2021年樓市下半場購房建議:

雖然2021年上半年一手新房成交量創(chuàng)5年新高,但在調(diào)控組合拳的作用下,上半年成交量逐月走低,6月成交量跌破9千套。與上半年先揚后抑的節(jié)奏相比,下半年的樓市關(guān)鍵詞是“溫和增長”。由于 “擠水分”見成效,有些板塊的新房價格被打回半年前,同時接下來調(diào)控依然有升級的可能,到底下半年應(yīng)該如何出手?

■新快報記者 何璐詩

月成交過萬套上半年屬“正常發(fā)揮”,下半年可能成為“驚喜”

“貸款難”問題貫穿整個上半年廣州樓市,加上新政輪番出臺,備案價、預(yù)售證審批趨嚴(yán)等組合拳落地,疊加疫情反復(fù)影響,上半年中后期市場降溫明顯。根據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)監(jiān)控陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,廣州新房共網(wǎng)簽62619套,同比增加90%,環(huán)比去年下半年的78603套,下跌20%。上半年廣州一手成交在2020年12月創(chuàng)出17243套的歷史新高后逐月走低(剔除含春節(jié)假期的2月)。二季度在一系列新政出臺后,4月退守萬套關(guān)口、5月失守萬套關(guān)口、6月跌破9000套。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉向記者表示,“從成交走勢來看,6月受疫情疊加調(diào)控的雙重發(fā)酵影響,全市一手住宅網(wǎng)簽僅略高于春節(jié)月,創(chuàng)近一年的次低位,突發(fā)的疫情加速了市場轉(zhuǎn)冷的趨勢,周期改變是對下半年一手住宅市場出貨的最大挑戰(zhàn)。如果說過去一年多來廣州一手住宅成交過萬套屬于‘正常發(fā)揮’,接下來的半年有可能會成為‘驚喜’。越來越多的限價盤出現(xiàn),買家反而會挑花了眼,放緩入市的步伐。”

“上半年廣州新房成交6.2萬套,市場熱度可見一斑。在多數(shù)情況下,廣州全年成交量只有8萬~10萬套,而成交的六成都集中在下半年。”地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志認(rèn)為,上半年就沖了6.2萬套,說明市場熱度是相當(dāng)?shù)母摺?ldquo;但樓市不可能全年從頭熱到尾,今年應(yīng)該也不會例外。”

廣州中原研究發(fā)展部指出,經(jīng)歷了2020年人才購房門檻降低、個別熱點板塊開發(fā)商盲目漲價等問題,確實需要“擠水分”,以確保廣州市場長期穩(wěn)定;總的來說,目前廣州政策適度溫和,各主體應(yīng)積極配合,避免觸發(fā)“更嚴(yán)厲”調(diào)控。預(yù)計未來一段時間,新政對成交的影響將持續(xù)“發(fā)酵”。

預(yù)計下半年部分熱點區(qū)域供應(yīng)增加,剛需買家獲得更多機會

上半年廣州整體供應(yīng)量為近5年同期新高,且各月波動較大,但在不少業(yè)內(nèi)人士看來,這是對于新批貨量進行更加機動的把控,熱點區(qū)域 “缺貨”情況在新政出臺后有所緩解。

肖文曉向記者表示,“從成績單來看,相比深受疫情影響的去年上半年,今年上半年廣州一手住宅市場在供求兩端表現(xiàn)迥異,其中供應(yīng)為428.54萬㎡,同比僅僅微增3%,成交為634.95萬㎡,同比大增了79%,供求比也下降至0.67,帶動去化周期降至7.9個月,在數(shù)據(jù)端呈現(xiàn)了‘求大于供’的態(tài)勢。值得注意的是,上半年的‘求大于供’也有限價政策下供應(yīng)普遍延后的特殊影響,其中5月、6月份全市一手住宅分別只新增了4237套和6074套供應(yīng),大幅低于去年同期水平。考慮到去年廣州涉宅用地供應(yīng)創(chuàng)新高,預(yù)計上半年押后的供應(yīng)將會在下半年集中推出,預(yù)計下半年市場貨量將會沖高,從而緩解部分區(qū)域此前一度出現(xiàn)的‘房荒’現(xiàn)象。”

鄧浩志認(rèn)為,“目前整體市場庫存 ‘供不應(yīng)求’依然比較明顯,通脹壓力下,資金還是有一定流入樓市的需求,從上半年成交情況來看,整個行情有翹尾的趨勢,這個慣性不是一時半刻能改變的。”

雖然供應(yīng)波動一定程度上影響了整體成交,但各區(qū)表現(xiàn)卻反應(yīng)不一。天河、黃埔、南沙三大熱點區(qū)域,消化周期從今年4月起陸續(xù)出現(xiàn)“拐點”,供求動態(tài)趨于健康。廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為,輪番“擠水分”之后,白云、番禺、南沙、增城四區(qū)成交同比增幅仍明顯大于供應(yīng)量增幅,由此說明上述區(qū)域剛需購買力強勁,對政策的抗壓性較強,購房用于安居置業(yè)的“實客”較多。

