上市熱潮未曾褪去是2021年上半年物業(yè)行業(yè)的真實(shí)寫(xiě)照。

2021年行至過(guò)半，據(jù)財(cái)經(jīng)新地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，截至6月30日，共有25家物企向港交所遞交招股書(shū)，其中，18家企業(yè)遞表等待聆訊，3家企業(yè)通過(guò)聆訊上市在即，4家企業(yè)已經(jīng)上市，而2020年同期僅有3家物企上市。

北京林業(yè)大學(xué)物業(yè)管理系主任程鵬分析表示，物企上市熱度較高除了與物業(yè)賽道本身的發(fā)展?jié)摿^好有關(guān)，還因上市能解決中型物企資源不足的缺陷以及應(yīng)對(duì)行業(yè)空間不斷壓縮的現(xiàn)狀。

此外，多位業(yè)內(nèi)人士都表示，今年物企上市熱度較高還與港交所上市新規(guī)生效在即有關(guān)，預(yù)計(jì)下半年物企上市熱潮還將持續(xù)。

回顧今年已經(jīng)上市和遞表的物企，它們多數(shù)在管總面積在1000萬(wàn)-3000萬(wàn)平方米之間，也不乏“蚊型”物企躋身其中。在利潤(rùn)獲取方面，中小物企并不占優(yōu)，而港交所對(duì)上市門檻的最新要求則主要表現(xiàn)在對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的提高。

在此局面下，趕在新規(guī)執(zhí)行前上市的中小物企是繼續(xù)為“活下去”找出路，還是上市后能換一種“活法”迎來(lái)轉(zhuǎn)變？

區(qū)域型中小物企集中遞表上市

2020年共有18家物企登陸港交所，創(chuàng)2014年以來(lái)新高，同時(shí)上市的企業(yè)不乏恒大、世茂、華潤(rùn)等頭部房企旗下的物業(yè)公司。轉(zhuǎn)至今年，大型物企已經(jīng)基本上市，但是物業(yè)股上市的熱潮依舊，只是方向集中于中小物企身上。

6月份，融信服務(wù)、德信服務(wù)、朗詩(shī)綠色生活服務(wù)、領(lǐng)悅服務(wù)、康橋悅生活5家物企先后通過(guò)港交所聆訊，其中，朗詩(shī)綠色生活已經(jīng)正式上市交易。此外，還有近20家企業(yè)已經(jīng)遞表等待聆訊。

與去年眾多大型房企所屬物企公司集中上市相比，今年遞表上市的企業(yè)既整體體量偏小，又主要集中深耕于某一省區(qū)

2021年上市物企與遞表物企數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表中，各企業(yè)的在管面積在1000萬(wàn)-3000萬(wàn)平方米以內(nèi)的企業(yè)數(shù)量達(dá)到13家，占比超50%。另?yè)?jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年TOP50物企在管面積的門檻值為4010萬(wàn)平方米，按此為中位數(shù)，僅有世紀(jì)金源服務(wù)、海悅生活、富力服務(wù)和長(zhǎng)城物業(yè)4家企業(yè)高于這一數(shù)值屬于中型物業(yè)公司，其余均為中小型物企。

此外，在上述20家中小物企中，天譽(yù)青智聯(lián)服務(wù)、德商產(chǎn)投和明宇商服3家企業(yè)在管面積不足1000萬(wàn)平方米，屬于典型的“蚊型”物企。

同時(shí)，這些中小物企在布局方面區(qū)域?qū)傩愿鼜?qiáng)，例如天譽(yù)青智聯(lián)服務(wù)深耕大灣區(qū)；明宇商投、德商產(chǎn)投以及新希望服務(wù)都深耕四川??；祥生活、朗詩(shī)綠色生活服務(wù)均集中在長(zhǎng)三角地區(qū)。

對(duì)此，程鵬指出，“大型物業(yè)公司整體上看，規(guī)模大，人才儲(chǔ)備雄厚，但具體到某一個(gè)區(qū)域或城市，大型物業(yè)公司的人才儲(chǔ)備可能不及當(dāng)?shù)爻砷L(zhǎng)起來(lái)的有特色的物企雄厚。因此，區(qū)域優(yōu)勢(shì)可以降低中小物企在行業(yè)空間壓縮中受到的沖擊。不過(guò)，行業(yè)也存在部分中小物業(yè)公司最后依賴某大型物業(yè)公司的情況。”

