在調(diào)控政策疊加影響下，此前“高燒”的深圳樓市已逐步回歸理性。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，盡管6月單月深圳新房住宅成交量環(huán)比小幅回升，但從整個(gè)上半年來(lái)看，新房住宅共網(wǎng)簽26140套，同比上漲56%，環(huán)比卻下滑9%；二手房方面降溫更為顯著，2021年上半年，深圳二手住宅共網(wǎng)簽28442套，同比下滑35%，環(huán)比更是下滑了45%。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著土地供應(yīng)的加大，以及調(diào)控政策的進(jìn)一步強(qiáng)化，深圳樓市成交量很難提升上來(lái)，預(yù)計(jì)今年將一直處于“橫盤”狀態(tài)，甚至不排除向明年傳遞。

6月新房住宅成交量低位小幅回升

在當(dāng)前的深圳新房市場(chǎng)上，全民“打新”“搶房”的風(fēng)氣正逐漸消失。

從實(shí)時(shí)市場(chǎng)情況來(lái)看，來(lái)自中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，深圳共有7個(gè)住宅項(xiàng)目獲批，11個(gè)住宅項(xiàng)目開盤。住宅批售面積29.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上升8.1%；推售38.3萬(wàn)平方米，環(huán)比上升112.1%。

成交量方面，6月份，深圳新房住宅成交2866套，環(huán)比上升7.1%；成交面積為28.1萬(wàn)平方米，環(huán)比上升5.8%。

“由于6月是房企沖刺年中業(yè)績(jī)的關(guān)鍵期，項(xiàng)目推盤和促銷活動(dòng)力度均較大，因此帶動(dòng)成交量低位回升。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠分析稱。

從深圳各區(qū)域成交情況來(lái)看，6月份，寶安、龍華、南山、龍崗、坪山五個(gè)區(qū)成交面積出現(xiàn)上升，其余六個(gè)區(qū)成交面積下滑。其中，坪山區(qū)成交量增長(zhǎng)最為顯著，環(huán)比增長(zhǎng)83.8%，主要為5月入市的金尊府、佳華領(lǐng)悅集中網(wǎng)簽。而光明區(qū)下滑最為明顯，成交面積下滑81.3%，主要是由于近三月該區(qū)無(wú)新增住宅供應(yīng)。

值得一提的是，深房中協(xié)(“深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)”的簡(jiǎn)稱，下同)根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺(tái)公示的商品房成交(完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年1-6月，深圳全市新房住宅共計(jì)成交26410套，較去年同期1-6月份新房住宅16727套成交量，同比上漲57.8%。從月度看，2021年上半年新房住宅成交量主要“貢獻(xiàn)點(diǎn)”在于1月份，延續(xù)了2020年下半年新房市場(chǎng)的熱度。

事實(shí)上，新房市場(chǎng)的成交與供應(yīng)情況也息息相關(guān)，隨著2020年下半年新房供應(yīng)的集中釋放，2021年以來(lái)尤其是從二季度開始，深圳新房住宅供應(yīng)已出現(xiàn)間斷性的回落；同時(shí)，由于“2·8”指導(dǎo)價(jià)新政對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響，開始部分傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，綜合導(dǎo)致了2020年上半年深圳新房市場(chǎng)熱度相比去年有所下降。

深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，從實(shí)時(shí)市場(chǎng)情況來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)上對(duì)房?jī)r(jià)短期內(nèi)無(wú)上漲預(yù)期，置業(yè)者購(gòu)房節(jié)奏放慢，選房較為理性。由于新房住宅市場(chǎng)首付比例低于大部分二手住宅房源，因此置業(yè)者的置業(yè)偏好向新房?jī)A斜，其對(duì)新房住宅市場(chǎng)理性和熱情并存。

“隨著新房住宅供應(yīng)回升，預(yù)計(jì)近期新房市場(chǎng)過(guò)戶套數(shù)會(huì)隨之上升。”鄭叔倫稱。

二手住宅回歸理性，網(wǎng)簽量“五連跌”

相比新房市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)受制于“2·8”指導(dǎo)價(jià)新政以及信貸收緊影響，降溫更為明顯。