各區(qū)中,除上半年無新貨供應(yīng)的越秀和項目集中網(wǎng)簽的海珠消化周期下降以外,其余9區(qū)截至6月末庫存周期均呈現(xiàn)回升態(tài)勢,可見調(diào)控“擠水分”之后,投機者逐漸離場,剛需買家獲得了更多的購買機會。

“限價不一定就是‘抵’,具體還是要看板塊價值”

上半年由于備案價政策影響,部分項目需調(diào)價入市,但各區(qū)對價格敏感度“各不相同”,有的開盤“秒光”,有的只是去化有所加速。

在鄧浩志看來,限價不一定是“抵”,有一些板塊確實是便宜了,而有一些只是反映它的正常價值。“例如黃埔一些開售‘秒光’的樓盤,已經(jīng)多次快速售罄,而且比吹風(fēng)價便宜,證明這個價格市場可以承受。而比如南沙的橫瀝島的某些毛坯出售的樓盤,雖然比吹風(fēng)價便宜,但依然無法一下子完成去化,具體還是看板塊價值。”

而在“擠水分”的大前提下,部分區(qū)域靠供應(yīng)和低價,吸納其他老城區(qū)外溢的買家。其中,白云、番禺兩區(qū)上半年環(huán)比“逆市增長”。白云由于貨量充足,價格屬于中心區(qū)洼地,交通、教育配套逐步完善,上半年成交同比增加298%,成為上半年黑馬。

而番禺的優(yōu)質(zhì)項目主要集中在中北部。廣州中原研究發(fā)展部指出,隨著海珠、荔灣一手項目價格提升,番禺北部洛溪、華南、鐘村等板塊以中心區(qū)3/4的價格,可入手中高端項目;番禺性價比優(yōu)勢凸顯,因而吸引不少原本計劃置業(yè)市區(qū)的買家入手。此外,增城受政策影響有限,成交波動較少,收獲不少外溢的成交。

此外,受黃埔推新放緩以及東莞限購新政影響,增城成為上半年市場的“香餑餑”,增城上半年成交面積為653.8萬㎡,同比增加48%,環(huán)比下跌10%。由于黃埔被“精準(zhǔn)調(diào)控”,加上科學(xué)城、蘿崗等熱點板塊價格變動,不少買家從去年11月、12月開始逐漸“外溢”至增城;尤其新盤集中的永和、新塘以及21號線沿線的中新鎮(zhèn)、朱村,“重新”成為剛需客眼中的“筍盤”;此外,隨著黃埔三舊改造推進,不少拆遷戶拿到補償金后到增城購置物業(yè),亦帶旺了近期增城樓市。

新房定價料更趨理性 有望保持溫和增長

雖然下半年依然有調(diào)控加碼的可能,但業(yè)界依然一致看好上揚的趨勢。第一太平戴維斯指出,因六月份疫情影響而壓抑的需求將在三季度得以釋放,此外市場又將迎來傳統(tǒng)“金九”小高峰,整體而言,需求將繼續(xù)增長。在“新穗六條”政策調(diào)控下,新房定價預(yù)計更趨理性化,市場價格水平有望保持溫和增長。

肖文曉則表示,“從近期新開的樓盤來看,廣州調(diào)控比較嚴(yán)格,基本上不允許雙合同之類的操作,有些板塊的新房價格被打回半年前,銷售結(jié)果還不能像之前一樣“日光”,也就是說房價便宜了還有得選,這對購房者無疑是好消息。不過,從市場上傳聞的限價標(biāo)準(zhǔn)來看,也可以看出這一輪的限價還是非常貼近市場的,參照的主要是一季度的成交均價,這個其實已經(jīng)經(jīng)歷了去年下半年的一輪上漲后的結(jié)果。從開發(fā)商的應(yīng)對來看,現(xiàn)目前已經(jīng)有多個樓盤精裝改毛坯、優(yōu)先全款客戶等,熱門板塊的樓盤心態(tài)上還是比較穩(wěn)的,所以購房者也不能對價格有太大的調(diào)整預(yù)期。如果貼著限價線還能夠選到好房源,對于自住客已經(jīng)可以見好就收了。”

鄧浩志預(yù)計9月、10月調(diào)控會加碼,但剛需買家不必要等。“疫情壓抑了一波需求,同時也壓抑了一波供應(yīng),全部都集中在7月延遲釋放,而8月下旬金九銀十行情又開始預(yù)熱了,屆時買房成本可能增加。如果預(yù)期價格會下跌的才值得等,但從廣州全局看,跌,乃至大跌的可能性非常非常小。 ”