而中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜則指出，在管面積小，布局區(qū)域性強(qiáng)，對(duì)中小物企既是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。“所謂船小好調(diào)頭，體量較小對(duì)物企轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新難度和機(jī)會(huì)成本也都較低。”

挑戰(zhàn)則在于市場(chǎng)對(duì)其價(jià)值判斷方面不占優(yōu)勢(shì)且依靠并購(gòu)擴(kuò)大規(guī)模的難度較大，而利潤(rùn)考驗(yàn)首當(dāng)其沖。

5月20日，港交所公告稱將提高主板上市申請(qǐng)人于三年?duì)I業(yè)期的盈利要求。具體來(lái)看，新規(guī)規(guī)定主板上市申請(qǐng)人在三個(gè)會(huì)計(jì)年度的股東應(yīng)占盈利必須符合：最近一個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于3500萬(wàn)港幣；前兩個(gè)財(cái)務(wù)年度不低于4500萬(wàn)港幣（即三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港幣）。而此前的主板盈利要求是三年累計(jì)盈利不低于5000萬(wàn)港幣，最近一年不低于2000萬(wàn)港幣，前兩個(gè)年度不低于3000萬(wàn)港幣。新規(guī)計(jì)劃于2022年1月1日起執(zhí)行。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦認(rèn)為，從過(guò)往上市企業(yè)表現(xiàn)看，一些晚上市的公司在盈利和規(guī)模表現(xiàn)上整體不及早期上市公司的質(zhì)量，已成各行業(yè)的普遍現(xiàn)象。而在物業(yè)行業(yè)，有些公司的毛利率則出現(xiàn)“在上市前增長(zhǎng)，上市后又逐漸走低”的情況。“港交所此舉是對(duì)投資者負(fù)責(zé)。”

而此新規(guī)對(duì)那些正在等待上市的企業(yè)影響幾何？

結(jié)合各企業(yè)近三年盈利數(shù)據(jù)來(lái)看，僅有明宇商投和祥生活達(dá)不到新規(guī)要求，如果兩家企業(yè)不能在今年成功上市，在2022年1月1日后重新遞表，就要受到新規(guī)制約，上市難度將進(jìn)一步加大。

盈利考驗(yàn)貫穿上市前后

盡管在遞表企業(yè)中，只有兩家企業(yè)不符合新規(guī)，但此次新規(guī)對(duì)物企發(fā)展的影響不止局限于“上市前”。

克而瑞研究分析指出，此次新規(guī)出臺(tái)，意味著規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的小型物業(yè)管理企業(yè)將被直接攔在資本市場(chǎng)大門之外。“港交所對(duì)盈利的重視必然會(huì)影響市場(chǎng)價(jià)值判斷的走向，物業(yè)股被重新審視甚至價(jià)值重估是順理成章的事情。”柏文喜提醒道。

而目前，資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)行業(yè)的估值整體偏高。

截至2021年6月10日，港交所上市物管企業(yè)的平均動(dòng)態(tài)市盈率已經(jīng)達(dá)到33倍，遠(yuǎn)超過(guò)物業(yè)開(kāi)發(fā)商（目前港交所內(nèi)房股平均市盈率約為6-7倍）及其他港股上市企業(yè)的平均水平。例如當(dāng)前碧桂園服務(wù)的動(dòng)態(tài)市盈率超86.05，而碧桂園的動(dòng)態(tài)市盈率僅為4.72；世茂服務(wù)的動(dòng)態(tài)市盈率77.38，世茂集團(tuán)的動(dòng)態(tài)市盈率則僅為4.68。

物企市盈率偏高與其輕資產(chǎn)屬性密切相關(guān)。屬于輕資產(chǎn)的物業(yè)行業(yè)因?yàn)榻?jīng)營(yíng)穩(wěn)定性較高，可持續(xù)供給的現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定，因而備受資本市場(chǎng)青睞，特別是疫情影響下，物企上述特點(diǎn)被更多人認(rèn)可。反之，對(duì)現(xiàn)金高度依賴的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在資本市場(chǎng)的整體估值偏低。

