7月6日，澎湃新聞獲悉，北大光華REITs調(diào)研組近日發(fā)布一份《關(guān)于加快推動保障性租賃住房REITs試點的建議》的報告。報告指出，多地政府和企業(yè)提出保障性租賃住房與傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施特點相近，也有存量資產(chǎn)、有投資需求、有穩(wěn)定現(xiàn)金流等，又是民生之急需，希望能夠加快推動保障性租賃住房REITs試點。

國家發(fā)展改革委7月2日發(fā)布《關(guān)于進一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》（簡稱958號文）中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點范圍拓展到清潔能源、保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。同時，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

報告表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs，盤活存量資產(chǎn)，帶動增量投資，形成保障性租賃住房行業(yè)的資金鏈條閉環(huán)，實現(xiàn)投融資良性內(nèi)循環(huán)，可以走出一條解決大城市租賃住房供給的新路子。

同時，保障性租賃住房REITs作為權(quán)益型的成熟資產(chǎn)持有平臺，可為保障性租賃住房企業(yè)提供有效的退出渠道，從而使企業(yè)在不累積負債的同時，形成項目開發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的“開發(fā)、運營、盤活”的新模式，提升租賃住房行業(yè)直接融資比例，降低租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險；還可以通過使用募集資金，收購空置或低效利用的符合條件的存量資產(chǎn)，將其改建為保障性租賃住房。

解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑

“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標(biāo)綱要明確提出：“加快培育和發(fā)展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給”。

根據(jù)報告，我國租賃住房行業(yè)的商業(yè)模式已經(jīng)初步形成，目前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試首批試點項目已完成發(fā)行上市。項目既包括產(chǎn)權(quán)類項目，也包括特許經(jīng)營權(quán)類項目，總發(fā)行規(guī)模約314億元，回籠增量資本金170余億元。其中，重資產(chǎn)模式存在歷史形成的租賃住房資產(chǎn)難以盤活，人口流入多的大城市租賃住房投資壓力大，以及資產(chǎn)退出渠道匱乏抑制行業(yè)投資能力。

北大光華REITs調(diào)研組認為，發(fā)展保障性租賃住房REITs，是解決大城市新市民、青年人等住房困難問題的有效途徑，是促進住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，是改善住房租賃市場結(jié)構(gòu)和提升服務(wù)水平的現(xiàn)實需要。

我國租賃住房市場發(fā)展滯后，住房租賃人口占比約為11%，遠低于發(fā)達國家30%水平。大城市房價高，城市中低收入群體買不起房，也租不好房，中等收入群體背負沉重的房貸支出。抽樣調(diào)查表明，2019年1.35億進城農(nóng)民工中，購買住房比例為19.5%，進城10年以上的5200多萬農(nóng)民工中，購買商品房的占比為25.1%，享受共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟適用房的占比為16.7%，居住在政府提供的公租房的占比僅為1.2%。

我國城鎮(zhèn)化進程仍處于快速發(fā)展階段。根據(jù)北京大學(xué)光華管理學(xué)院智庫平臺光華思想力預(yù)測，到2035年，我國城鎮(zhèn)化率為75%左右，還有近2億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城。

從國際上看，REITs是租賃住房的重要持有主體。以美國為例，機構(gòu)持有租賃房屋數(shù)量的比重約50%，而REITs則是其中最重要的部分。

保障性租賃住房REITs的發(fā)展和壯大，有助于改善中國目前以個人供給為主的市場結(jié)構(gòu)，促進住房租賃市場向規(guī)?；C構(gòu)化和專業(yè)化發(fā)展。通過新建保障性租賃住房或改造現(xiàn)有房產(chǎn)，向租客提供需求適配的租賃住房，有利于解決目前住房租賃市場存在的供給結(jié)構(gòu)失衡問題；同時通過提升租賃服務(wù)水平，穩(wěn)定租賃關(guān)系，規(guī)范租賃市場主體行為，保障租客權(quán)益，有利于解決租住品質(zhì)差、租金價格高、租期不穩(wěn)定等問題。

北大光華REITs調(diào)研組調(diào)研發(fā)現(xiàn)，試點項目所在的企業(yè)普遍具有“五有”特點：“有存量資產(chǎn)盤活需求，有新增投資發(fā)展需求，有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化需求，有穩(wěn)定現(xiàn)金流，有改革創(chuàng)新團隊”，對推動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點有較高的積極性和創(chuàng)造性。各地政府和企業(yè)對擴大試點、以點帶面抱有更多的期待。

重資產(chǎn)模式下，政府“捧著金飯碗要飯”

總體上看，我國租賃住房行業(yè)的商業(yè)模式已經(jīng)初步形成。根據(jù)資產(chǎn)投入程度，一般可分為重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三種模式。

北大光華REITs調(diào)研組此次調(diào)研重點為重資產(chǎn)模式，既包括歷史上形成的以地方政府和國有企業(yè)為主持有經(jīng)營的公租房、廉租房；也包括近年來推出的利用集體建設(shè)用地建設(shè)的保障性租賃住房和在專門用于租賃住房建設(shè)的國有用地（如上海的R4用地等）上建設(shè)的保障性租賃住房等。

重資產(chǎn)模式租賃住房項目，通常采取集中式管理，服務(wù)水平比較高，租賃關(guān)系也相對穩(wěn)定，有利于機構(gòu)化、專業(yè)化租賃企業(yè)的培育發(fā)展。但重資產(chǎn)類項目前期投資壓力大、回收期長，政府和社會資本持續(xù)投資意愿和投資能力受到限制。

