證券時報記者 吳家明

曾經(jīng)火爆的深圳二手房市場，在二手房參考價推出后迅速降溫，這個“調(diào)控利器”也被越來越多的城市使用。由此可見，多地樓市的調(diào)控重點已經(jīng)轉(zhuǎn)向二手房市場。

預(yù)計多地將推出二手房參考價

今年以來，深圳、上海、西安、成都、三亞、東莞等城市陸續(xù)推出參考價，控制虛高掛牌、完善二手住房網(wǎng)簽交易價等針對二手房市場的措施。對于二手房參考價，深圳、成都、西安由住建部門發(fā)布價格，三亞市由三亞市房地產(chǎn)中介協(xié)會建立商業(yè)小區(qū)二手住宅成交參考價格發(fā)布機制。

近日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制的通知》，明確西安市房產(chǎn)交易管理中心以住宅小區(qū)為單位，充分參考二手住房網(wǎng)簽成交價格、評估價格等因素，形成二手住房成交參考價格。涉及二手房交易各環(huán)節(jié)的有關(guān)機構(gòu)要將二手住房成交參考價格作為參考依據(jù)，引導(dǎo)二手住房理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺要對已掛牌房源開展自查，下架價格虛高的二手住房房源。

而從7月9日起，上海在已實施房源掛牌核驗的基礎(chǔ)上，增加了價格信息的核驗。上海市房地產(chǎn)交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù)，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。具體操作中，一般先由房產(chǎn)中介等機構(gòu)向官方平臺提交擬掛牌的相關(guān)房源信息進行核驗，除了房源所在小區(qū)、樓層等自身信息外，還要提交擬掛牌價格進行核驗。如果提交的價格高于該小區(qū)的市場真實價格，則不能通過核驗，該房源也就不得對外發(fā)布。

此前，多個城市的二手房市場都曾出現(xiàn)一些“亂象”，例如小區(qū)業(yè)主集體“控盤”，炒房客集中買入某些小區(qū)并順勢抬高價格等。由此可見，二手房價格怎么定，怎么發(fā)布，多地都開始將調(diào)控焦點放在二手房的價格之上。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“從深圳開始，樓市調(diào)控重點轉(zhuǎn)向二手房市場，大家要適應(yīng)這種變化，因為多數(shù)重點城市的樓市是以二手房為主，如果不把二手房市場控制住，新房價格就很難管控，例如多個城市此前出現(xiàn)的一二手房價格倒掛現(xiàn)象，助長打新和投機炒作。”李宇嘉還表示，“關(guān)鍵是政府要把基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完善起來，同時把銀行杠桿也控制好。”

在“房住不炒”之下，或有更多城市進入“二手房參考價時代”。“這說明當(dāng)前在管控房地產(chǎn)方面，各城市越來越細致。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，“對于二手房市場來說，價格管控確實有必要，預(yù)計后續(xù)其他省會城市也會加入。”

二手房市場量價拐點初現(xiàn)

深圳早在今年2月就已經(jīng)推出二手房參考價，與其他城市不同，目前深圳各房產(chǎn)中介門店和網(wǎng)上平臺展示的均為參考價格，各銀行也執(zhí)行相關(guān)政策，購房者只能以參考價來貸款，由于業(yè)主的掛牌價格、實際成交價與參考價之間仍普遍存在距離，導(dǎo)致購房首付比例均有所增加，杠桿率自然也有所下降。

那么，二手房參考價的威力到底如何？以深圳市場為例，今年上半年深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)30505套(含自助)，同比下滑48%。此外，6月深圳二手房過戶2575套，環(huán)比下跌14%，同比下跌75%。除了成交量大幅下降，記者在深圳羅湖、福田和南山多地調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，主動降價的二手房業(yè)主越來越多，愿意按照參考價賣房的業(yè)主也越來越多。福田八卦嶺片區(qū)堪稱深圳學(xué)區(qū)房“魔幻”表現(xiàn)的代表，記者在當(dāng)?shù)夭稍L時，資深房產(chǎn)中介黃經(jīng)理正在向客戶推銷一套鵬益花園兩房單位，業(yè)主按參考價出售。“由于在建的荔園小學(xué)東校區(qū)，八卦嶺的房價最瘋狂的時候曾經(jīng)在一年多時間內(nèi)翻倍，但我發(fā)現(xiàn)今年前來咨詢的購房者理性多了，主動降價的房源也在增多。”

樂有家研究中心最新發(fā)布的報告顯示，據(jù)樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，“2·8參考價”新政出臺后，從4月份開始市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調(diào)報價，下調(diào)報價房源占比從41%上漲至55%，回到年初，這個占比還不到20%。此外，由于二手房首付成本的上升，銀行資格審核門檻趨嚴，導(dǎo)致貸款客戶的占比降低，收益預(yù)期大幅減少，投資客占比也在趨減。2021年上半年購買二手房的客戶，68%為剛需客，21%為改善客。

與去年的火爆行情相比，參考價的出現(xiàn)讓深圳二手房市場“量價拐點”初現(xiàn)。與此同時，“深圳十四五規(guī)劃”當(dāng)中關(guān)于住房的計劃也正迅速落地。

近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房發(fā)展2021年度實施計劃》，深圳市規(guī)劃和自然資源局一口氣放出多項大招，以保障居住供地。除了公布2021年度第二輪公開掛牌集中出讓的22宗居住用地信息，新發(fā)布的《關(guān)于進一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施》中更提出“原批準(zhǔn)土地用途為商業(yè)的，可申請將部分或全部商業(yè)建筑面積調(diào)整為居住用途，其中商品住房面積按所調(diào)整商業(yè)建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房”?？梢姡钲谝查_始推動“商改居”政策。嚴躍進認為，深圳推出的措施實際上都從土地供應(yīng)量的角度出發(fā)，能夠在很大程度上使得居住用地的供應(yīng)得到保障。尤其是一些商業(yè)辦公用地，既面臨調(diào)整用地屬性，也面臨增加開發(fā)強度等機會，對于后續(xù)增加住房供應(yīng)等有積極的作用。

有分析人士表示，未來二手房成交量價持續(xù)火熱的城市及一二手房價倒掛嚴重城市，將迎來“二手房參考價時代”，特別是效仿深圳和成都模式，把二手房參考價與銀行貸款掛鉤，進一步推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。