加強(qiáng)金融管理，已經(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的突出特征。加強(qiáng)對(duì)銀行信貸資金的管控，也就摁住了樓市非理性過(guò)快上漲的“七寸”。

最近，一些熱點(diǎn)城市的購(gòu)房者開(kāi)始擔(dān)心自己的購(gòu)房計(jì)劃是否會(huì)受阻。有消息稱，買房不但需要有購(gòu)房資格，可能還需要爭(zhēng)取貸款資格。一些城市部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，有銀行甚至還暫停受理新房貸款業(yè)務(wù)。加之此前已有貸款利率上升的情況出現(xiàn)，意味著在個(gè)別熱點(diǎn)城市中，買房時(shí)間周期更長(zhǎng)，成本也會(huì)更高。

當(dāng)前熱點(diǎn)城市二手房貸款額度緊張與去年底出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中管理制度密切相關(guān)。今年上半年，一些熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍，銀行房貸放量較大。與此同時(shí)，在主管部門的房地產(chǎn)貸款集中管理制度之下，貸款額度被嚴(yán)加管控。2020年底，央行和銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)措施，將銀行金融機(jī)構(gòu)分為五檔，分別設(shè)置“房地產(chǎn)貸款余額占比上限”和“個(gè)人房貸余額占比上限”，被稱之為“兩條紅線”。對(duì)照“個(gè)人房貸余額占比上限”已經(jīng)出現(xiàn)超標(biāo)或者臨近監(jiān)管上限的銀行，自然將個(gè)人房貸額度收緊。

不難發(fā)現(xiàn)，房貸額度緊張的城市正是一段時(shí)間以來(lái)成交火熱、房?jī)r(jià)上漲較快的城市。推行房地產(chǎn)貸款集中管理制度，規(guī)范銀行貸款業(yè)務(wù)，有助于切實(shí)打擊房地產(chǎn)炒作投機(jī)行為。

設(shè)立房地產(chǎn)貸款集中管理制度“兩條紅線”，是我國(guó)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)金融管理的重要手段。加強(qiáng)金融管理，已經(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的突出特征。除房地產(chǎn)貸款集中管理制度外，住建部、人民銀行去年還推出了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，也就是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的“三道紅線”——“房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%”“凈負(fù)債率不得大于100%”“‘現(xiàn)金短債比’小于1”。今年3月份，銀保監(jiān)會(huì)等部門又出臺(tái)多項(xiàng)舉措防止經(jīng)營(yíng)貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

信貸資金被視為樓市的“七寸”。一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控舉措的出臺(tái)，成為擠出樓市泡沫的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。加強(qiáng)對(duì)銀行信貸資金的管控，也就摁住了樓市非理性過(guò)快上漲的“七寸”。房地產(chǎn)行業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，銀行貸款連接著房地產(chǎn)供需兩端。對(duì)于供給端開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，銀行貸款是其重要資金來(lái)源，房企高杠桿、高負(fù)債率的情況司空見(jiàn)慣。2020年末，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額仍高達(dá)11.91萬(wàn)億元。在需求端，對(duì)于大多數(shù)購(gòu)房者而言，購(gòu)房時(shí)貸款是必需流程。貝殼研究院在《2021新一線城市居住報(bào)告》中提到，“調(diào)查中僅31.8%的住房消費(fèi)者無(wú)貸款，68.2%的受訪者購(gòu)房時(shí)會(huì)選擇貸款”。在房?jī)r(jià)更加高企的“北上廣深”，需要使用貸款的購(gòu)房者占比會(huì)更高。值得擔(dān)憂的是，銀行貸款很多時(shí)候成了炒房客必不可少的依賴。如果任由信貸資金過(guò)度向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中，樓市將不斷積累泡沫，集聚風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)金融調(diào)控的效果正在初步顯現(xiàn)。2020年，房地產(chǎn)貸款增速8年來(lái)首次低于各項(xiàng)貸款增速，新增房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款比重從2016年的44.8%下降到2020年的28%。近日央行公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年5月住戶中長(zhǎng)期貸款新增4426億元，較上月下降10%。居民中長(zhǎng)期貸款主要以購(gòu)房按揭為主，這已經(jīng)是居民部門中長(zhǎng)期貸款新增額度連續(xù)兩個(gè)月下降。不過(guò)，盡管增速有所下降，房地產(chǎn)依然是占用過(guò)多信貸資源的領(lǐng)域，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍有擠出效應(yīng)。

房地產(chǎn)領(lǐng)域蘊(yùn)藏的高風(fēng)險(xiǎn)始終值得高度警惕。房地產(chǎn)與金融深度關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)貸款規(guī)模龐大，牽扯范圍廣，對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響可謂“牽一發(fā)而動(dòng)全身”。中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的提示言猶在耳——“房地產(chǎn)是現(xiàn)階段中國(guó)金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的‘灰犀牛’。”當(dāng)下，出現(xiàn)了個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)面臨高杠桿、高負(fù)債率導(dǎo)致的資金鏈嚴(yán)重吃緊的狀況，其中不乏知名大型房企，他們所面臨的狀況也足以佐證我國(guó)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控的必要性和緊迫性。