“我去年4月在福田區(qū)買下一套二手房，小兩居，當(dāng)時(shí)計(jì)劃住幾年，再換套三居室，現(xiàn)在換房首付太高，沒個(gè)八九百萬(wàn)，別想換了。所以我索性不關(guān)注市場(chǎng)了，先住著吧。”深圳當(dāng)?shù)匾粯I(yè)主如是說(shuō)。

這只是深圳購(gòu)房者逐步回歸理性的一個(gè)縮影。反饋至數(shù)據(jù)層面，來(lái)自樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月份，深圳二手住宅市場(chǎng)網(wǎng)簽3216套，環(huán)比下跌14%，已呈現(xiàn)“五連跌”態(tài)勢(shì)；市場(chǎng)過(guò)戶2575套，環(huán)比下跌14%，同比下跌75%。

從各區(qū)來(lái)看，過(guò)戶量普降，均未能過(guò)千。過(guò)戶量最高的為龍崗區(qū)，過(guò)戶720套，環(huán)比下跌11%；福田、羅湖、寶安、南山四區(qū)的過(guò)戶量也分別環(huán)比下跌10%、13%、17%、25%。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，深圳二手房月成交量5000套為“榮枯線”，3000套為“冰點(diǎn)線”。實(shí)際上，自二手房指導(dǎo)價(jià)新政出臺(tái)以來(lái)，深圳二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)4個(gè)月跌破5000套。

而從今年上半年整體數(shù)據(jù)來(lái)看，深圳二手住宅共網(wǎng)簽28442套，同比下滑35%，環(huán)比降幅更是達(dá)到45%。

市場(chǎng)趨冷，也逐步反饋至二手住宅成交均價(jià)上。自“2·8”指導(dǎo)價(jià)新政出臺(tái)后，深圳二手住宅成交均價(jià)環(huán)比一改以往的上漲態(tài)勢(shì)，轉(zhuǎn)而出現(xiàn)下跌狀態(tài)。按月來(lái)分析，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月份下滑幅度最大，4月份出現(xiàn)小幅反彈，最近的5、6月份漲幅再度出現(xiàn)下調(diào)。與此同時(shí)，價(jià)格同比也出現(xiàn)了較大變化，從1月份的37%漲幅，下調(diào)至6月份的8.9%。

除此之外，據(jù)樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，6月深圳在新增二手住宅在售房源、新增求購(gòu)、二手帶看等方面均有小幅下滑。

而房源掛牌量方面，依然在不斷增多。據(jù)深房中協(xié)根據(jù)四大行(樂有家、Q房網(wǎng)、貝殼找房、中原地產(chǎn))公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2021年6月30日，深圳全市掛盤出售房源約12.68萬(wàn)套(存在重復(fù)房源)，比5月31日統(tǒng)計(jì)到的約12.03萬(wàn)套在售房源持續(xù)上升5.4%。

對(duì)此，深房中協(xié)方面表示，二手房掛盤量的增加，一方面可以折射出部分業(yè)主心態(tài)的微妙變化，另一方面，掛盤量的增加與二手房網(wǎng)簽量的持續(xù)低迷，也預(yù)示著成交周期的拉長(zhǎng)。在當(dāng)前調(diào)控持續(xù)發(fā)力的背景下，隨著放盤量的持續(xù)增加，成交周期或?qū)⒊掷m(xù)拉長(zhǎng)，下半年或許會(huì)有更多“筍盤”(即低于市場(chǎng)價(jià)、性價(jià)比高的房源)冒出。

房產(chǎn)中介出現(xiàn)閉店，經(jīng)紀(jì)人休假

深圳樓市成交趨冷后，受到直接影響的便是房產(chǎn)中介。

新京報(bào)記者了解到，目前深圳房產(chǎn)中介門店變得冷清了，“市場(chǎng)低迷，肯定有影響。最近一段時(shí)間，有一些門店選擇關(guān)門節(jié)省成本，一些中介允許經(jīng)紀(jì)人去休假。不同經(jīng)紀(jì)公司戰(zhàn)略規(guī)劃不一樣，我們公司目前人員還算穩(wěn)定。”深圳當(dāng)?shù)匾患医?jīng)紀(jì)公司相關(guān)人員稱。