從調(diào)研結(jié)果看，北大光華REITs調(diào)研組總結(jié)出三個方面的問題：歷史形成的租賃住房資產(chǎn)難以盤活，人口流入多的大城市租賃住房投資壓力大，以及資產(chǎn)退出渠道匱乏抑制行業(yè)投資能力。

調(diào)研組分別以重慶市、蘇州市的情況來說明前兩個問題。

以重慶為例，全市公租房（含廉租房）保有量56.4萬套，已分配54萬套，惠及約140萬人；中心城區(qū)公租房保有量39.05萬套，已分配37萬套，惠及約97萬人；僅中心城區(qū)公租房建設(shè)累計投入890億元，資金來源主要為中央補助資金、市級財政資金、銀行貸款等。截至2020年底，全部貸款余額僅為100億元，按賬面成本計算的項目凈資產(chǎn)約790億元全部沉淀在項目上，難以利用現(xiàn)有手段盤活，事實上造成地方政府“捧著金飯碗要飯”。

以蘇州市為例，2020年全市流動人口約352萬人，其中絕大部分通過租房解決住房問題，全市出租房源約171萬套，租賃住房供不應(yīng)求。未來3年內(nèi)，蘇州市還須通過建設(shè)人才住房、單位宿舍等多種方式，籌集保障性租賃住房10萬套。在住房價格絕對水平更高、流動人口占比更高的上海，租賃人群近880萬，存在1.9億平方米的巨大租賃住房供需錯配和缺口，“十四五”期間計劃新增租賃住房40萬套，財政資金和社會資本投資壓力大。

此外，重資產(chǎn)模式租賃住房融資手段相對豐富，但主要集中在債務(wù)性融資，包括銀行貸款、各類債券、保險債權(quán)計劃、ABS等產(chǎn)品。中國建設(shè)銀行以“長租即長住、長住即安家”的新理念，實施“住房租賃戰(zhàn)略”，綜合運用金融、科技、信用等優(yōu)勢，創(chuàng)新租賃住房金融服務(wù)，推動成立租房產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、構(gòu)建長租市場機制，促進了租賃住房行業(yè)的投融資發(fā)展。但整體而言，由于缺乏權(quán)益性資金的前端投資和存量資產(chǎn)后端退出渠道，租賃住房行業(yè)的自我投融資能力受到抑制。

應(yīng)隔離租賃住房資金與房地產(chǎn)開發(fā)資金混同使用

調(diào)研組援引研究機構(gòu)數(shù)據(jù)表示，2017-2019年我國租賃住房總面積分別為64.12億、67.33億和70.7億平方米，2020年中國的住房租賃市場服務(wù)人口數(shù)量已突破2億。其中，提供集中式管理服務(wù)的公租房、廉租房以及近年來發(fā)展的各類重資產(chǎn)保障性租賃住房，都可以通過REITs盤活融資。近兩年來，共有18單租賃住房類REITs產(chǎn)品發(fā)行成功，發(fā)行規(guī)模合計215.56億元，發(fā)行利率一般在4.5%-5%。經(jīng)過市場詢價，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs中產(chǎn)權(quán)類項目的投資者要求收益率在4%-5%之間。

以北京某集體建設(shè)用地租賃住房項目為例，項目總建筑面積30萬平方米，預(yù)計總投入43.63億元，以村集體持有租賃住房發(fā)行REITs，收益率保守可達4.8%；以廣州公租房進行測算，標(biāo)準(zhǔn)租金平均約23元/平方米/月，以投資成本5000元/平方米計，租金收益率約5.5%。

“上述數(shù)據(jù)顯示，符合條件的租賃住房項目收益率滿足發(fā)行REITs的基本財務(wù)條件。”調(diào)研組說。6月18日，國務(wù)院常務(wù)會議確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，明確租賃企業(yè)向個人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位等向個人、規(guī)?；赓U企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅。初步測算，上述稅收政策將至少增加REITs產(chǎn)品一個百分點的收益率。

基于此，北大光華REITs調(diào)研組提出：可將保障性租賃住房資產(chǎn)納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)范圍，優(yōu)先選擇直轄市和人口凈流入的大城市、各類符合條件的保障性租賃住房資產(chǎn)開展試點，并防范募集資金流入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

調(diào)研組認為，這有利于保障性租賃住房資產(chǎn)與房地產(chǎn)切割，防止市場對房地產(chǎn)調(diào)控政策誤讀和輿論炒作。而租賃住房需求主要集中在直轄市和人口凈流入的大城市，我國重點10城的租賃市場規(guī)模合計約占全國市場規(guī)模的50%。

對于重資產(chǎn)模式租賃住房，調(diào)研組建議建立土地多元供應(yīng)制度。一是繼續(xù)擴大前述劃撥土地及其他保障性租賃住房項目用地供應(yīng)，相關(guān)土地供應(yīng)計劃單列。二是因地制宜，允許企事業(yè)單位利用自有閑置用地建設(shè)租賃住房，供應(yīng)本單位職工及周邊符合條件的保障對象。三是改變過去部分保障性住房用地過于偏僻、交通不便的情況，重視職住平衡需求，確保租賃住房供給與實際需求相匹配。

同時建立健全相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和制度，加強部門協(xié)同，提高REITs重組環(huán)節(jié)政府審批效率的同時，徹底隔離租賃住房資金與房地產(chǎn)開發(fā)資金混同使用，確保發(fā)行租賃住房REITs的回籠資金主要投入租賃住房建設(shè)運營。