但不可忽視的是，物業(yè)行業(yè)估值本質(zhì)是以物業(yè)費(fèi)為主要收入來(lái)源的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，這決定了物企盈利能力的天花板較低。所以，物業(yè)行業(yè)更易出現(xiàn)高估值低盈利的企業(yè)。例如，華發(fā)物業(yè)服務(wù)2020年的凈利潤(rùn)僅為0.2億元，排名42家已上市物企偏后位置；彼時(shí)，其動(dòng)態(tài)市盈率則達(dá)到60，排名上市行業(yè)第六。

其實(shí)，早在港交所發(fā)布新規(guī)前，針對(duì)行業(yè)高估值問(wèn)題，物業(yè)行業(yè)自身也呼吁回歸理性，祛除行業(yè)高估值風(fēng)氣。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，去年10月物企板塊經(jīng)歷了一波回調(diào)，不少上市物企出現(xiàn)破發(fā)，與大量物業(yè)股上市，板塊稀缺性減弱有關(guān)。

在管面積規(guī)模的擴(kuò)張，是物管企業(yè)發(fā)展繞不開(kāi)的核心問(wèn)題。增加規(guī)模，在一定程度會(huì)提高物企盈利能力，但在管面積的擴(kuò)張并不一定會(huì)帶來(lái)盈利能力的正增長(zhǎng)。

目前，行業(yè)增加在管面積的方式包括母公司面積輸送和自我外拓兩種方式。盧文曦介紹道，前者受限于母公司規(guī)模，中小物企先天不具備優(yōu)勢(shì)，中小物企更多要靠外拓增加在管面積，但是，多數(shù)企業(yè)的拓展能力偏弱。同時(shí)，新的問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。

當(dāng)下，物業(yè)行業(yè)并購(gòu)正呈現(xiàn)馬太效應(yīng)，即強(qiáng)者恒強(qiáng)，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的被優(yōu)質(zhì)企業(yè)競(jìng)得。例如，上半年行業(yè)兩起大型并購(gòu)，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的藍(lán)光嘉寶服務(wù)和億達(dá)服務(wù)分別被碧桂園服務(wù)和龍湖旗下物業(yè)公司競(jìng)得。資本與品牌優(yōu)勢(shì)是碧桂園和龍湖所屬物業(yè)公司成為贏家的原因之一。

資本與品牌優(yōu)勢(shì)皆不具備的話，中小物企要想擴(kuò)規(guī)模只能并購(gòu)次級(jí)標(biāo)的企業(yè)。標(biāo)的質(zhì)量參差不齊、管理成本不斷增加等問(wèn)題將影響著企業(yè)未來(lái)的發(fā)展，有時(shí)甚至成為拖累企業(yè)盈利的絆腳石。

對(duì)此，柏文喜建議，中小物企應(yīng)該從商業(yè)模式創(chuàng)新、收入模式創(chuàng)新和科技應(yīng)用方面來(lái)開(kāi)辟新的收入來(lái)源、提升管理效率，以提升業(yè)績(jī)的可持續(xù)發(fā)展為核心支持市值的持續(xù)增長(zhǎng)。

走差異化戰(zhàn)略，而非走規(guī)?；瘧?zhàn)略。盧文曦也贊同，他繼而指出，規(guī)?；瘧?zhàn)略很容易讓房企陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),打自己不擅長(zhǎng)的價(jià)格戰(zhàn),進(jìn)一步暴露自身短板于市場(chǎng)中。“企業(yè)更該另辟蹊徑走差異化戰(zhàn)略，進(jìn)軍頭部房企還未完全深入的領(lǐng)域，并盡快確立自己的優(yōu)勢(shì)。”

程鵬亦表示，中小物企要找到自己具備優(yōu)勢(shì)的品類，或其他物企沒(méi)法做、沒(méi)進(jìn)入的品類去做物業(yè)服務(wù)，并且要把該品類做穿、做透、做到行業(yè)第一。他進(jìn)一步給出品類選擇思路，例如在進(jìn)軍別墅物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，中小企業(yè)可以選擇專做經(jīng)濟(jì)型別墅項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)；在做校園物業(yè)服務(wù)時(shí)，可以專做大學(xué)物業(yè)服務(wù)；還可以到大型物企放棄的規(guī)模體量小的城市開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。

“每個(gè)產(chǎn)品都有自己的生命周期，企業(yè)要做產(chǎn)品組合（包含非物業(yè)產(chǎn)品），以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”程鵬提醒道。