據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計(jì)，2021年1-6月份以來(lái)，深圳全市實(shí)名登記的從業(yè)人員雖然存在部分下滑現(xiàn)象，以6月30日時(shí)間節(jié)點(diǎn)有效實(shí)名登記從業(yè)人員數(shù)量為例，同比去年同期，僅小幅下滑11.8%，但總量仍處在平穩(wěn)的水平，并未出現(xiàn)所謂大面積“離職潮”，這一現(xiàn)象也與各機(jī)構(gòu)及時(shí)補(bǔ)充從業(yè)人員有關(guān)。

對(duì)此，深房中協(xié)指出，現(xiàn)階段從業(yè)人員規(guī)?？傮w平穩(wěn)，主要是由于新政實(shí)施還不到五個(gè)月，房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，無(wú)論是在從業(yè)人員心態(tài)方面，還是各企業(yè)人才隊(duì)伍招錄與建設(shè)方面，都已積累了相對(duì)豐富的應(yīng)對(duì)經(jīng)驗(yàn)，短期內(nèi)新政對(duì)于從業(yè)人員的沖擊尚可應(yīng)付。

但是，深房中協(xié)表示，若是現(xiàn)階段成交量低于“榮枯線”(即月均二手房網(wǎng)簽持續(xù)長(zhǎng)時(shí)間低于5000套)的市場(chǎng)成為“新常態(tài)”，則從業(yè)人員規(guī)?；?qū)⒃谙掳肽瓿霈F(xiàn)較大幅度的波動(dòng)。

業(yè)內(nèi)：調(diào)控效應(yīng)下，深圳樓市低迷或?qū)⒀永m(xù)

對(duì)于目前深圳樓市的整體表現(xiàn)，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，相比5月份，6月份深圳樓市的成交量又有所下降，主要原因在于，二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制下，賣家掛牌意愿明顯減弱，不愿意掛牌或不愿意以參考價(jià)來(lái)掛牌，這導(dǎo)致成交受阻。此外，買家預(yù)期也開始不再積極。

“5月份二手房?jī)r(jià)格就已出現(xiàn)下降，在此背景下，銀行信貸整體收緊，利率上升，以及深圳市最近出臺(tái)的相關(guān)政策，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生了較大沖擊。”李宇嘉稱。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠認(rèn)為，隨著調(diào)控政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，深圳二手房市場(chǎng)成交量已明顯下滑，預(yù)計(jì)接下來(lái)隨著二手房購(gòu)房貸款管理趨嚴(yán)，二手房市場(chǎng)或?qū)⑦M(jìn)一步回落。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專家委員會(huì)副主任宋丁指出，深圳6月樓市之所以降溫明顯，除了受疫情影響，出行受阻進(jìn)而影響成交外，更重要的原因在于，去年以來(lái)，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)被嚴(yán)格管控，“房?jī)r(jià)基本處在橫盤架構(gòu)，局部樓盤出現(xiàn)一些小幅下跌，但整體價(jià)格還沒有出現(xiàn)明顯大震蕩。不過(guò)，成交量持續(xù)萎縮，尤其是6月份表現(xiàn)特別明顯，反映出目前市場(chǎng)的低迷。”

“今年上半年，土地供應(yīng)明顯加大，比如在保障住房、租賃住房、人才安居房方面加大供應(yīng)規(guī)模，由此，供需關(guān)系上發(fā)生一個(gè)根本逆轉(zhuǎn)。”宋丁指出，隨著政府部門加大土地供應(yīng)，以及政策調(diào)控的進(jìn)一步強(qiáng)化，深圳樓市“橫盤”時(shí)代隨之出現(xiàn)，成交量很難提升上來(lái)，且時(shí)間上并非短期，預(yù)計(jì)今年將一直處于“橫盤”狀態(tài)，甚至不排除向明年傳遞。在此背景下，預(yù)計(jì)深圳局部地區(qū)將呈現(xiàn)微跌式發(fā)展態(tài)勢(shì)。

談及接下來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，在李宇嘉看來(lái)，主要取決于深圳二手房參考價(jià)的影響，“目前來(lái)看，二手房參考價(jià)不太可能退出，預(yù)計(jì)樓市還將進(jìn)一步下行，至少7月份還會(huì)保持目前走勢(shì)。”