發(fā)債高企的選手。目前，房企發(fā)債成本分化愈發(fā)嚴(yán)重，低成本的企業(yè)如中海、越秀等房企利率不到3%，而成本較高的房企已達(dá)到了14.5%。
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